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【裂痕住宅】如何改善建筑物监管制度?

Construction workers in front of Opal Tower. Work is ongoing in some of the apartments. Source: AAP

单位内出现裂缝的雪梨Opal Tower住宅大楼,出事原因至今仍然未明。虽然不少人早已妄下定论、将事件主因归咎于建筑监管业遭私有化,但有学者认为事件揭露的问题其实更为复杂。余睿章在今集「时事百宝箱」为大家讲解。

现今有不少住宅大厦都是以分层建筑物形式管理(译自「strata title」)。分层物业容许个别单位业主拥有他们所居住的独有空间,同时亦与其他业主共同拥有大厦内的公用财产,包括喉管及墙壁。虽然目前没有有关分层管理物业所存缺陷的确实数据,但一项由新南威尔士大学城市未来研究中心(City Futures Research Centre)在2012年进行的调查,访问了新州1,020名分层楼宇业主,当中占八成半人居住于在2000年后建成的住宅大厦,发现有接近四份一人(72%)表示自己知悉所居住大厦有最少一个严重缺陷。而在2017年由雪梨市政府进行的调查亦显示,住宅大厦业主最关注的问题是大厦的缺陷及维修工作,其次是擅自透过Airbnb等网上平台短期出租住宅的行为。

对于部份人就大厦出现缺陷的情况妄下判断、将责任归咎于建筑物监管人或「验楼师」,新南威尔士大学建筑学兼职讲师汉默(Geoff Hanmer)表示,研究清楚显示在上世纪90年代,住宅出现建筑缺陷的情况根本早已存在;当时,建筑物监管的工作仍未被私有化、仍然是由本地政府所负责。事实上,有研究亦显示,在澳洲本地以至全球其他地区,自从房屋开发及住房投资变得更为普遍,上述情况便已开始出现 - 在澳洲,时间可追溯至第一次世界大战结束之时。长久而来,竞争一向相当激烈的房地产市场,控制建造成本是赚取利润的其中一个关键目标,因此在某些情况下受获取最大利润的主导,建筑物出现短期或长期施工缺陷实属无可避免。

汉默表示,单层独立屋出现问题的机会可能与多层住宅大楼出现问题的机率均等;但独立屋的建造缺陷却较住宅大厦更容易处理或修理,因为出现问题的位置可能更靠近地面,而且独立屋亦不涉及分层物业管理模式。此外,独立屋的建筑缺陷亦是更容易被发现。单层独立屋的买家委托一名合资格验楼师检查物业的状况,便足以为买家提供全面的验楼结果;但住宅大厦单位的买家聘请验楼师却只能检查单位内部的建筑情况,未能检查大厦内其他位置及公用空间是否有存在建筑缺陷。汉默认为,令多层住宅大楼成为一个物有所值而且适宜居住的房地产投资,唯一可行办法是政府主动推动提高建筑物的设计及施工质量,而非单单在工程完结时才审批「入伙纸」或单单在设计完成时批核楼宇设计图。他强调,在施工过程确保楼宇质量,较在工程完成后发现缺陷才加以修正,事实上更为简单、成本更为低廉。

然而,虽然政府多年来都知悉有关情况,但长久以来都忽视多层住宅大楼出现的建造缺陷问题。而情况在新州及维州令人更为关注,毕竟当地因应人口不断膨胀而正加建越来越多高楼住宅大厦,但目前法例对于住宅单位业主及住客的保障却可谓相当有限,而履行全国建筑物规范(National Construction Code)亦非强制性的。汉默认为,政府可采取措施提高多层住宅大厦的建筑质素而不会对价格产生太大影响。他建议,其中一个明确的方法是提仿效政府为提升汽车安全性能而设立的一个质素保证计划,实行五星评分制度,并委托独立评估机构按照一套既定且透明的标准针对建筑物进行评分。


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