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买旧楼比买新楼保障更好?

曾經出現結構問題、位於雪梨的Mascot Tower Source: AAP/BIANCA DE MARCHI

最近在雪梨及墨尔本都曾经出现有一些多层住宅大厦出现质量和结构问题,究竟当一个发展商开始准备兴建一座住宅大厦前,他们是要进行甚么程序来申请?

市议会和一些私人验楼师在监管这些楼宇方面又扮演着些甚么角色呢?他们对这些问题楼宇又是否需要负上任何责任吗?鄺美玲访问了曾经在雪梨一个市议会做建筑审批员的杨智杰及曾经做过建造业专业人员管理局调查员的律师陶建文,为大家解释这方面的问题。

前市议会建筑审批专员杨智杰解释承建商、建筑商在建筑申请前,都必需要递交建筑发展申请书(Development application)   由市议会审批。市议会在接获有关申请后,会安排建筑审批专员(Development access officer 审批有关申请。市议会须通知兴建地址附近居民,居民亦可就工程、发展提出意见。

同时建筑审批专员亦会就不同因素考虑大厦设计申请。其中包括:

  1. 楼宇周围密度,是否符合四周的建筑风格。
  2. 楼宇设计会否影响四周采光、通风或造成私隐问题。
  3. 楼宇是否符合环保原则。
  4. 楼宇设计是否与该市议会规划大纲相符合。

 另外,大厦实用面积、高度,停车配套亦在审批考量中。在取得市议会的批准后,会发出建筑审批同意书(DA Consent),及后程序包括取得动工纸、入伙纸。在市议会发出建筑审批同意书后,建筑商需要请验楼师审核动工纸申请,监管整个动工过程。完成动工后,亦要作出审核,批出入伙纸。在过往,只能使用市议会辖下的验楼师,但在近十年,建筑商可以聘请私人验楼师进行以上的工作。由于价钱及等候时间,不少建筑商亦倾向私人机构多于市议会验楼师。监管品质可能被削弱,大厦亦更常出现质量、结构上问题。

 在新州,验楼师只需在 Building Professionals Board 登记就可执业,其专业性亦受关注。近年,政府对验楼师资格作出改动,新州公平交易厅( Fair Trading)要求验楼师要根据新州公平交易厅要求进行登记,才可执业。但在建筑审批同意书批出后,市议会的参与并不多,除非市议会接获投诉,会派出专员跟进,在需要时发出告票、执行令,甚或法庭传票。

鄺美玲亦请来陶建文律师*,请他为大家解答, 当买家购入这些楼宇时,究竟他们会有甚么保障呢?如果一旦面对这样的楼宇,他们又有没有甚么方法可以寻求赔偿呢?

 

问:究竟这些验楼师 (private certifier) 在兴建这些住宅大厦中扮演着甚么的角色? 若果这些大厦在兴建时出现问题,他们需要负责吗?

答:在现行的制度下,当发展商向政府取得规划许可(DA Consent)后,亦需要向验楼师获得【建筑许可】(Construction certificate),然后便可以进入施工阶段。 而这些验楼师在施工期间,是需要在几个阶段中进行巡视的工作。行内称为 【重要阶段检查】(Critical stage inspection),他们需要在这些重要工序施工前或后到场检验。而在整个建筑流程中,这个验楼师的参与度并不大。所以如果在建筑时出现问题,这些验楼师未必能侦测到有关问题。

 

问: 如果是这样的话,那业主们似乎便没有甚么的保障?

答:所以政府在2020年9月1号便开始了一个新的审核措施,所有新起的楼宇, 在他们领取入伙纸的六至十二个月内,楼宇的发展商或承建商是需要通知新州的【建造业专员】(Building Commissioner),而【建造业专员】是有权派人巡视该幢大厦的地盘,又或有权获取大厦的建筑进度资料来进行调查。在此之前,如果发展商或承建商跟随规定,完成所有【重要工序检查】后,他们便可以向验楼师申请入伙纸(Occupation certificate),但现时加入了这个要求,【建造业专员】就成为最后的把关者, 希望能找出一些不合乎规格的楼宇。

 

如果【建造业专员】发现楼宇不合乎规格, 他将可以发出停工令,要求地盘停工; 又或是发出修葺令,要求承建商修葺有问题的地方;又或者发出【禁制令】, 首先不让发展商获得入伙纸和第二,不容让发展商将楼宇的分契图则(strata plan)注册。因为一般来说,如果业主是买「楼花」的话,都一般受「日落条款」(Sunset clause) 的保障。该条款规定发展商必须在某个年日之前获得入伙纸及或取得分契注册,因为分契没有注册,业主所购买的「楼花」根本就不存在。现时大部分的买卖合约中都会有「日落条款」,现时,由于【建造业专员】是有权禁止一个地盘取得入伙纸或禁止发展商将分契图则注册, 而如果此禁令一直延伸至「日落条款」规定的年日仍然未能完工的话,那么,购买「楼花」的业主便有权根据「日落条款」要求退出交易。

问: 那么最后的入伙纸是由【建造业专员】抑或仍然是由验楼师负责批出的呢?

答:那仍然是由验楼师负责的。

问: 那么亦是说在入伙之后仍然可能会出现结构问题,届时业主又可以要求赔偿吗?

答:通常是没有得赔偿的。因为合约通常会写明如果有问题,承建商是要负责修葺的。同时在新州,根据【住宅屋宇建造条例】(Home building Acts),所有承建商是要为所兴建的大厦提供两年的「轻微缺陷」(Minor defect)六年「主要缺陷」(Miajor defect)的保用期。例如在雪梨的Opal Tower承建商亦要承担保养的责任要负责维修的工作。

 

问: 但是如果超过六年的话,似乎便没有甚么保障了?

答:不,因为自2020年6月11号开始,是有一条新法例名为【设计及兴建从业人员法例】(Design and Building Practitioners Act) 是将承建商的赔偿责任伸延至所有多层式住宅大厦的业主立案法团 (Owners' Corporation)。这是一个十分重要的法案,就是当时澳洲高等法院曾经颁下一个案例,就是在新州当一幢大厦建成并成立了业主立案法团后,承建商对业主立案法团是没有赔偿责任,但根据在2020年6月11号开始的这条新法例,就将这个漏洞修补,就是若一幢大厦建成后十年内发生问题,业主立案法团是可以向承建商追讨赔偿。

问:你曾经提及一些在2003年前兴建的住宅楼宇是受到一条,名为【建筑质量保险】条例是可以保障住宅的质量, 但为何之后却遭到废除?

答:这完全是与钱有关。因为当时在保险业界发现许多这些有购买建筑质量保险的承建商,他们完工后的住宅大厦基本上每幢都出现问题而需要赔偿,大家明白,保险公司是不会做蚀本生意,所以当时保险业界与政府商讨更改条例,于是政府想了一个折衷办法,就是四层以上的多层式住宅楼宇便不再需要购买建筑质量保险。但一些三层或以下的楼宇及住宅,则持牌承建商仍然需要购买建筑质量保险。

问:当遇上这样的问题时,作为一位「楼花」业主他们需要注意些甚么事情呢?

答:其实现时在新州有了【建造业专员】作最后把关,如果他们发觉有问题,亦不会批准大厦获得入伙纸或将楼宇分契图则注册,如果作为「楼花」业主,他们反而可以根据刚才他提及的「日落条款」要求退出交易。但如果是买现楼的业主,一旦出事,可能反而未必有好处。所以现时许多人情愿购买旧楼而不选择新楼宇。旧楼宇是指1998年前落成的楼宇。

 (*注:陶建文律师曾经在市议会工作,同时,亦曾经担任【建造业专业人员管理局 】(Building professional board)的调查员。本文只根据新州法例为本,亦只能提供作为参考,最终决定需咨询阁下的理财会计师)

鄺美玲亦访问了一位结构工程师霍小刚谈谈这些住宅大厦出现结构问题,结构工程师又有甚么责任呢? 而如果消费者买了这些楼宇时, 又可否向新州公平交易厅求助呢?而新州公平交易厅又对负责兴建和设计有问题住宅大厦的人士追究责任呢? 大家请留意本星期日(15/8)另一节的社区访问。


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