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【自住買家今年更難入市?】另類投資法可能幫到你

澳洲各地樓市去年升幅驚人,雖然有全國報告顯測新州及維州在去年年底有所放緩,但房地產專家在【寰宇金融】節目中預測,2022年新州及維州以外的大城市,樓市仍有望以雙位數的百份比增長。 Source: AAP Image/Dan Himbrechts NO ARCHIVING

澳洲各地樓市去年升幅驚人,雖然有全國報告顯測新州及維州在去年年底有所放緩,但房地產專家在【寰宇金融】節目中預測,2022年新州及維州以外的大城市,樓市仍有望以雙位數的百份比增長。

樓房專家Youtuber「Frank劉Sir」劉駿樺在接受本台訪問時指,即使報告顯示去年12月份的樓市升幅已明顯的放緩,但他認為,兩大州份樓市放緩但並不會回落,而未來升幅或仍然會持續。

「行內的預測,普偏仍然認為未來一年、甚至兩年樓市的升幅仍然存在。但估計在2022年升幅一定不及2021年強勁。」

「放緩原因可涉及多方面,但最大的因素之一,是我們必須了解,所謂澳洲整體的樓市,其數據主要集中在雪梨及墨爾本這大城市,畢竟其交易量仍是最高,亦有最多的放盤量,而當這兩大城市樓價放緩時,會更顯注地反映在澳洲的整體樓價之上。」

Frank亦預計,澳洲出現的新移民潮亦一定會為今明兩年的樓市帶來上升的趨勢。

「話雖如此,但情況並不代表(兩大州以外)的其他城市同樣會因此而放緩,甚至有其他雪梨或墨爾本以外的地方,樓市今年的升幅的百份比會繼續達至雙位數字。」

「一些已有計劃在澳洲買樓的新移民—我們會將他們界定為本地買家—確實亦會為樓市帶來新衝擊,亦會對樓價上升帶一定的壓力。」

「如果你本身而有物業、甚至是活躍的投資者,樓價上升當然會是一個好消息,但對於未置業、甚至是打算置業的首次買家,可能他們未必太願意接受。」

「但無可否定的是有更多海外新移民進入澳洲,不論對房價或租金,都會有提高的動力。」

Frank估計,今明兩年的樓價趨勢,可能會令部份本地自住買家對在自己生活或工作的地方置業卻步,但他認為,自2021年開始出現的隔州買樓潮,在今年仍有望持續,

「自住買家通常會尋找自己生活或工作附近的房產,因此他們的選擇往往很有限,而當區內的樓市上升,他們亦越難進入市場。」

「但對於投資者而言,並不會話錯過了2021年就會難以找到新機會,因為澳洲是一個偌大的國土,有不同的州份、不同的地區,其樓價表現亦會處於不同的周期,有些區份在2021年並沒有太大升幅,但好有可能,數據會指向這些區份在2022、2023年將會有不錯的表現。」

「而從澳洲過往的數據我們亦見到,澳洲的樓市一直上升至某個位就會放緩—即使價錢不會大升、亦不會大跌,而再過多幾年又會再向上,所以對於買家,以整個澳洲作為範圍,他們依然有不少機會可以作投資。」

「其實自2021開始,雪梨及墨爾本人口流失的數字最高,而受惠受的地區,可能是布里斯本,阿德雷德或柏斯等地,而更多大城市人口移遷往這些地區,變相亦會推高當地樓市,整體而言,在2022、2023年仍會持續。」

「再加上有大量海外新移民,他們亦未必一定會選擇落戶雪梨和墨爾本,亦有機會考慮其他城市,為當地樓價帶來上升的壓力。」

即使對新州及維州有意置業的自住買家,邊租屋邊出租(Rentvesting)的做法,亦不失為一個可以考慮的方案。

「坊間稱為Rentvesting的方案,即進行投資一個房產、但同時租任另一個物業,這個做法可以帶來更多稅務上的優惠,因為自住屋—除了在買屋以限到印花稅外幾乎無其他優惠,如果站在持續持有物業的角度,投資的優惠將會更佳。」

「所以我相信Rentvesting的做法隨著區內樓價越來越難負擔,日後可能會有更多年輕人會選擇使用這種途徑生活。」

而對有意隔州買樓的人士,Frank亦有以下的建議。

「我相信對大家一個最大、亦是最受用的建議,是在隔州買樓前,自己先吸收足夠的知識,我們亦發現,買家在跨州買樓時遇到的最大困難,就是他們對打算買樓的州份不熟識,而一無所知令買家難以接到隔山買牛的做法,因為恐懼往往是出於未知。」

「因此,當你去查閱足夠的數據,以顯示該區是否容易出租或轉賣、房價及人口上升的潛力,這些指標其實亦會反映出未來幾年當地的樓市將會有何趨勢,當你有足夠知識與數據來支撐有關決定時,你對這個決定的恐懼感就會大幅減少。」

更新訪問詳情,請收聽足本錄音。

(嘉賓意見不代表本台立場,投資前請就個人情況尋求專業意見。)

 

 

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