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【裂痕住宅】如何改善建築物監管制度?

Construction workers in front of Opal Tower. Work is ongoing in some of the apartments. Source: AAP

單位內出現裂縫的雪梨Opal Tower住宅大樓,出事原因至今仍然未明。雖然不少人早已妄下定論、將事件主因歸咎於建築監管業遭私有化,但有學者認為事件揭露的問題其實更為複雜。余睿章在今集「時事百寶箱」為大家講解。

現今有不少住宅大廈都是以分層建築物形式管理(譯自「strata title」)。分層物業容許個別單位業主擁有他們所居住的獨有空間,同時亦與其他業主共同擁有大廈內的公用財產,包括喉管及牆壁。雖然目前沒有有關分層管理物業所存缺陷的確實數據,但一項由新南威爾士大學城市未來研究中心(City Futures Research Centre)在2012年進行的調查,訪問了新州1,020名分層樓宇業主,當中佔八成半人居住於在2000年後建成的住宅大廈,發現有接近四份一人(72%)表示自己知悉所居住大廈有最少一個嚴重缺陷。而在2017年由雪梨市政府進行的調查亦顯示,住宅大廈業主最關注的問題是大廈的缺陷及維修工作,其次是擅自透過Airbnb等網上平台短期出租住宅的行為。

對於部份人就大廈出現缺陷的情況妄下判斷、將責任歸咎於建築物監管人或「驗樓師」,新南威爾士大學建築學兼職講師漢默(Geoff Hanmer)表示,研究清楚顯示在上世紀90年代,住宅出現建築缺陷的情況根本早已存在;當時,建築物監管的工作仍未被私有化、仍然是由本地政府所負責。事實上,有研究亦顯示,在澳洲本地以至全球其他地區,自從房屋開發及住房投資變得更為普遍,上述情況便已開始出現 - 在澳洲,時間可追溯至第一次世界大戰結束之時。長久而來,競爭一向相當激烈的房地產市場,控制建造成本是賺取利潤的其中一個關鍵目標,因此在某些情況下受獲取最大利潤的主導,建築物出現短期或長期施工缺陷實屬無可避免。

漢默表示,單層獨立屋出現問題的機會可能與多層住宅大樓出現問題的機率均等;但獨立屋的建造缺陷卻較住宅大廈更容易處理或修理,因為出現問題的位置可能更靠近地面,而且獨立屋亦不涉及分層物業管理模式。此外,獨立屋的建築缺陷亦是更容易被發現。單層獨立屋的買家委託一名合資格驗樓師檢查物業的狀況,便足以為買家提供全面的驗樓結果;但住宅大廈單位的買家聘請驗樓師卻只能檢查單位內部的建築情況,未能檢查大廈內其他位置及公用空間是否有存在建築缺陷。漢默認為,令多層住宅大樓成為一個物有所值而且適宜居住的房地產投資,唯一可行辦法是政府主動推動提高建築物的設計及施工質量,而非單單在工程完結時才審批「入伙紙」或單單在設計完成時批核樓宇設計圖。他強調,在施工過程確保樓宇質量,較在工程完成後發現缺陷才加以修正,事實上更為簡單、成本更為低廉。

然而,雖然政府多年來都知悉有關情況,但長久以來都忽視多層住宅大樓出現的建造缺陷問題。而情況在新州及維州令人更為關注,畢竟當地因應人口不斷膨脹而正加建越來越多高樓住宅大廈,但目前法例對於住宅單位業主及住客的保障卻可謂相當有限,而履行全國建築物規範(National Construction Code)亦非強制性的。漢默認為,政府可採取措施提高多層住宅大廈的建築質素而不會對價格產生太大影響。他建議,其中一個明確的方法是提仿效政府為提升汽車安全性能而設立的一個質素保證計劃,實行五星評分制度,並委託獨立評估機構按照一套既定且透明的標準針對建築物進行評分。


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