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【新州危樓湧現】政府推新法規對業主有足夠保障嗎?

隨著新州自去年開始不斷有高層住宅大廈出現結構問題,政府於去年開始對高層樓宇的監管情況作出多項的修定,最新推出的法規在今年7月1日才正式生效,但有專家表示,即使在大刀闊斧的修例下,州政府卻仍然忽略一個關鍵的漏洞。 Source: AAP Image/Bianca De Marchi

隨著新州不斷有高層住宅大廈出現結構問題,政府於去年開始對高層樓宇的監管情況作出多項的修定,最新推出的法規在今年7月1日才正式生效,但有專家表示,即使在大刀闊斧的修例下,州政府卻仍然忽略一個關鍵的漏洞。

專家:新法規仍然存在關鍵漏洞

由於新法規主要參考了香港有關高層住宅樓宇的結構規定,前香港屋宇結構工程師關寶培(Roger Kwan)認為,新州的新修定下,仍然沒有規定,要對新建樓宇進行強制性的檢查,將會成為一個非常關鍵的漏洞。

「新州的新修例與香港的法規是有很多相似的地方...但當中最不同的地方,是政府方面並無直接參與監督。法例似乎沒有要求政府要派員直接監督整個施工過程,亦沒有列明監督工程的特定規格。」

「澳洲似乎現在將是否檢測的決定權,交由建築署專員(Building commissioner)去負責,並以抽樣的形式進行。現在新州的新法例並未完全實行,亦很難判斷成效有幾高,但明顯,新法例與香港相比仍然有一大段的差距。」

專家:高層樓宇施工時香港有更完善監督程序

Roger解釋,香港當局全直接參與高層樓宇工作的監督工作,亦有一套嚴格而且函蓋範圍非常廣的監督制度。

「香港卻對監督有關工程,有十分嚴格的規定。在香港有一套制度,會要求所有高層大廈(在施工期間)必須接受相同的檢測流程,並非交由一個人去決定是否進行檢測。」

「澳洲的做法,似乎則以抽樣的方式進行,但香港每一棟大廈均要經歷相同的嚴謹流程。這個流程亦是由屋宇署全權參與。」

「例如在入則前,發展商必須先找結構工程師及認可人士,簽署一份稱為Form9的申請表,遞交給屋宇署,令即使在繪製圖則的初期,亦最少有三個人參與,包括業主(發展商)、認可人士及結構工程師,他們在當時就已要共同策劃如果起這棟樓。入了該份申請表就可以入則,發展商在延至此時,才找承建商加入亦可。」

「但簽了Form9之後,即使在建築過程中,發展商不能在無理之下,解僱有關的認可人士及結構工程師,因此,(在香港)結構工程師有權力及自由,去利用其專業監管整個工程,而無需害怕結發展商辭退。」

「到開始施工前,監於香港的樓宇結構過度密集,結構工程師的職責就是要造一份「施工條件報告」,包括進入隔鄰的大廈拍照及調查,以了解這些大廈的結構情況,或是否有列痕,亦要了解附近地面的水管或電線,會否因為施工而產生沉降,而影響新樓宇的結構。

「有關報告亦必須由結構工程師遞交給屋宇署作記錄及跟進。一旦真的產生過份沉降,屋宇署有權馬上叫停工程。」

「例如Mascot Tower我認為問題就是一個地基沉降的問題...但似乎在這些方面(的規管),澳洲的法例則仍然久奉。」

律師:新高層樓字法規對準買家提供更大保障

雖然法例仍有不足,但據陶建文國際公證律師行的主席陶建文律師解釋,新州政府自2019年開始,為四層或以上物業樓宇—推出的修例三部曲,就是為了重拾準買家對新州的高層樓宇物業的信心,對準買家的保障亦已大大增加。

「新州政府在接連出現有問題的樓宇後,其實是進行了三件不同的事件,大家可以簡單理解為法律的三部曲。」

「除了七月一日生效的新規定外,早在自 2018 年 1 月 1 日起,政府規定所有新建樓宇的發展商,若要建築4 層或以上的樓宇,發展商必須在申請俗稱入伙紙的入住證明之前,向新州公平交易廳NSW Fair Trading 支付相當於建築成本 2% 的金額,作為建築質量的保證金。」

「另外,發展商亦必須在建築工程完成 12 個月後,委命一名建築檢查員驗樓,並將結果遞交給『業主立案法團』,讓他們了解到底樓宇是否有需要維修的缺陷。如果有問題要修整,政府會將2%的保證金,用於支付修整的費用。若樓宇不需修整,或修整後仍有餘款,則將退還給發展商。這是三部曲的第一部。」

「三部曲的第二部,則是在2020 年,政府亦推出一條名為《設計及建築從業員法案》(NSW),並於同年的6 月 11日開始生效;法案的第一部份,法例會將承建商的賠償責任,申延至所有『業主立案法團』。」

「基於一些法律的原因,高等法院曾在以往的案例中,作出一些裁決:即使建築物的質量有問題,承建商仍無需向業主立案法團負擔賠贘的責任。但在《設計及建築從業員法案》通過後,賠贘的責任亦會引伸至包括業主立案法團在內。」

「之前的情況是,當樓宇有問題,業主立案法團不得向承建商追討責任。新法例下,業主立案法團則可在2020 年 6 月開始,向承建商追討賠償的責任。當然,承建商必須要仍然維持運作,法例才會有效,否則,若承建商已破產或失踪,法例卻沒有太大作用。」

「第二部曲的另一重要部份,則是在今年7月1日生效的部份,即當日起,建築商要起多層式大廈,首先,在開施工前,他們必須向當局提交Design compliant declaration『設計合規聲明』,而聲明必須由合資格的認可人士—包括建築師、或在某情況下可由結構工程師—發出,

以保證建築物在結構、設計及防火等所有建築部份,都是符合澳洲建築規範(“BCA”)。」

而當發展商交出有關聲明後,在新州而言,房屋署專員Building Commission將會抽驗部份樓宇的設計,以確保對方不會計錯數或有設計上的任何誤差。

「發展商及承建商完工之前,發展商亦必須再另外向房屋署專員提供另一份文件『建築合規聲明』,並保確施工是完全根據圖則,以及上述的『設計合規聲明』內的所有規定去建造。」如果在施工期間,工程有任何重大變更,承建商亦都必須向房屋署專員再作申請。」 

新州法規的第三部曲,就是議會於 2020 年 9 月 1 日通過了《2020 年住宅樓宇(規格及執法權力)法》。

該法要求,在樓宇完工前 6 至 12 個月之間,開發商必須通知新州建築署專員工程完成的時間。如果建築工程歷時不足 6 個月,則在工作開始後 30 天內向當局作出通知。完工日期如果要作更改,而時間若最少要延長 60 天,則必須通知新州建築署專員。 

在為建築商為樓宇發出「入伙紙」之前,新州建築署專員有權進行廣泛的執法及調查,包括索取信息、現場檢查、進行測試的權力。

如果現存在「嚴重缺陷」(使建築物無法居住、倒塌或不符規格的缺陷),專員可以發布:

  • a)「禁制令」,要求發展商立刻停止發出入伙紙;
  • b)「修整令」,要求有關方面進行維修,如果不遵守,專員可以採取任何措施,使整改令生效;或
  • c) 「停工令」,要求暫停施工。

陶律師認為新修定,對物業的結構質量及對買家的保障經已有明顯的加強,但他認同Roger的看法,認為政府在高層樓宇,未有建立更主動及更全面的機制,而這方面可以再作改善。

 

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