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買屋無地契在手你驚唔驚?

新州從 2021 年 10 月 11 日起將不再發出紙本地契 (Certificates of Title, CT) 。而在同一天,所有現有的紙本地契將失效。 Source: "sydney housing" by hnnbz is licensed under CC BY 2.0

新州從 2021 年 10 月 11 日起將不再發出紙本地契 (Certificates of Title, CT) 。而在同一天,所有現有的紙本地契將失效。究竟對大家來說,這會帶來些甚麼影響呢?

鄺美玲訪問了陶建文律師討論這個問題。

問: 其實紙本地契本身具有甚麼法律效力?

答:目前,紙本地契具有三個主要作用。一是證明某人或某公司的業權。在現時的土地登記制度下,新州註冊署長 (Registrar-General)會保留一份土地登記冊 (Land Register)。嚴格來說,地契是土地登記冊內,相關業權登記的一個副本。

其次,當土地業權有重要變化時,相關文件必需進行登記,而地契是登記過程中必需要提交的文件。這些重要的變化包括擁有權的變更、更改業主名字、批出按揭、地役權的授予等。如果無法提交地契,新州土地註冊服務處(NSW Land Registry Service)將不會進行相關文件的登記。

第三,地契可以是抵押品。當一個人將房產抵押給銀行或做任何私人按揭時,債權人可以收取並保留他的地契作為抵押。這可以確保在未經債權人同意的情況下, 物業業權不能有重大的改動。

問: 以往律師都警告大家在買樓後要好好保存他們的地契並放在安全地方。因為如果地契被盜,其他人可以賣掉他們的房子。那是否真的是「認契不認人」?

答:過去確實如此。澳洲對認證身份的工作一直比其他地方落後。如果您以往持有地契並且聲稱自己是業主或業主的合法代表,您幾乎肯定可以出售該房產並夾帶私逃。不過,現時澳洲對身份認證的警戒提高了很多,尤其是在「911」事件發生之後。現在,如果你要出售房產,你必須獲得100分的身份證明。例如要查看和復印您的駕駛執照和護照。所有這些都加強了對業權的保障。因此,現時應該比較難出現「認契不認人」的情況。

問: 2021 年 10 月 11 日之後沒有了紙本地契對大家會帶來些甚麼影響?同時,以後樓宇買賣時要更改地契資料又如何處理?

答: 基本來說,實體或紙本地契將不再具有法律意義。同時,現有的實體或紙本地契亦將在同一日失效,不再是法律文件。如果在 2021 年 10 月 11 日之後自資購買新房產或贖回房屋,您亦不會再收到任何實體或紙本地契。如果購買樓宇,新業主只會收到一份「信息通知」(Information Notice),但這不是業權證明。當有人希望確認另一個人的業權時,新州土地登記冊內的登記便成為唯一可以證實誰人擁有業權的確據。

以後買賣樓宇, 律師或土地轉讓師會成為最後的把關者,當代表顧客進行樓宇買賣時,他們必須要核實業主或業主合法代理人的身份。而以後所有樓宇買賣或業權重要變更的登記,將需要全部在網上進行。而這個改變,將杜絕以實體或紙本地契進行詐騙的情況。。

問: 如果我沒有任何業權證明文件或以往的紙本地契在手,如果土地所有權登記冊被黑客入侵了怎麼辦?作為業主,我需要做些甚麼嗎?

答:目前,土地登記冊是由新州土地註冊服務處(它是一個私人機構)代表註冊署長保管。土地註冊服務處會定期為土地登記冊備份,並會每日將有關副本提交給註冊處長。而經複製的土地登記冊亦會存儲在不同的地方。和以前一樣,新州政府將繼續維持一個「土地登記保障基金」 (Torrens Assurance Fund),該基金負責補償因制度漏洞或產權登記錯誤而蒙受損失的業主。

政府亦聲言自 1983 年土地登記冊進行電腦化以來,從未遭受過任何網絡攻擊。同時,亦有些私人保險公司提供「產權保險」,但政府並不推薦或鼓勵大家購買。如果您是業主並且需要在 2021 年 10 月 11 日之後證明您的業權,您可能需要通過律師為閣下進行「查冊」手續。

如果您真的很擔心的話,您可以為自己的房產進行「釘契」(caveat),藉以防止任何未經授權的交易登記。 《新州房地產條例1900》第74F(2) 條明確允許業主對自己的房產進行「釘契」。詳情可以向您的律師查詢。但政府的立場是業主無需要這樣做。

但是,如果您是持有一張紙本地契作為貸款抵押的私人債權人,您應該考慮註冊該項抵押,或者至少進行「釘契」,以保護您作為債權人的利益。作為律師,我認為大家不應該把您的紙本地契扔掉。我建議保留您的紙本地契,因為如果有需要,它們仍可能被用作為某一種憑證。


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