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【賣樓指南】哪些物業不適合拍賣?流拍如何善後?

澳洲各地的樓市持續熾熱,準買家面對激烈競爭當然在買樓前要花不少準備功夫,但在樓市最熱的時間,賣家應在賣樓之前,又應作何準備以賣最好的價錢? Source: AAP Image/Joel Carrett

澳洲各地的樓市持續熾熱,準買家面對激烈競爭當然在買樓前要花不少準備功夫,但在樓市最熱的時間,賣家應在賣樓之前,又應作何準備以賣最好的價錢?

雪梨Commonrealty副總裁傅天裕(Leo Foo)在接受SBS【寰宇金融】環節訪問時表示,即使房地產中介一般會建議準賣家選擇以「拍賣」方式賣樓,

「目前市場正逢是『賣家主導市場』,多數人都會選擇用拍賣形式出售樓宇,希望透過拍賣去牽動買家的情緒,從而令到賣價上升。所以,中介在一個『賣家主導市場』的時期,通常亦會建議賣家以拍賣方式出售樓宇。」

「不過,所有的買賣形式均有利弊,所以賣家要衡量市場情況之餘,亦要留意自己要出售的樓房的情況。」

「例如,如果樓宇的條件很好、翻修得很美觀的物業,當然(透過拍賣)讓越多人知道其物業越好。」

「但若果賣家不希望再花錢裝修,此時,賣家就可能應更傾向透過中介進行配對(以作私人買賣),來獲取最佳的利潤。」

「而且拍賣亦並非100%成功,若拍賣失敗,其他買家可能會因為見到物業試過拍賣不成功,而令人有一個較佳的印象。」

Leo 指,在拍賣失敗—即俗稱「流拍」的情況下,他們往往會建議賣家選擇其他選項。

「通常我們都不會為客人馬上進行另一次拍賣,因為我們既然經已試過,而市場給予賣家的結果,往往亦是最誠實,所以我們亦會建議客人嘗試其他方式。」

「但若拍賣不成功,並不等於無計可施,我們不少中介背後其實亦有相當龐大的網絡—例如我就會為賣家找尋現有的其他買家客戶,甚至海外的買家。」

「因為有些買家可能並不會即時得知有關的拍賣,當中亦可能會有正正想買有關物業的買家,因此,我們亦可以透過此渠道,為他們配對適合的買家。」

目前有不少待售樓宇,選擇以不標價的形式作廣告,除了有部份中介會此作為一種銷售策略以外,Leo解釋,中介不為物業標價可能亦有法律上的考慮因素。 

「是否標價在許多賣家當中亦是十分熱議,而按公平交易廳的指引,物業的標價與真實賣價,不能相差多於10%...因此,亦有中介在標價一事上,可以會出現與最終的售價相差太遠,結果遭到新州公平交易廳(FairTrading NSW)投訴。而在拍賣的情況,由於價錢變化太大,有時難以厘定一個價錢。」

不過,Leo 強調,中介一般仍會參考待售物業附近的買賣結果去制定一個相對公平的價格指引。

Leo 亦指,當中介為物業定價時,除了參考附近的成交價廃外,最終決定價格亦要透過幾個重要因素,首先最主要的是物業所在的地區;其次,是房地的大小面積;而物業內的房間數量及間隔、建築的用料、外觀上是否新裝修,這些都會反映到售價之上。

更多訪問詳情,請聽足本錄音。

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