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買舊樓比買新樓保障更好?

曾經出現結構問題、位於雪梨的Mascot Tower Source: AAP/BIANCA DE MARCHI

最近在雪梨及墨爾本都曾經出現有一些多層住宅大廈出現質量和結構問題,究竟當一個發展商開始準備興建一座住宅大廈前,他們是要進行甚麼程序來申請?

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市議會和一些私人驗樓師在監管這些樓宇方面又扮演著些甚麼角色呢?他們對這些問題樓宇又是否需要負上任何責任嗎?鄺美玲訪問了曾經在雪梨一個市議會做建築審批員的楊智傑及曾經做過建造業專業人員管理局調查員的律師陶建文,為大家解釋這方面的問題。

前市議會建築審批專員楊智傑解釋承建商、建築商在建築申請前,都必需要遞交建築發展申請書(Development application)   由市議會審批。市議會在接獲有關申請後,會安排建築審批專員(Development access officer 審批有關申請。市議會須通知興建地址附近居民,居民亦可就工程、發展提出意見。

同時建築審批專員亦會就不同因素考慮大廈設計申請。其中包括:

  1. 樓宇周圍密度,是否符合四周的建築風格。
  2. 樓宇設計會否影響四周採光、通風或造成私隱問題。
  3. 樓宇是否符合環保原則。
  4. 樓宇設計是否與該市議會規劃大綱相符合。

 另外,大廈實用面積、高度,停車配套亦在審批考量中。在取得市議會的批準後,會發出建築審批同意書(DA Consent),及後程序包括取得動工紙、入伙紙。在市議會發出建築審批同意書後,建築商需要請驗樓師審核動工紙申請,監管整個動工過程。完成動工後,亦要作出審核,批出入伙紙。在過往,只能使用市議會轄下的驗樓師,但在近十年,建築商可以聘請私人驗樓師進行以上的工作。由於價錢及等候時間,不少建築商亦傾向私人機構多於市議會驗樓師。監管品質可能被削弱,大廈亦更常出現質量、結構上問題。

 在新州,驗樓師只需在 Building Professionals Board 登記就可執業,其專業性亦受關注。近年,政府對驗樓師資格作出改動,新州公平交易廳( Fair Trading)要求驗樓師要根據新州公平交易廳要求進行登記,才可執業。但在建築審批同意書批出後,市議會的參與並不多,除非市議會接獲投訴,會派出專員跟進,在需要時發出告票、執行令,甚或法庭傳票。

鄺美玲亦請來陶建文律師*,請他為大家解答, 當買家購入這些樓宇時,究竟他們會有甚麼保障呢?如果一旦面對這樣的樓宇,他們又有沒有甚麼方法可以尋求賠償呢?

 

問:究竟這些驗樓師 (private certifier) 在興建這些住宅大廈中扮演著甚麼的角色? 若果這些大廈在興建時出現問題,他們需要負責嗎?

答:在現行的制度下,當發展商向政府取得規劃許可(DA Consent)後,亦需要向驗樓師獲得【建築許可】(Construction certificate),然後便可以進入施工階段。 而這些驗樓師在施工期間,是需要在幾個階段中進行巡視的工作。行內稱為 【重要階段檢查】(Critical stage inspection),他們需要在這些重要工序施工前或後到場檢驗。而在整個建築流程中,這個驗樓師的參與度並不大。所以如果在建築時出現問題,這些驗樓師未必能偵測到有關問題。

 

問: 如果是這樣的話,那業主們似乎便沒有甚麼的保障?

答:所以政府在2020年9月1號便開始了一個新的審核措施,所有新起的樓宇, 在他們領取入伙紙的六至十二個月內,樓宇的發展商或承建商是需要通知新州的【建造業專員】(Building Commissioner),而【建造業專員】是有權派人巡視該幢大廈的地盤,又或有權獲取大廈的建築進度資料來進行調查。在此之前,如果發展商或承建商跟隨規定,完成所有【重要工序檢查】後,他們便可以向驗樓師申請入伙紙(Occupation certificate),但現時加入了這個要求,【建造業專員】就成為最後的把關者, 希望能找出一些不合乎規格的樓宇。

 

如果【建造業專員】發現樓宇不合乎規格, 他將可以發出停工令,要求地盤停工; 又或是發出修葺令,要求承建商修葺有問題的地方;又或者發出【禁制令】, 首先不讓發展商獲得入伙紙和第二,不容讓發展商將樓宇的分契圖則(strata plan)註冊。因為一般來說,如果業主是買「樓花」的話,都一般受「日落條款」(Sunset clause) 的保障。該條款規定發展商必須在某個年日之前獲得入伙紙及或取得分契註冊,因為分契沒有註冊,業主所購買的「樓花」根本就不存在。現時大部分的買賣合約中都會有「日落條款」,現時,由於【建造業專員】是有權禁止一個地盤取得入伙紙或禁止發展商將分契圖則註冊, 而如果此禁令一直延伸至「日落條款」規定的年日仍然未能完工的話,那麼,購買「樓花」的業主便有權根據「日落條款」要求退出交易。

問: 那麼最後的入伙紙是由【建造業專員】抑或仍然是由驗樓師負責批出的呢?

答:那仍然是由驗樓師負責的。

問: 那麼亦是說在入伙之後仍然可能會出現結構問題,屆時業主又可以要求賠償嗎?

答:通常是沒有得賠償的。因為合約通常會寫明如果有問題,承建商是要負責修葺的。同時在新州,根據【住宅屋宇建造條例】(Home building Acts),所有承建商是要為所興建的大廈提供兩年的「輕微缺陷」(Minor defect)六年「主要缺陷」(Miajor defect)的保用期。例如在雪梨的Opal Tower承建商亦要承擔保養的責任要負責維修的工作。

 

問: 但是如果超過六年的話,似乎便沒有甚麼保障了?

答:不,因為自2020年6月11號開始,是有一條新法例名為【設計及興建從業人員法例】(Design and Building Practitioners Act) 是將承建商的賠償責任伸延至所有多層式住宅大廈的業主立案法團 (Owners' Corporation)。這是一個十分重要的法案,就是當時澳洲高等法院曾經頒下一個案例,就是在新州當一幢大廈建成並成立了業主立案法團後,承建商對業主立案法團是沒有賠償責任,但根據在2020年6月11號開始的這條新法例,就將這個漏洞修補,就是若一幢大廈建成後十年內發生問題,業主立案法團是可以向承建商追討賠償。

問:你曾經提及一些在2003年前興建的住宅樓宇是受到一條,名為【建築質量保險】條例是可以保障住宅的質量, 但為何之後卻遭到廢除?

答:這完全是與錢有關。因為當時在保險業界發現許多這些有購買建築質量保險的承建商,他們完工後的住宅大廈基本上每幢都出現問題而需要賠償,大家明白,保險公司是不會做蝕本生意,所以當時保險業界與政府商討更改條例,於是政府想了一個折衷辦法,就是四層以上的多層式住宅樓宇便不再需要購買建築質量保險。但一些三層或以下的樓宇及住宅,則持牌承建商仍然需要購買建築質量保險。

問:當遇上這樣的問題時,作為一位「樓花」業主他們需要注意些甚麼事情呢?

答:其實現時在新州有了【建造業專員】作最後把關,如果他們發覺有問題,亦不會批准大廈獲得入伙紙或將樓宇分契圖則註冊,如果作為「樓花」業主,他們反而可以根據剛才他提及的「日落條款」要求退出交易。但如果是買現樓的業主,一旦出事,可能反而未必有好處。所以現時許多人情願購買舊樓而不選擇新樓宇。舊樓宇是指1998年前落成的樓宇。

 (*註:陶建文律師曾經在市議會工作,同時,亦曾經擔任【建造業專業人員管理局 】(Building professional board)的調查員。本文只根據新州法例為本,亦只能提供作為參考,最終決定需諮詢閣下的理財會計師)

鄺美玲亦訪問了一位結構工程師霍小剛談談這些住宅大廈出現結構問題,結構工程師又有甚麼責任呢? 而如果消費者買了這些樓宇時, 又可否向新州公平交易廳求助呢?而新州公平交易廳又是否會對負責興建和設計有問題住宅大廈的人士追究責任呢? 大家請留意本星期日(15/8)另一節的社區訪問。


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