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【观点】澳洲监管机构拟出台限贷政策,房价还能涨吗?

An auction sign at a Canberra house. Source: AAP

财长本周表示支持监管机构打击高负债房贷,随后澳大利亚银行监管机构——审慎管理局(APRA)正式宣布,准备在两个月内重新“释放”一些贷款限制的措施选项。

随着最新的统计数据显示,悉尼、墨尔本两大城市的长期封城根本阻挡不了房价上涨的势头,使得澳大利亚的监管机构开始坐不住了,终于开始出台限制贷款的政策了。

就在半个月前,联邦政府和澳联储对于房价飙升的态度还有些“冷淡”,财长Josh Frydenberg和央行行长Philip Lowe都同意需要对房地产市场进行审查,但也都表示短期对房价疯狂上涨“没有太多办法”。

但随后,澳洲的几大银行都对房价上涨过快和居民放贷杠杆越来越高表达了忧虑,比如联邦银行的首席执行官Matt Comyn直接指出,“尽早采取一些温和的措施来位房地产市场降温”已经非常重要。

紧接着,财长在9月28日表示,支持监管机构打击高负债房贷。次日,澳大利亚银行监管机构——审慎管理局(APRA)就正式宣布,他们准备在两个月内重新“释放”一些贷款限制的措施选项。那究竟是什么促使监管机构不得不压制贷款和房价呢?

NACA Feature, Coronavirus, COVID-19,
Treasurer Josh Frydenberg at his electoral office in Hawthorn East, Melbourne.
AAP

最直观的原因当然来源于澳洲房产市场最近的疯狂上涨,房价相关的各类数据都在不停刷新历史纪录。根据澳洲统计局最新发布的数据,2021年第二季度全澳住房平均价格上涨6.7%,为该数据收集20年以来的最大涨幅。这使得住房价值增长达到创纪录的 964亿澳元,推动住房市场总估值飙升至8.9万亿澳元。

total value of dwelling stock, June quarter 2021
total value of dwelling stock, June quarter 2021
ABS

与此同时,澳大利亚的住房均价已经飙升至83.57万澳元,在短短的90天内飙升了5.26万澳元。尤其是两大经济重镇——悉尼和墨尔本虽然均处于疫情封锁之中,依然保持惊人的涨幅:其中,悉尼的房价年涨幅为20.9%;墨尔本房价的年涨幅尽管是七大城市中最低的,但也达到13.1%。

实际上,大多数首府城市的房价涨幅都打破了长达十年的记录——布里斯班和阿德莱德房价创2007年以来的最快涨幅,而霍巴特房价则以2003年以来的最快速度上涨。在墨尔本,今年二季度涨幅为2009年以来的最高水平,悉尼当季房价涨幅也是六年以来的最高水平。

更重要的问题在于,目前的市场环境决定了如果不采取一些措施的话,房价上涨的势头没有任何停下来的迹象: 

首先,澳大利亚的官方利率处于历史低位已经超过一年,而在过去这段时间中,无论自住房还是投资房,新申请的贷款还是已有贷款,整体的借贷成本均持续下降。伴随着贷款成本下跌的,就是2020年下半年以来,澳大利亚住宅房产市场的月度新增贷款总额屡屡刷新纪录,以极度罕见的速度上升,7月的新增贷款总额已高达322亿澳元。再加上疫情带来的更多人群希望搬入相对独立的自住房需求,配合着极低的放贷成本,房产市场需求激增。 

其次,从供给端而言,由于悉尼和墨尔本从7月就进入全面封锁状态,导致当地的房地产交易面临诸多限制。以至于市场上可交易的房产数量持续下降,8月全澳房屋市场新增房屋32466套,较5年平均水平低了5.8%。这种供不应求一定程度上形成了“抢房”的市场氛围。 

更要命的是,未来相当长的一段时间内,澳大利亚房地产市场恐怕都很难“自行降温”。在宏观层面,最新的德尔塔(Delta)变异病毒导致的封锁给澳大利亚经济带来了更大的不确定性。根据澳联储预测,第三季度澳大利亚GDP将因此收缩2%。为了应对这一情况,央行已明确表示需要更长时间的货币宽松政策,来帮助经济复苏。这意味着,央行的量化宽松带来的资金将通过银行房贷源源不断地输送到市场中。 

在这样的市场现状和前景推动下,澳洲房地产泡沫正在逐渐形成,尤其是房价涨势远超工资涨幅的现实,必然让澳大利亚住房的可负担性不断恶化。

目前,澳洲住宅价格与收入的比率已创新高,在二季度增长了7.4%,超过了在2017年12月达到的上一个峰值。这对于首次置业者意味着筹集首付款的难度前所未有的高,而他们与有房者的“贫富差距”将进一步扩大。 

与此同时,有房者的日子也并不轻松。审慎管理局的数据显示,今年第二季度房贷持有人债务超过或相当于年收入六倍以上的人数占比,已经从去年同期的16%跃升至22%。 

Sydney house auction property market Australia
Getty Image / Mark Metcalfe

尽管澳联储已经表示不会将加息时间表提前,但低利率不可能永远持续下去。如果放任房产价格在央行收紧货币政策前继续增长,那意味着两三年后货币政策转变时,很可能许多人就再也没有能力偿还房贷。毕竟现在的自住房房贷利率大多在3%不到的水平,但历史上澳大利亚长期的房贷利率多在5-6%。这表示,如果利率恢复到疫情前的正常水平,那么很多人的还款压力将翻倍,就会出现大量房贷坏账和违约,这样的人群数量累计到一定比例,就可能触发房贷泡沫的破裂。 

就目前的数据看,泡沫积聚还未到达十分危险的程度。现在开始进行一定的放贷限制措施,如提高衡量贷款人还款能力的标准等,还是有可能将住房市场的问题保持在可控范围。而在货币政策收到宏观经济现实制约时,通过行政监管手段来降温也就成为了唯一的选择。 

一般来说,这样的限制贷款政策对房价的影响会明显小于央行直接降息,不会像加息那样直接导致部分家庭无力偿还贷款。因此,笔者与大多数机构和专家的看法一致,认为限制贷款措施的出台可能会在未来让房价涨速放缓,但很难立刻导致房价下跌。

(本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士,转载须经SBS许可;本文观点仅代表嘉宾观点,不能代替理财建议,不代表本台立场。) 

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