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【现场说法】建筑商破产进入清算程序,我还能要回我的首付款吗?

Source: Alpha Stock Images - CC By SA 3.0

如果建筑商破产并进入清算程序,购房者还能拿回首付款么?

ABC报道,上个月中旬,澳洲知名房产建筑公司Privium濒临破产,对外欠款超过2000万澳元,已宣布关停主体业务,据称有160多位客户新房建到一半被搁浅。

受疫情封锁、劳动力短缺和建材涨价冲击,去年该建筑公司上报亏损超过2800万澳元,而同期支付股息多达1800万澳元。

在本期《现场说法》节目中,澳大利亚Auslaw Partners澳和律业管理合伙人林汇铭律师就建筑商破产原因、破产清算以及偿还债务人顺序等法律知识作了详细解答。

建商破产的原因 

和最近异常火热的房地产买卖相比,建商的日子反而是越来越不好过。

从2019年澳洲最大的私人房地产开发商之一的Ralan Group宣布倒闭并且自愿进入托管程序,到今年房产建筑公司Privium濒临破产。

在这里大家可能会很困惑,为什么房市这么火热,开发商或者建商反而破产了。最主要的五大原因是:

  1. 建筑人员的紧缺,由于疫情封锁,大量的海外劳工无法回到澳洲。
  2. 建筑工人费用增高,工人短缺必然导致人工成本增加。
  3. 建筑原材料价格近几年也连年上涨,使得项目利润缩减。疫情导致很多建筑材料无法运到澳洲。
  4. 没有获得DevelopmentApproval(DA)澳大利亚法律规定地产商的正式施工图纸必须经过市政府的批准(DevelopmentApproval)才可以开始建造。开发商贷款买了地之后花了大量的人力,物力和财力,却因为不同的原因无法取得DA,花费巨额成本却未能达到目的,最终卖掉没有DA 的土地也不够偿还贷款,只好宣布破产。
  5. 成本预算严重超标,贷款太多而无力继续完成,只能清算。公司贷款买了地,项目以楼花的形式出售并且收取了买家10%的预付款,但实际的花费比预算的花费严重超标,公司也无力到其他贷款机构借到更多的资金,没有足够的资金可以完成项目,Mortgage 和其他贷款机构催债,任命Receiver,项目成为“烂尾楼”。公司只有清算了结。

什么是破产清算?

日常生活中,我们经常听到某某公司破产清算了。但是,破产和清算其实是两个法律概念。

破产(Bankruptcy)是指债务人因不能偿债或者资不抵债时,由债权人或债务人诉请法院宣告破产并依破产程序偿还债务的一种法律制度。破产分为个人破产和公司破产,建商破产就是指公司破产。在澳洲,如果您需要申请个人破产需要在Australian Financial Security Authority的网站上填写破产申请表格并符合申请条件。

清算(Liquidation)是一种法律程序,公司的生产运作停止,所有资产(包括工具,机械、工厂、办公室、物业以及所持有的专利、债权和有价证券等),在短期内出售,变回现金,按先后次序偿还(分派给)未付的债项,之后按法律程序,宣布公司解散的一连串过程。

清算有哪些流程? 

建商由于以上列举的种种原因,负债累累,Mortgagee和其他债主连续强硬的催债下,无法再维持下去,或者被债主告到法院,或者自己主动任命清算师,最终会进入公司清算 Liquidation的程序。

Mortgagee抵押权人和Caveator警告登记人都是有抵押的债权人,他们一般有如下选择:

  1. 在公司清算前任命自己的Receiver 破产管理者来变卖公司抵押的财产
  2. 在公司清算后任命自己的 Receiver 来变卖公司抵押的财产
  3. 在公司开始了清算程序后,不任命Receiver,让清算师 Liquidator 来变卖公司的财产,因为这个原本也是清算师的应尽的职责,清算师由政府部门 ASIC 监管,也会按照澳洲公司法履行职责和法律程序来实现公司财产的最大价值,Mortgagee 和 Caveator 是有抵押的债主,Liquidator 卖掉了被抵押的财产的资金,第一时间也是要先还给 Mortgagee 和Caveator 的,这样以来,Mortgagee 和Caveator 可以省下任命Receiver 的费用,达到同样的效果。 

公司进入清算后,清算师Liquidator 会履行以下职责: 

  • 对公司的资产和负债做独立的调查。
  • 变卖公司所有财产,如果是被抵押的财产,要先付有抵押的债主像Mortgagee 和Caveator。
  • 对公司的历史性交易做调查,看有没有发生可追溯的对公司和债主不利或者不公平的交易。
  • 在公司付完有抵押的债主像Mortgagee 和Caveator 后,如果还有剩余资金,会按照其他债主欠额的多少按比例偿还。

建商进入清算程序,我能要回我的首付款吗? 

一般来说,偿还债务人的顺序是:

  1. 有抵押的债主 (Secured Creditors)
  2. 员工 (Employee)
  3. 没有抵押的债主 (Unsecured Creditors)

有抵押的债主 (Secured Creditors,一般为银行等)  

Mortgagee——建商公司贷款买地的时候或者申请建筑贷款时将公司的一部分或者全部财产做了抵押,Mortgagee 在开发商出现财务问题时,是最安全的一方,Mortgagee如果不放心,还可以任命自己的Receiver,只为自己服务。变卖了公司抵押的财产之后,Mortgagee的欠款是最先要付的,如果付清全部欠额,剩下的钱会还给公司或者公司的清算师。如果卖掉了公司抵押的资产,还不够还Mortgage的全额欠款,那欠缺的数额就成为没有抵押的债务,如果公司还有别的财产可以兑换分红,这部分债务可以跟其他无抵押的债务一起按比例分红。

Caveat——除了mortgagee,其他贷款机构给公司借钱并注册了Caveat的债主。他们也是有抵押的债主,但是是排在Mortgagee 之后的, 一个房产上如果有很多Caveat, 那就要看注册顺序的前后,注册的越早,分到钱的排名越前。

员工(Employee) 

澳洲联邦公司法(Corporation Act 2001 (Cth))第556 条规定公司欠员工的工资,养老金,Annual Leave, Long Service Leave 和Redundancy Payment,Payment in Lieu of Notice 在公司清算Liquidation 的情况下都是优先在无抵押的债主的前面分红的,如果员工是澳洲的公民或永久居民,政府还有Fair Entitlement Scheme来保护员工的利益。

无抵押的债主(Unsecured Creditors) 

一般开发商欠的无抵押的债主们都有下面的六类:

a) 短缺的Mortgagee 和 Caveator 的欠款 

当把公司抵押的资产卖掉,最后还不上贷款的欠额的话,mortgagee和 Caveator可能会成为公司的无抵押的债主 

b) 预付款的买家 

很多项目一开始就先做了预售,如果公司不能在合同规定的日期让项目完工来完成交易,这些预付款的买家会成为公司的无抵押的债主。在维多利亚州和昆州,都有法律规定,像这一类的预付款,必须要放在律师或者Real Estate 中介的信托账户里, 不能被挪用,但在新南威尔士洲(NSW)却还没有把这个规定设置成法律。

在昆州,根据Real Estate Institute of Queensland (REIQ)的格式合同,deposit holder会在买家的指示下,将deposit付给卖家。如果是将deposit付给建商的情况,那么可以

  1. 在破产清算中,对方有足够的资金偿还到无抵押的债主。
  2. construction insurance 保险。一般情况下建商会购买保险,但是需要根据建商购买的保险类型来决定预付款买家是否能够申请赔偿。另外,预付款买家可以额外购买construction insurance来避免由于建商破产遭受损失。

c) Subcontractor 包工头 

开发商的资金链出现问题,收到牵连很大的还有受雇于开发商的建筑商和他们手下的包工头们, 付出了劳动却得不到应有的报酬。除非有公司董事的个人担保,要不然,就只能等待看公司还有没有在分完有抵押的债主和员工后,还有没有剩余的财产可分。

d) 董事和股东 

一般的房地产开发项目,很大一部分投资都来自地产商自己的董事和股东。很少有人承担着这么高的投资和风险就为了骗钱,董事和股东都是希望通过开发项目来盈利的。 在项目由于各种原因,进行不下去了的时候,董事和股东经常也都是公司的大债主

e) 房东 

如果公司有租房子作为公司的办公场所,欠房租也是常有的事,很多租约都是有个人担保的,公司清算后,房东可以去追董事。

f) 税局 

公司雇员工需要交PAYG,2018年之前买了房子需要交GST,这些也是公司常见的会欠债的地方。

在本期《现场说法》听众热线节目中,听友们现场咨询了通过遗嘱把房产转子女名下是否需付印花税、交通事故诉讼中的费用如何归类、物业卖方欠物业费和市政费应该谁来付、调解和律师的纠纷、首套自住房能否在Airbnb出租等法律问题,林汇铭律师都做了详细解答。请您点击收听详细内容。

【现场说法】建筑商破产进入清算程序,我还能要回我的首付款吗?
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本节目仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者原创保护,且作者与本台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

《现场说法》听众热线逢周二上午8点20分至9点播出,欢迎拨打热线电话1300 799 323参与节目,咨询法律或移民问题。

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