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【现场说法】澳洲购地建房常见5大法律问题

Source: AAP

在澳洲,购地建房(House & Land Package)是一种非常普遍的投资或置业方式,其中的合同法律关系以及建筑合同中的定金问题非常重要。

在此前的《现场说法》听众热线节目中,澳大利亚Auslaw Partners澳和律业管理合伙人林汇铭律师详细介绍了购地建房中的土地买卖关键程序“托伦斯登记制度”以及澳洲土地登记的所有权种类等两个常见的法律知识。

在本期节目中,围绕购地建房话题,林律师详细介绍了澳大利亚购房分类、相关合同法律关系、建筑合同中的定金问题等另外三个常见的法律知识。

澳大利亚购房分类

基本分类

购买澳大利亚住宅房产,基本分为下面两种情况:

  • 购买公寓(包括连体别墅)
  • 购买别墅(独立房屋)

别墅购买

购买别墅又分为两种情况:

1. 现房,俗称为二手房,是已经建好的房子。由于海外投资管理政策,此类房子一般情况下外国人不能购买。

2. 另外一种别墅购买就是买地建房,外国人可以通过这个方式实现在澳大利亚做“地主”拥有别墅的愿望。其又分为:

  • 购买期地(签署土地合同时土地尚未注册登记,尚不具有独立的产权)建房;
  • 现地建房(土地已经注册登记,该土地已经具有独立产权),又分为两种:1)购买现地(签署土地合同时,土地产权尚在卖方名下)建房;2)已经拥有土地的所有权人建房(此情形下所有权人已经拥有土地产权并且登记在土地证上)。

相关合同法律关系

买地建房中会基本都会包括土地合同和建筑合同(除了上述土地所有权人建房类别),涉及到买家和土地开发商法律关系的土地合同,以及买家和建筑商法律关系的住宅建筑合同。(实践中,建筑合同分为很多类别,本文中所讨论的建筑合同为买地建房中的住宅建筑合同,后文不再特别说明)。

律师和建筑合同

澳大利亚法律体系和惯例中,律师只是处理土地合同,因为土地合同会涉及到所有权转让过户的复杂法律问题,土地合同中双方都要有代表律师。而相关建筑合同中,双方往往可能都没有代表律师甚至标准的建筑合同中都没有填写双方律师信息的部分。由此,大部分处理房产过户的律师或者过户师,都没有处理建筑合同的经验和知识。

建筑标准合同

目前在澳大利亚绝大多数的建筑合同都是由相关协会所出具的大部分为标准化的格式合同。以新州和维州为例,目前主要的协会为房产工业协会HIA,和建筑大师协会两个主要的行业协会。所有出具的合同基本上是以这两个主要协会所准备起草的标准建筑合同为主。当然,相关的州政府的公平交易委员会也提供了免费的建筑合同模板。

我们在本文中主要讨论的是关于建筑合同中的定金问题,由于每个州有自己不同的法律,我们所探讨的只是新州和维州的相关的法律规定。

建筑合同中定金问题

实践情况中,作为建筑商当然希望能够收到越多的定金对他们的安全越有保障,而作为买家或者客户来说,他们更希望能够少交这部份的定金能够更好的保护自己的权益,避免相应的不确定的风险。澳大利亚相应的州政府就此类的法律问题有相应的立法予以规范。

维州规定

维州关于建筑合同有着相对明确的法律规定,如果建筑款项低于2万澳币以下,建筑合同当中可以允许建筑商收取10%的定金。如果建筑款项超过2万澳币以上,建筑合同的定金只能收取5%。

新州规定

新州关于建筑合同相应的规定只是规定了其定金总数不能超过10%。

定金支付

相对于土地合同,由于建筑合同双方一般没有代表律师,并且建筑合同中定金支付是作为建筑费用的一部分,所以,实践中,该建筑合同的定金一般会有建筑商予以收取,支付入建筑商的公司账户中。任何第三方(除非拥有建筑商的书面授权)不应当也不可以代替建筑生收取这笔费用。同时,作为买家支付完该笔费用到建筑商的账户后,一定要获取相应的收据予以确认。

建筑合同定金相应风险

由于定金支付入建筑商的公司账户中,它不是一个信托账户,不像土地合同中的定金那样受到严格的法律保护。这就意味着如果在建筑没有开始之前或者建筑进行过程当中,建筑商出现任何意外(比如破产),买家已经支付的定金或者其他款项有可能会面临损失的风险。但是这个风险对所有签署建筑合同的建房者都是一样的,这是建筑合同自身特点所决定的。

期地建房的特殊风险和方案

一般的情况下,建筑合同的标准版本或者说格式合同假设土地已经就是固定的一个土地,并且买家或者说建筑合同的客户已经拥有了这块土地,在这个基础上设定所有的双方的权利和义务。

但是在实践中,买地建房的大部分的客户是购买的期地,也就是在签署购买土地合同的期间,土地尚未登记注册,并且买家尚未对于土地拥有所有权,在此期间签署了建筑合同,打包和土地一起购买。这种方案有利于买家有一个比较确定的方案,减少了未来的不确定性,并且有一定的讨价还价的权利。

但是在此情况下,就可能会出现土地合同因为种种原因无法完成交割土地而延伸的法律问题。

单纯就土地合同来说,如果是由于土地开发商的过错或者其他原因合同终止,土地合同的定金必须退还给卖家。当然,如果是因为买家的原因,该笔定金可能无法退还。

不管是什么原因导致土地合同无法进行,由此买家无法成为土地所有权人,其之前签署的建筑合同就产生了法律上的实质性的问题,由此签署的建筑合同是否具有法律效力,买家是否可以退出合同从而获得建筑合同定金的退还,在法律上并没有明确的相关的规定。

理论上说,上述的分析可以明确,作为买家因为没有成为土地所有权人,由此其签署的建筑合同可能缺乏主体资质而导致建筑合同可能可以被取消或者宣告无效。

但是建筑商在此情形下往往已经做出了有关的一定工作或者支付了有关费用的情况下,建筑商有可能有权获取一定相应的资金补偿,从而退还其余的已经支付的定金。

但是,在实践中,每一个建筑商都可能有自己不同的政策,不同的规定,在处理此类事项中会有完全不同的处理方法和解决方案。

在本期《现场说法》听众热线节目中,听友们现场咨询了业主委员会出现一家占权重过大、继承遗产出售等法律疑问,林汇铭律师都做了详细解答。请您点击收听详细内容。

【现场说法】澳洲购地建房常见5大法律问题
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作者介绍:林汇铭,澳大利亚Auslaw Partners澳和律业管理合伙人,澳洲高等法院注册律师,中华人民共和国法律执业者(A20113303022347),法律博士(JurisDoctor),国际 商法硕士(LLM),法学学士(LLB)。

本节目仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者原创保护,且作者与本台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

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