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【现场说法】奇葩的澳洲法律 - "逆权侵占"白捡百万房产

Source: ssalonso - Flickr

一对老夫妻因新冠疫情管制无法回国,无人看管的在澳房产竟被陌生人霸占居住,报警求助,警察竟束手无措。鸠占鹊巢,强盗有理?本期《现场说法》听众热线,Auslaw 澳和律业管理合伙人林汇铭律师介绍如何处理“逆权侵占”。(点击封面图锯片,收听热线回放)

最近澳华人夫妻因疫情滞留在海外,在墨尔本Hawthorn East富人区的一栋房产被陌生人强占的事件,在澳洲华人群体中掀起了轩然大波。让大家目瞪口呆的是,非法侵入者侵入房屋后,还在门上贴了一个告示,声称其拥有这处房产的占有权,甚至更换了门锁和车库卷门上的电机和遥控系统,基本上就像是他自己的房子一样住在里面。

非法入侵者声称根据澳洲法律,他们有权占有该房产,还将依法追究闯入者的法律责任。澳洲真的有法律允许私自霸占他人的房屋么?

逆权侵占(adverse possession)是一个普通法的法律概念,指房地产的非业主不经原业主同意,持续占用对方土地超过一定的法定时限后,原业主的起诉期限终止,该占用者可以成为该土地的合法新业主,不必付出任何代价。

逆权侵占的时限与条件

虽然澳洲法律规定了逆权侵占,但是在实际生活中,逆向侵占成功占有他人房产的案例并不多。

首先,为了成功进行逆权侵占,澳洲的不同地区对于非业主持续占有的法定时限是有所区别的:

• 新南威尔士州,昆士兰州 ,西澳,塔斯马尼亚: 12年
• 维多利亚州 ,南澳:15年
• 北领地,首都地区:该法律被明文禁止

其次,除了要满足法定时限,占有者还必须满足以下几个条件:

实际占有房产 - 占有者要表现的像是合法业主一样
连续使用 - 法定侵占期间不能有所间断
敌意占有 - 侵占必须不能是在业主的同意下进行的
独家占有 - 不能和原业主共享
公开占有 - 以此来通知原业主,你的房子被侵占了!

业主如何避免房产被逆向侵占?

对于原房主而言,他们可以在占有者逆向侵占的时间内随时通过驱逐,诉讼等方式结束占有者的逆向侵占。即使逆向侵占达到了法律规定的时间,原房主也可以通过法庭向占有者提起挑战,比如指出土地没有围栏,不能确定占有人试图将其他人排除在土地之外的必要意图;或者找到证据证明这种侵占曾出现过中断。

澳大利亚逆权侵占(adverse possession)的法律制度设计的原则,事实上来自于古希腊的一句谚语:法律不保护躺在权利上睡觉的人。vi 法律作出相关时效规定,意即敦促权利人及时行使自己的权利,避免长期躺在权利的温床上任性而为。这也符合衡平法的基本原则之一:即公平佐助警醒者,而非怠惰者 (Equity aids the vigilant, not the indolent)。

逆权侵占也可以追溯到古罗马的法律,当时规定如果有人拾获别人遗下的物品,经过两年后无人认领,拾获的人便可成为合法的物主。后来这条法例又延伸到土地和房屋的拥有权,于是便有了所谓的逆权侵占。这条法律最早的精神是希望能够有效的利用“无主的房产(房主消失也无继承人)”,以确保后人能够继续使用土地,这是为了避免资源的浪费。

对于澳华人夫妻因疫情滞留在国内,在墨尔本Hawthorn East富人区的一栋房产被陌生人强占的事件,由于发现及时,立即寻找律师向法院申请court order, 成功将非法入侵者驱逐,保护了自己的房屋所有权。

【现场说法】奇葩的澳洲法律 - "逆权侵占"白捡百万房产
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本节目仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者原创保护,且作者与本台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

《现场说法》听众热线逢周二上午8点20分至9点播出,欢迎拨打热线电话1300 799 323参与节目,咨询法律或移民问题。

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