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【分析】房贷申请的最低利率缓冲提高,释放出哪些积极信号?

Property prices reach an all-time high (AAP) Source: AAP

施松副教授认为,澳大利亚银行监管机构提高住房贷款申请的最低利率缓冲是为房地产市场的健康发展“保驾护航”。

  • 开放国际边境前的这段时间或是首置业者购买公寓的好时机
  • 施松副教授表示,房价年涨幅超过20%,政府必出台调控政策
  • 新西兰通过提高利率限制房价过快上涨的情况和澳洲不同

10月6日,新西兰储备银行将现金利率提高了25个基点至0.5%,并表示将进一步收紧,以应对通胀压力和冷却红火的房地产市场。

同一天,澳大利亚银行监管机构审慎监管局将住房贷款申请的最低利率缓冲从2.5个百分点提高到3个百分点。悉尼科技大学建筑环境学院副教授施松博士表示,审慎监管局此举是为了减缓房价上涨速度。

他说:“从各种资料显示来看的话,去年独立屋House的价格涨幅已经超过20%。如果超过20%,这个房地产市场确实是过热了。”

这次提升利率缓冲预计将使“典型借款人(typical borrower)的最大借贷能力减少约5%”。施松博士的模型预测显示,不考量其它因素的影响,如果以购房者的最大借贷值测算,这大约会对房价有3-5%的影响。

他说:“从现在(房价)中位数大约100万到120万左右算的话,那可能会有5万到6万块钱这么一个借贷能力的损失。”

“假如说大家都是借到最大值的话,那么你这个最大值减少了百分之五的话,那显然对房价会有一个向下的影响。(这种情况下),房价约会受到3-5%左右的影响。”

施博士强调,借贷是整个房地产价格里的一个重要的因素,但还有很多其他因素影响,如利率、租金、移民数量、工资收入增长、就业率、建筑材料成本、各州以及国际房地产市场情况等。

他说:“(在其他因素中),最大的因素就是租金,另外就是利率,这两个最大。其他的因素你都可以加进去。”

开放国际旅行前或是首次置业者入市公寓的好时机

与早在今年4月份的预计相同,施松副教授认为,国际旅行放开后会是房地产市场的一个转折点。独立屋价格可能会“回落”达到一个新的平衡,留学生入境会带动投资进入公寓市场,公寓价格可能会上涨。

“长期来看的话,(独立屋和公寓)这两个市场不会差得太远,短期来看的话,这个差距大了以后,可能会对投资人或者首次置业者提供一个比较好的一个入市机会。”

“当然,这只是我个人的看法,投资是有风险的,所以大家要自己做出自己的判断。”

施松副教授说,澳洲房地产市场在过去30到40年来没有经历过跌30-40%这样的很大调整,这得益于政府的“保驾护航”。

他说:“我觉得是个好事,不要把市场最后搞得一下子垮掉,对大家都没有好处。我希望这个走势能更长久一点,不要把一次红利在一年之内或两年之间都用完,这样对大家都不好。”

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(嘉宾观点仅供一般参考。)

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