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【现场说法】遭遇零售租约的陷阱和误导信息怎么办?

Commercial Leasing – National Cabinet Mandatory Code of Conduct Source: Getty Images

属于零售租赁法案保护的租赁者,或者不在零售租赁法案保护的范围内的租赁者,如果遇到租约陷阱和误导信息,怎么办?

在2022年3月13日前,受新冠疫情影响的新南威尔士州小企业主将能继续获得租金减免。

商业和零售租户有资格获得租金减免,如果他们的年营业额低于500万澳元,并且符合现已终止的JobSaver或微型企业资助计划的资格标准。

在2021年11月30日之后仍有资格获得JobSaver或微商赠款的小型商业和零售租户,仍有资格与业主进行租金减免谈判。

新州财政部长马特·基恩表示,对许多企业来说,这是一个艰难的时期,这一延长将为小型商业和零售租户提供急需的支持,以保持他们的大门开放。

但是,由于员工短缺和客流量减少,许多企业目前都陷入了困境。政府倡导的租金减免和补助,比起原本就高昂的租金,日渐激增的人工和其它成本而言,无疑是杯水车薪。为了保存实力,不至于走到破产的边缘,越来越多的中小型商业企业主选择停止租约,清算公司,从而有望保存实力,在未来经济好转时有资金再启动新的经营。

在本期《现场说法》节目中,朗伦律师事务所Lawren Legal的主任律师张卓轩表示,在代表客户与业主作停止租约的谈判时,经常发现在最初与业主签订租赁协议,或者在履行租赁协议的过程中,一些业主的行为其实已经构成了欺骗和误导租客,违反了法律规定的真实披露义务。按照法律的规定,租赁方只要找出业主这些违法行为,便可以有理有据地顺利解除租约,并且无需承担补偿业主的责任。甚至在个别案例,鉴于业主的过分欺骗和误导性为,租赁方可以向业主索取赔偿。

以下通过问答的形式,张卓轩律师简要介绍了如何应对租约中的陷阱和误导信息。

澳洲有哪些法律规定了业主的诚信义务?

澳洲各州的具体规定稍微有一些差异,但是主要是通过零售业法律和消费者法律来约束房东的商业行为,来保护中小商户的利益。

以新州为例,零售租赁受1994年零售租赁法案的监管。如果商业租赁符合该法案的定义,则被归类为“零售租赁”。这通常由处所的性质和位置决定,但一般包括位于零售中心及/或用于向公众出售、租用或提供货物和服务的商铺和销售点。

业主须提供与准租赁方决定是否签订零售租约或续期有关的订明资料。在业主或出租中介提出新的零售租约之前,必须提供以下文件:

  • 拟租契的草案副本;
  • 出租人的披露声明;
  • 新南威尔士州零售租户指南,概述了零售租户和业主的权利和义务,并解释了一些商业事项。

披露声明必须在何时提供?

业主必须在新零售租约签订前至少7天向租客提供披露声明。在续租时,业主必须在书面更新的情况下复制原始的披露声明,或提供一份新的披露声明。

不遵守披露义务有什么后果?

披露声明中的信息必须完整和准确,以允许租户对拟议的交易做出知情的决定。如果业主未能在租约生效前7天内发出披露声明,或提供严重虚假、误导性或不完整的披露声明,承租人可在最初6个月内发出书面通知终止租约。

在这种情况下,有效终止租约的租客,亦有权要求赔偿因订立租约而合理支出的费用,包括收回装修费用。

新南威尔士州民事和行政法庭(NCAT)可解决有关零售租赁纠纷的管辖权限制为$75万。NCAT也可以下令更正披露声明,或认为披露声明已在某些情况下提供。

披露声明可由双方在租赁开始之前或之后通过协议进行修改,修改将从协议中确定的日期起生效。

常见的不遵守披露义务的情况有哪些?

一般双方都有律师的情况下,很少见到业主不按照法律履行披露义务的。但是,的确经常发生,形式上都满足,但是实质上有瑕疵的情况,比如:

  • 业主没有在披露声明中逐项列出所有的支出,并提供给租赁方这些支出的准确估计;
  • 业主列出的支出,在租约开始后,实际的收取租赁方的金额超过了预估金额,但是业主没有提供合理的依据解释超出的原因;
  • 业主隐瞒了出租地产上曾经存在过特殊的市政法规和限制;
  • 业主隐瞒了出租地产上曾经有过严重的污染等;
  • 业主提供的广告上的信息不准确等。

如果上述情况发生,或者租赁方发现了其它不符合最初业主披露文件的情况,并且造成了损失,甚至实质性的经营受阻,都可以要求业主赔偿,甚至解除租约并要求赔偿。

属于零售租赁法案保护的租赁者,或者不在零售租赁法案保护的范围内的租赁者,如果遇到租约陷阱和误导信息,怎么办?

上面简单介绍了零售租户可以享受到的特殊法律保护。但是,对于非零售租户,比如办公室租户,工厂库房租户,也是可以受到类似的保护的。这主要归功于澳大利亚消费者保护法的推行。

《澳大利亚消费者法》第18条规定,任何人不得在贸易或商业中从事具有误导性或欺骗性或可能引起误导或欺骗的行为。第18条的目标是作为一项可以适用于令人反感的行为的总括条款。它并不是狭义的消费者保护法。

该法令广泛地涵盖了各类的贸易和商业中的行为,为法院提供了一个机会,可以有效地,灵活地,处理千变万化的,程度不一的误导和欺骗商业行为,从而保护诚实经商的企业主。

如果任何租赁者,因为业主的不诚信行为,其经营受到了影响,都可以寻求律师的帮助,根据不诚信行为的程度,以及自身受影响的程度,来向业主要求补偿,甚至要求无条件解约。

在本期《现场说法》热线节目中,听友们咨询了小企业租金减免问题调解、自我设立遗嘱的效力、家庭婚姻法解决的法律问题范畴等问题,张卓轩律师均给出了详细解答。请您点击收听完整内容。

【现场说法】遭遇零售租约的陷阱和误导信息怎么办?
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本节目仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者原创保护,且作者与本台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

《现场说法》听众热线逢周二上午8点20分至9点播出,欢迎拨打热线电话1300 799 323参与节目,咨询法律或移民问题。

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