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【分析】疫情中为何房价不跌反升?

Aussie property sale happiness reaches new high Source: Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

根据房地产研究公司Corelogic数据显示,7月份全国各地的房价增长1.6%,房价年均涨幅为18.4%, 这是过去17年来房价增长最快速的一年。

关键的是过去17个月,澳大利亚经历了一波三折的抗疫过程,确诊数字不断上升,但为何楼市热度仍然不跌反升?

疫情中楼市依然强劲

@Realty资深地产中介经理陶贵强先生在接受SBS广东话节目访问时表示,楼市趋热可以归纳为几个理由。

第一,主要是供求失衡问题,目前置业的一批主要是80至90后出生的一代,但问题是卖家认为封城(lockdown)的情况下,难卖出好价,故此不急于将物业推出市场,因而导致供求失衡的现象。

其次,利息偏低是一个最重要的因素吸引买家入市的主因。

他还表示从未见过客人对前景如此乐观。

他说:“这可能是澳洲始终是一个‘lucky country’(幸运的国度),有什么事情政府都会出手救市,没有什么大问题。”

独立经济分析及策略师陈宝明博士则解释,政府的量化宽松是楼市炽热的主因。

他说:“目前楼市的发展是政府量化宽松的后遗症。政府透过减息或财政政策等措施,导致市场充斥大量资金,最后资金流入银行体制借出,资金便流入投资者手中。

另外,澳洲的投资渠道并不多,故此投资者集中投资在楼房物业市场或股票市场上。

银行贷款扮演怎样的角色?

陶贵强表示,银行在按揭审批过程中,容易造成客人急于成交的现象。

他说:“有客人反映,银行已经批出按揭贷款,有效期是三个月,客人便急于要在这三个月内物色到一间物业,否则便要重新申请贷款过程,手续繁覆、烦不胜烦,置业者不如快快入市。

他还指出,买家还有一个心理是“What you buy today is cheaper than tomorrow”,即无论购买什么,明天的价格必定会较今天为高。 

在此心理驱使下,他们更加急于入市。

陈博士直接指出,银行扮演了一定的推波助澜角色。他说:“当大量资金流入银行体制后,银行便必需透过更为宽松的借贷形式,借出资金。这个做法跟早前皇家调查会后推出的建议相违背,理由是银行资金相当充裕。

目前根据澳大利亚审慎监管机构(APRA)的数据,投资新建成住房物业的按揭贷款数字有明显上升的趋势;另外银行批出按揭贷款只需支付利息安排的比去年3月同期上升了19.3%; 与此同时,银行提供80%按揭贷款数目给借款人的数字上升接近42%,为近期的新高, 显示住房物业市场近期炽热的情况与政府政策上的默许不无关系。

拍卖数字能否反映真实行情?

陶贵强认为:“这些拍卖数字,其实不能反映市道(行情), 因为公布的数字只是地产中介自愿公布的数字,关乎颜面。众多背后流拍的数字没有公布。

陈宝明博士也说:“大家见到拍卖的数字,究竟有多少的代表性呢?相信大家还要等待统计局公布按成交的加权拍卖数字,才可以看到真实的情况。

市场对住房物业前景一致看好?

陈博士分析,这是市场憧憬政府会继续救市,以及不会容许地产市场及股市崩溃所致。

所以,就是不充裕的首置业人士也走到较为偏远或新发展的地区置业,银行也没有理会信贷风险,继续向他们提供按揭借贷及信贷优惠,因而产生一个期望及憧憬如果出现问题时,银行及政府不会向他们迫仓。

后果是大家在置业时变得并不那么小心谨慎。长远而言,基于政府的救助措施,让投资者觉得买楼比租楼更加划算;有这个心理使然,便导致楼价取得支持。

政府为何不处理房价泡沫现象?

陈博士认为这是政府的缓兵之计。

他说:“政府期望疫情过后,经济复苏过来,让市场慢慢消化这个泡沫现象,政府不会容许楼市迅速崩溃,银监继续容许银行继续宽松借贷,也不会迫死客户。

对于银行来说,按揭是银行一重大业务,如果打杀楼市,那么银行的资金如何走法(生财)?

政府也不会透过加息压抑楼市,因为牵涉了这么庞大的资金,加息只会增加市场融资的成本,对经济复苏并无好处。

结语:楼市炽热现象,真真假假难以辨别。但基于资金泛滥,有形资产成为投资者的追捧却是不争的事实。从过往的经验得知,政府就是要处理这个楼市泡沫的现象,也会小心翼翼,不会推出过激的金融措施,免得破坏疫情中脆弱的经济复苏动力。

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