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【觀點】:疫情中物流類商業不動產市場呈樂觀趨勢

commercial lease rent relief during COVID-19 Source: AAP

隨著澳大利亞接種疫苗率的飙升,解封後的商業房地產將面臨怎樣的影響併呈現怎樣的趨勢?

隨著澳大利亞接種疫苗率的飙升,後疫情時代商業房地產將面臨怎樣的影響併呈現怎樣的趨勢?

本台記者寀訪了UNSW建築環境學院的學者Robbie Lin, 他表示商業不動產中的物流不動產在疫情中呈現了和大型購物中心和辦公商業不動產正好相反的趨勢。 

疫情利好物流,衝擊辦公和零售不動產

林博士表示,“由於在澳大利亞80%的上市不動產公司都是以REITs的形式在股票市場上集資,疫情的影響體現在股票市場上就是REITs的投資報酬率出現了很大的下降。除了這些核心的商業不動產的部分,還有一些特殊的商業不動產比如物流,數據庫中心,養老院還有醫療中心的趨勢和核心商業不動產是不太一樣的,反而是上漲的,尤其是物流。 ”

林博士還表示,由於疫情關系,物流投報率不僅僅是在亞太地區,在全球都呈現了樂觀的趨勢。

“其中亞太和泛太平洋的熱點在於新加坡和澳大利亞, 比較基準是美國和日本,很多跨國企業開始增加物流資產的持有率,主要體現在新加坡和澳大利亞的交易量上漲上。 ”

林博士說,在物流的角度看,雖然是高峰,但是風險還是有的,是否已經到達高點是否需要後續觀察。比如中美關系是否會影響關稅和航運成本,是需要後續觀察和探討的部分。 

在談到後疫情時代恢复零售和辦公後,是否會帶動這類商業不動產的恢复。林博士表示辦公比零售的彈性更大,零售市場在疫情前就因物價高漲而受到了衝擊。

“大型購物中心其實在2019年就已經出現下滑的趨勢,很多商家開始退租,週期已經即將結束。原因可能是因物價上漲,消費力越來越不足。疫情之後短期內會有衝動性消費,但是由於疫情期間政府大量髮行公債,後面是否升息影響通貨膨脹率,進一步給這類不動產帶來負擔是值得商榷的。”

“對於辦公市場,由於籤約週期比零售要更長,等到工作恢复,租金可能相對更為穩定,可能影響比零售要小很多。在2018到2019年的澳大利亞創下辦公市場交易量的新高。客觀數據上看,解封後還是相對樂觀的。這種樂觀也反應在投資者和開髮商上,目前可以看到悉尼有很多辦公場所正在建設或者接近完工。”

在後疫情時代,有哪些對商業地產價格影響比較大的因素?

在後疫情時代,林博士表示,投資者需要關注的對商業不動產影響較大的因素包括有美國的財務政策,是否會升息,全球跨國資金的流動以及投資報酬率,還有澳大利亞是否會開放移民政策,是否會升息。

他彊調,在全球資金流動和美國升息問題上,在06到18年有一個大眾的盲區。

“這段時間全球有三分之一的資金都集中在亞太地區,19年高點過後,澳洲的跨國資金包括來自美國加拿大英國有所減少,因為在亞太地區找不到更高的投資報酬率,開始到歐洲和美國尋求更高的投資報酬率。由於疫情影響,澳大利亞的主要跨國資金來自於新加坡,這對商業不動產來講是一個比較危險的信號。因為投資的資金不再多元化。”

“全球大量髮行政府公債,美國是否會升息會對整個亞太地區的商業不動產是否會帶來進一步的影響,是值得進一步商榷的因素。 ”

以上內容僅代表嘉賓觀點,不代表本台立場。 

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