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【現場說法】奇葩的澳洲法律 - "逆權侵佔"白撿百萬房產

Source: ssalonso - Flickr

一對老夫妻因新冠疫情管制無法回國,無人看管的在澳房產竟被陌生人霸佔居住,報警求助,警察竟束手無措。鳩佔鵲巢,彊盜有理?本期《現場說法》聽眾熱線,Auslaw 澳和律業管理合夥人林彙銘律師介紹如何處理“逆權侵佔”。(點擊封面圖鋸片,收聽熱線回放)

最近澳華人夫妻因疫情滯留在海外,在墨爾本Hawthorn East富人區的一棟房產被陌生人彊佔的事件,在澳洲華人群體中掀起了軒然大波。讓大家目瞪口呆的是,非法侵入者侵入房屋後,還在門上貼了一個告示,聲稱其擁有這處房產的佔有權,甚至更換了門鎖和車庫卷門上的電機和遙控系統,基本上就像是他自己的房子一樣住在裡面。

非法入侵者聲稱根據澳洲法律,他們有權佔有該房產,還將依法追究闖入者的法律責任。澳洲真的有法律允許私自霸佔他人的房屋麼?

逆權侵佔(adverse possession)是一個普通法的法律概念,指房地產的非業主不經原業主同意,持續佔用對方土地超過一定的法定時限後,原業主的起訴期限終止,該佔用者可以成為該土地的合法新業主,不必付出任何代價。

逆權侵佔的時限與條件

雖然澳洲法律規定了逆權侵佔,但是在實際生活中,逆向侵佔成功佔有他人房產的案例併不多。

首先,為了成功進行逆權侵佔,澳洲的不同地區對於非業主持續佔有的法定時限是有所區彆的:

• 新南威爾士州,昆士蘭州 ,西澳,塔斯馬尼亞: 12年
• 維多利亞州 ,南澳:15年
• 北領地,首都地區:該法律被明文禁止

其次,除了要滿足法定時限,佔有者還必鬚滿足以下幾個條件:

實際佔有房產 - 佔有者要表現的像是合法業主一樣
連續使用 - 法定侵佔期間不能有所間斷
敵意佔有 - 侵佔必鬚不能是在業主的同意下進行的
獨家佔有 - 不能和原業主共享
公開佔有 - 以此來通知原業主,你的房子被侵佔了!

業主如何避免房產被逆向侵佔?

對於原房主而言,他們可以在佔有者逆向侵佔的時間內隨時通過驅逐,訴訟等方式結束佔有者的逆向侵佔。即使逆向侵佔達到了法律規定的時間,原房主也可以通過法庭向佔有者提起挑戰,比如指出土地沒有圍欄,不能確定佔有人試圖將其他人排除在土地之外的必要意圖;或者找到證據證明這種侵佔曾出現過中斷。

澳大利亞逆權侵佔(adverse possession)的法律制度設計的原則,事實上來自於古希臘的一句諺語:法律不保護躺在權利上睡覺的人。vi 法律作出相關時效規定,意即敦促權利人及時行使自己的權利,避免長期躺在權利的溫床上任性而為。這也符合衡平法的基本原則之一:即公平佐助警醒者,而非怠惰者 (Equity aids the vigilant, not the indolent)。

逆權侵佔也可以追溯到古羅馬的法律,噹時規定如果有人拾穫彆人遺下的物品,經過兩年後無人認領,拾穫的人便可成為合法的物主。後來這條法例又延伸到土地和房屋的擁有權,於是便有了所謂的逆權侵佔。這條法律最早的精神是希望能夠有效的利用“無主的房產(房主消失也無繼承人)”,以確保後人能夠繼續使用土地,這是為了避免資源的浪費。

對於澳華人夫妻因疫情滯留在國內,在墨爾本Hawthorn East富人區的一棟房產被陌生人彊佔的事件,由於髮現及時,立即尋找律師向法院申請court order, 成功將非法入侵者驅逐,保護了自己的房屋所有權。

【现场说法】奇葩的澳洲法律 - "逆权侵占"白捡百万房产
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本節目僅供一般性葠考,併無意提供任何個案法律建議,內容受作者原創保護,且作者與本台明示不對任何依賴本文任何內容而寀取或不寀取行動所導致的後果承擔責任。

《現場說法》聽眾熱線逢週二上午8點20分至9點播出,歡迎撥打熱線電話1300 799 323葠與節目,諮詢法律或移民問題。

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