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경제브리핑: 치솟는 부동산 가격에 주택담보대출 규제 강화

(AAP Image/Paul Miller) NO ARCHIVING Source: AAP

건전성감독청(APRA)이 지난 6일 은행권에 공문을 보내 주택담보대출 한도 심사 기준을 강화할 방침임을 통보했습니다.

박성일 PD (이하 진행자): 호주 부동산 가격 상승세가 1년에 20% 가까이 오르는 등 천정부지로 치솟으면서 호주 정부가 부동산 가격 안정화에 나섰습니다.

작년 11월부터 이어진 0.1%라는 사상 최저 금리로 인해 대출에 대한 문턱이 낮아지면서 집값 상승률을 견인했다는 분석에 따라 정부가 주택담보대출 규제를 강화하기에 나선 것인데요, 이와 관련한 자세한 내용 오늘 경제브리핑에서 알아봅니다. 홍태경 프로듀서 연결돼 있습니다. 앞으로 주택담보대출 심사 기준이 강화된다는 것이죠?

홍태경 PD: 그렇습니다. 호주 금융감독 당국인 건전성감독청(APRA)이 지난 6일 은행권에 공문을 보내 주택담보대출 한도 심사 기준을 강화할 방침임을 통보했습니다. 이에 따라 은행권이 주택담보대출 한도 심사시 적용하는 최소 추가 금리를 2.5%에서 0.5%포인트 오른 3.0%로 인상했는데요 이번 조치로 은행에서 빌릴 수 있는 대출 상한이 줄어 지난 12개월간 20%나 급등한 집값 상승세를 진정시키는 데 일정 부분 효과가 있을 것으로 당국은 보고 있습니다.

진행자: 주택 구입을 위해 시기를 노리던 분들에게는 직접적인 영향이 있을텐데요, 대출 규제 강화 정책으로 실제로 어떤 변화가 있을까요?

PD: 그렇습니다. 당국은 이번 심사 기준 변경으로 대출금 한도가 약 5% 감소할 것으로 추산하고 있습니다. 하지만 실제로 대출 신청자들이 느끼는 체감폭은 더 큰데요, 주택 구입을 위해 지난해부터 집을 보러 다녔다는 브론테 올드필드 씨는 ABC와의 인터뷰에서 5%의 차이는 생각보다 크다면서 “지난해 많은 지역의 주택 가격이 20%까지 올랐고, 그리고 빌릴 수 있는 금액은 5%가 줄어든 것을 합치면 이제 지난 해보다 20%에서 25% 정도 오른 셈"이라고 말했습니다.

올드필드 씨는 "우리는 사면초가 상황이며 더 이상 시장 상황을 따라가기는 벅차고 우리가 통제할 수 있는 것이 아니다”라면서 "이번 정책이 어떤 결과를 가져올지 지켜보는 것이 현명한 결정이라고 생각한다."고 전했습니다.

진행자: 이번 주택담보대출 심사 기준을 강화하게 된 배경을 좀 살펴보죠. 최근 호주중앙은행(RBA)은 집값 안정 수단으로 금리 인상을 고려하지 않는다는 입장을 거듭 밝히지 않았습니까?

PD: 그렇습니다. 호주중앙은행(RBA)이 금리 유지 입장을 고수하자 결국 APRA가 대출 규제에 나선 것으로 보입니다. 기록적인 저금리가 부동산 시장에 큰 타격을 입히자, 금융감독 당국 APRA는 지난 수요일 위험도가 높은 주택담보대출과 늘어나는 가계부채에 제동을 걸기 위한 첫 조치를 취한 겁니다.

이 내용이 바로 주택 대출 신청 시 적용하는 최소 추가 금리를 2.5%에서 3%로 인상할 것이라는 것. 이에 따라 앞으로 11월 1일부터는 은행들은 신규 대출자들이 3% 오른 금리에서도 여전히 주택 담보 대출 상환을 감당할 수 있는지 평가하게 됩니다. 다시 말해서, 11월 1일부터는 2%의 금리로 주택담보대출을 신청한다면, 은행권은 신청자가 5%의 금리로 상환할 능력이 있는지를 평가해 판단하게 되고 능력이 없다고 판단되면 대출이 거절되는 것이죠.

은행들이 이렇게 더 높은 기준의 심사를 적용하지 않는다면, 그들은 잠재적인 손실에 대해 더 많은 준비금을 보유해야 하는 재정적인 위험에 처하게 될 것이고, 이것은 곧 은행의 수익성을 떨어뜨릴 수 있기 때문에 실제로 대부분의 금융 기관은 최소 3% 포인트의 보호장치를 사용하고 있습니다. 현재로서는, 공적 예금을 받지 않는 대출 기관에는 적용되지 않지만, 규제 당국은 만약 그들이 은행 부문보다 더 위험한 대출을 하고 있는 것으로 보인다면 담보 대출 규제를 그들 기관에 확대할 것이라고 경고했습니다.

진행자: 그렇군요. 대출 최대 금액이 줄어들게 되면 많은 주택 구입 희망자들에게는 부담일 수밖에 없을 같습니다.

PD: 그렇습니다. 모건 니브스 씨는 최근에 막 부동산 구매 계약서를 교환하고 대출 신청을 해놓은 상태인데요 새로운 규제가 적용되는 다음 달 이전에 대출 신청이 처리되기를 간절히 바라고 있습니다. 니브스 씨는 ABC와의 인터뷰에서 "만약 은행이 그 3% 규제를 적용한다면, 대출이 거절될 가능성이 높다"고 우려하고 있는데요, 지난 12개월 동안 열심히 주택 시장을 조사하고 겨우 계약을 마친 상황에서 이번 달에 대출 신청이 진행되지 않을 경우 주택 계약 자체가 무산되지 않을까 걱정하고 있다고 전했습니다.

그는 "그렇게 되면 많은 부동산 투자자들이 몰려들 것이고 그들은 4만 달러, 5만 달러 더 높은 가격을 제시할 것"이라면서 "집값이 5~10% 더 오른다면 우리는 감당할 수 없을 것”이라고 우려했습니다.

또 "집을 살 수 있는 가격대에 맞추려면 아마도 이 지역을 떠나 다른 지역을 알아봐야 할 것이고 학교를 다니는 아이가 있고 가족이 생활에 오던 터전에서 다른 지역으로 이사하는 것은 우리 가족에게 벅찬 일이 될 것”이라고 호소했습니다.

진행자: 니브스 씨 같은 분들이 상당히 많은 것으로 생각되는데요, 새로운 규제가 적용되면 실제 대출 한도가 얼마나 되는 건가요?

PD: APRA는 일반적인 가구의 최대 대출 한도가 5% 감소할 것으로 추정하고 있습니다. 기존 규정하에서 만약 누군가가 빌릴 수 있는 최대 금액이 50만 달러라면, 새로운 규정에 따라 빌릴 수 있는 최대 금액은 47만 5천 달러가 된다는 것입니다. RateCity.com의 분석에 따르면 새로운 규제 하에서 호주 가정의 평균 최대 주택담보대출 한도가 3만5,025달러 감소할 것이라고 전망했습니다.

3만5,025달러라는 이 수치는 한 가정에서 성인 한 명이 정규직으로 일하고 다른 한 명은 파트타임으로 일하고 있으며 부양 자녀 두 명을 두고 있다는 가정 하에서, 고정 이자율으로 커먼웰스 은행의 서비스 예측계산기를 기준으로 한 결과입니다. 또 평균 소득의 개인의 경우 새로운 규제 하에서 약 2만8,515달러 줄어든 대출 한도를 적용받게 됩니다.

하지만, 규제당국은 많은 대출 신청자들이 최대한으로 대출을 신청하지는 않기 때문에, 변경 사항이 그들에게 영향을 미치지 않을 수도 있다고 설명하는데요, 예를 들어, 커먼웰스뱅크에 따르면 주택 대출 고객 중 8%만이 그들이 승인받은 최대 금액을 대출받는다고 말합니다.

진행자: 그렇군요. 이번 주택담보대출 심사 기준 강화 정책이 11월부터 시행되면 당장 어떤 가시적인 변화가 있을까요?

PD: 네. 중앙 은행이 2019년 중반에 금리를 인하하기 시작한 이후, 주택 구입을 위한 평균 주택담보대출 수가 크게 증가했습니다. NSW 전체에서 평균 주택담보대출은 36% 증가한 75만5천 달러, 빅토리아주에서는 3분의 1 증가한 63만4천 달러를 기록했습니다.

APRA는 대출 규제 강화가 부동산 투자자들에게 가장 큰 영향을 미칠 것이며, 필요하다면 주택 대출을 더 억제할 수 있는 추가 조치와 함께 부동산 시장의 위험을 예의 주시할 것이라고 말했습니다.

APRA의 웨인 바이어스 청장은 이러한 조치는 가계 소득보다 빠르게 증가하고 있는 주택 부채에 대한 대응으로, 소득의 여섯 배 이상을 빌리는 고위험 대출 고객의 수가 증가하고 있다고 지적했습니다. 또 "현재는 물론 미래에도 상환 가능한 수준의 대출을 통해 금융 시스템의 안전을 보장하는 데 초점을 맞추고 있다"라고 덧붙였습니다.

진행자: 그렇군요. 소득의 여섯 배가 넘는 등의 고위험 대출을 포함해 급속히 증가하는 가계 부채와 관련한 대책으로서 금융 리스크를 안정화하는 데는 필요해보이는데요, 주택 가격 급증세를 막는데 어느 정도 효과가 있을 지가 궁금하네요.

PD: RateCity.com의 연구 담당 샐리 틴달 디렉터는 "이러한 변화들은 자신의 대출 능력을 바탕으로 주택을 구매하려던 사람들의 날개를 꺾을 것”으로 내다봤는데요, "구매를 원하는 많은 호주인들은 은행이 현재 대출금을 얼마나 빌려줄지, 그리고 자신이 원하는 부동산을 살 여력이 될지 알아보기 위해 안간힘을 쓸 것”이라면서 "이번 규제는 사람들이 위험한 수준의 부채를 떠안는 것을 막기 위해 고안되었지만, 결국 수입과 예금액이 적은 첫 주택 구매자들에게 타격을 줄 것"이라고 분석했습니다.

또 다수의 경제전문가들과 은행들은 이러한 변화가 작년 시드니 집값이 20퍼센트 이상 급등했던 부동산 붐을 다소 진정시킬 것이라고 말하면서도, 그렇다고 해서 가격이 하락할 가능성은 희박하다는 분석도 있습니다.

한편 커먼웰스 은행의 맷 코민 총재는 APRA의 조치는 대출신청자들과 은행들에게 합리적인 조치이며, 더 긴축이 필요할 수 있다는 가능성을 제기했습니다. 코민 총재는 "우리는 이번 달에 이러한 변화를 시행하는 것을 시작으로 코로나 락다운이 종료되고 소비자 신뢰도가 높아짐에 따라 추가적인 조치를 고려할 필요가 있을 것으로 기대하고 있다."라고 밝혔습니다.

진행자: 오늘은 11월 부터 적용되는 주택담보대출 강화 기준에 대해 알아봤습니다. 홍태경 프로듀서 오늘 소식 고맙습니다.

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