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경제브리핑: “금리 인상 그 후, 부동산 시장은?”

Renters who have lost their jobs due to the coronavirus crisis are struggling to keep up with payments Source: AAP

렌트 세입자부터 주택 소유주까지… 금리 인상이 호주 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴봅니다.

박성일 PD (이하 진행자): 기준금리가 인상되면서 부동산 시장에도 후폭풍이 예고되고 있습니다. 렌트 세입자부터 주택 소유주까지… 금리 인상이 호주 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 오늘 경제브리핑 시간에 짚어보겠습니다. 홍태경 프로듀서 연결돼 있습니다. 지난주 전해드렸듯이 호주의 기준금리가 사상 최저인 0.1%에서 0.35%로 인상됐는데요, 부동산 시장에 직접적인 영향을 받게 되지 않습니까?

홍태경 PD: 그렇습니다. 전국의 많은 주택담보대출 보유자들은 은행들이 금리를 책정하는 기준으로 삼고 있는 기준 금리가 인상됨에 따라 "불안함"을 호소하고 있습니다. 2010년 11월 이후 한 번도 인상된 적이 없던 기준 금리가 2020년 11월 최저치인 0.1%로 하락한 이후 1년 6개월 가까이 유지돼 오다가 처음으로 인상되면서 주택담보대출 금리의 인상은 불가피한 상황입니다. 변동금리 상품일 경우에는 물론이거니와 고정금리로 대출을 받은 경우에도 고정금리의 계약기간이 끝난 후 융자 연장계약에 들어갈 때 새로운 금리가 얼마나 오를지 우려하고 있습니다.

진행자: 호주중앙은행(RBA)은 왜 기준 금리를 인상했고, 그것은 주택담보대출 보유자들에게 어떤 의미가 있는 건가요?

PD: 네. 필립 로우 RBA 총재는 지금이 코로나19 팬데믹 당시 호주 경제를 돕기 위해 시행한 특별 지원금들을 철회할 적기라고 판단했다고 말하며 또 추가적인 금리 인상이 있을 것이라고 예고했습니다. 로우 총재는 지난주 발표한 성명에서 "경제는 회복력이 있고 인플레이션은 예상보다 더 빠르게, 더 높이 치솟고 있다"고 밝혔습니다. 또한 "임금 증가가 회복되고 있다는 증거도 있다. 이러한 점과 매우 낮은 금리 수준을 감안할 때, 통화 조건의 정상화 과정을 시작하는 것이 적절하다"고 평가했습니다.

지난주 발표된 통계에 따르면 연간 물가상승률이 5.1% 이고 기본 물가상승률은 3.7%로 RBA의 목표치인 2~3%를 훨씬 웃도는 것으로 나타났습니다. 로우 총재는 "인플레이션의 이러한 상승은 대체로 국제적인 요인을 반영한다"라고 설명했습니다.

"하지만 국내 생산능력 제약이 점점 더 커지고 있고 인플레이션 압력이 확대되면서 기업들이 비용 상승을 소비자 가격에 전가할 준비를 하고 있다”고 분석했습니다.

가까운 시일 내에 인플레이션이 더 오를 것이라는 예상이 거의 확실한 분위기인 가운데 RBA는 2022년 주요 금리 인상 전망치는헤드라인 인플레이션 약 6%, 근원 인플레이션(Underlying inflation) 약 4.75%입니다. 2024년 중반에는 헤드라인과 근원 인플레이션 모두 약 3%대로 완화될 것으로 예측됩니다.

진행자: 이러한 전망은 결국 금리가 추가 인상될 것이라는 전제 하에 나오는 것인데요, 은행들이 소비자에게 금리 인상분을 전가하려는 움직임도 이미 시작되고 있죠?

PD: 그렇습니다. AMP캐피털의 수석 이코노미스트인 셰인 올리버 이사도 은행들이 0.25%포인트 인상분을 고스란히 고객들에게 전가할 것으로 예상했습니다. 올리버 이사는 코로나19 대유행의 절정기에 인플레이션이 낮았을 때, RBA가 경제 수요를 자극하기 위해 금리를 인하했으며 "이제는 정반대의 상황에 직면해 있다"고 말했습니다.

"우리는 팬데믹, 홍수, 우크라이나 전쟁의 영향으로 물품 공급에 제약을 받고 있지만 수요는 매우 강한 상황이다. 그래서 중앙은행은 공급 부족에 대해 많은 조치를 취할 수는 없지만, 수요의 속도를 늦출 수는 있고, 그렇게 하는 가장 좋은 방법 중 하나는 금리를 올리는 것"이라고 설명했습니다.

올리버 이사는 RBA가 두 번 연속으로 금리를 인상할 가능성이 있으며 이 후 미치는 영향을 지켜볼 것이라고 예상했습니다. 그는 또 "지금보다 인플레이션이 훨씬 더 높아지지 않는 한 (중앙은행이) 극단적으로 공격적인 움직임을 보이지는 않을 것으로 생각한다"고 덧붙였습니다. 올리버 이사의 전망에 따르면 금리 인상은 2023년 중반까지 이어질 가능성이 높으며 "올해 말까지 1.5%, 내년 중반에는 2%를 기록할 것"이라고 전망했습니다.

“금리가 2%에 도달하면, 중앙은행이 원하는 경기 둔화를 보게 될 것이고, 곧 인플레이션이 통제되고 있다는 확신을 갖게 될 것"이라고 올리버 이사는 설명했습니다.

진행자: 그렇다면 첫 번째 집을 사는 사람들에게는 직접적으로 어떤 영향을 미칠까요?

PD: 부동산 데이터 회사인 Prop Track의 경제 조사 담당 카메론 쿠셔 이사는 금리 인상이 첫 주택 구매자들에게 미치는 영향은 다소 희비가 엇갈릴 것이라고 말했습니다. 금리가 오르면 집값이 떨어지기 시작할 것이라는 쿠셔 이사는 "그러나 다른 한편으로 금리가 오르면 주택담보대출 금리를 상환 능력이 재평가되면서 현재 평가금리보다 훨씬 높게 책정될 것"이라고 설명했습니다. 즉, 은행들은 현재 부동산 구매 희망자를 평가할 때 3%의 '스트레스 테스트'를 실시하고 있는데, 이는 금리가 3% 상승할 경우 구매자의 대출 상환 능력을 재평가한다는 것을 의미합니다. 이는 궁극적으로, 금리가 오르기 전에 대출자가 빌릴 수 있었던 금액보다 더 적은 금액을 빌릴 수 있게 된다는 것을 의미하기 때문에 첫 주택구매자들의 주택 구매력에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없을 것으로 보입니다.

진행자: 그럼 임대인에게 어떤 영향이 있을까요?

PD: AMP 캐피털의 올리버 이사는 금리 인상보다는 낮은 공실률이 임대 가격 상승의 핵심 원인이라고 말했습니다. "일부 집주인들은 금리 인상으로 인한 추가 비용 중 일부를 세입자에게 떠넘길 수도 있지만, 다른 집주인들은 네거티브 기어링의 이점때문에 그럴 필요가 없다고 생각할 것”이라고 예상했습니다. 따라서 임대료 상승 압력이 약간은 있을 수 있지만 크게 유의미할 정도는 아닐 것으로 생각한다"고 올리버 이사는 덧붙였습니다.

한편 부동산 데이터업체의 쿠셔 이사는 금리가 오르면 저축 계좌 금리도 오를 것이라고 말했습니다. 그는 "저축에 대한 이자율이 조금 더 높아지기 시작할 것이며 이는 주택담보대출을 위한 계좌일 수도 있다"면서 "그런 맥락에서 보면 긍정적이지만, 임대 비용이 증가할 가능성이 높다"는 전망을 제시했습니다.

자유당연립 정부는 첫 주택 구매자를 위한 지원 정책을 확대하겠다는 공약을 밝혔고 노동당은 집권에 성공할 경우 연간 약 1만 명의 저소득층과 중산층들을 돕는 공유형 주택 구매 계획을 발표한 바 있습니다.

쿠셔 이사는 이러한 프로그램과 임대 비용 상승이 "사람들이 임대 시장에서 벗어나 자신의 첫 번째 집으로 이사하는 데 더 많은 자극을 줄 수 있다"고 분석하며 "양당 모두가 사람들이 집을 소유하도록 장려하는 방법을 모색하고 있다고 생각한다"라고 덧붙였습니다. "하지만 첫 번째 집을 사기 위해 이러한 지원 정책 중 하나를 택할 거라면, 직접 발품을 팔고 알아보는 것이 중요하다”고 조언했습니다.

진행자: 마지막으로 이미 주택담보대출을 보유하고 있는 사람들과 예비 구매자는 금리 인상에 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

PD:  매릭빌 모기지 초이스(Marickville Mortgage Choice) 브로커인 샹텔 랑겔 씨는 모기지 보유자들이 더 나은 금리를 위해 자신의 대출업체와 협상하거나 재융자를 검토할 것을 조언했습니다. 대출자들은 추가 상환이 가능한 변동 구성 요소와 더불어 향후 금리 인상으로부터 보호하기 위해 고정 금리 부분을 포함해 주택 대출을 분할 신청하는 것을 고려하는 것도 좋다고 랑겔 씨는 말했습니다.

또 금리가 계속 상승함에 따라 은행들이 새로운 고객을 유치하기 위해 전략을 다시 세울 것이라고 전망했는데요, 은행들이 첫 주택 구매자들에게 현금 인센티브를 제공하거나 대출자들에게 더 적은 보증금을 내는 예비 구매자들에게 주택담보대출 보험 면제 등의 혜택을 제공할 것이라고 예상했습니다. 은행들이 또 첫 주택 구입자에게는 낮은 도입 금리를 제공하고 재융자를 신청하는 사람들에게는 현금 보너스를 제공할 수도 있다고 랑겔 씨는 덧붙였습니다. 그렇기 때문에 첫 주택 구매자와 또 다른 추가 주택담보대출을 신청하려는 사람들은 대출업체 간의 금리를 비교할 것을 조언했는데요, 이와 함께 "인상된 이율에 맞춰 자신의 잠재적인 대출 상환금을 알아보기 위해 스스로 스트레스 테스트를 실시해 볼 것"을 조언했습니다. 또 자신의 재정 상태의 비상 계획도 검토하여 과도하게 대출금 상환이 이뤄지지 않도록 하고 필요할 경우 기존 지출을 줄일 수 있는 옵션이 있는지 확인해 보라”고 덧붙였습니다.

진행자: 오늘은 지난주 인상된 금리로 인해 부동산 시장에 미치는 영향 짚어봤습니다. 

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