Coming Up Thu 10:00 PM  AEDT
Coming Up Live in 
Live
Thai radio

ราคาบ้านออสฯ ร่วงลุกลามออกนอกบริเวณตัวเมือง

เกือบทุกภูมิภาคของออสเตรเลียนั้นตอบสนองต่อภาวะการปล่อยกู้ที่ยากลำบากขึ้น โดยมีผลลัพธ์ราคาที่อ่อนตัวลงในปี 2018 Source: AAP

NEWS: คอร์ลอจิกกล่าวว่าแม้นครซิดนีย์และเมลเบิร์นจะเป็นแรงผลักดันให้ราคาบ้านตกต่ำลง เกือบทุกภูมิภาคก็สะท้อนต่อสภาพการปล่อยกู้ที่ยากลำบากขึ้นและก็อ่อนตัวลงในปี 2018

You can read the full version of this story in English on SBS News here.

ตลาดใหญ่ของนครซิดนีย์และเมลเบิร์นยังคงเป็นแรงผลักดันที่ทำให้ราคาบ้านลดต่ำลง แต่ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดก็แสดงให้เห็นถึงการร่วงดิ่งลงที่ลุกลามออกนอกบริเวณตัวเมือง ในปี ค.ศ. 2018

ดรรชนีมูลค่าบ้านเฮโดนิก (Hedonic Home Value Index) ล่าสุดของคอร์ลอจิก (CoreLogic) แสดงให้เห็นว่าราคาที่พักอาศัยของประเทศนั้นร่วงลง 2.3 เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสของเดือนธันวาคม ซึ่งเป็นไตรมาสที่ตกต่ำที่สุดหากเทียบกับทุกๆ ไตรมาสตั้งแต่ปี 2008 โดยที่เกือบทุกภูมิภาคของประเทศออสเตรเลียได้มีการบันทึกระดับราคาที่อ่อนตัวลง ด้วยมูลค่าซึ่งลดลงรวมที่ 4.8 เปอร์เซ็นต์ในปี 2018

ข้อมูลซึ่งได้รับการเผยแพร่ในวันนี้ (พุธ 2 ม.ค.) แสดงให้เห็นว่ามูลค่าที่พักอาศัยนั้นลดลงในนครหลวงสี่แห่งจาก(ทั้งหมด)แปดแห่งในรอบปี นำโดยนครซิดนีย์  (-8.9 เปอร์เซ็นต์) นครเมลเบิร์น (-7.0 เปอร์เซ็นต์) ในขณะที่มูลค่าของทั่วทั้งนครเพิร์ท (-4.7 เปอร์เซ็นต์) และดาร์วิน (-1.5 เปอร์เซ็นต์) ก็ลดต่ำลงเช่นเดียวกัน

ส่วนนครแอดิเลด บริสเบน และกรุงแคนเบร์รานั้นมีการเพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อย แต่สภาวะต่างๆ นั้นก็ไม่แข็งแกร่งเท่ากับเมื่อปี 2017 โดยทุกๆ นครหลวงดังกล่าวได้มีข้อมูลการเติบโตที่เชื่องช้า หรือมิฉะนั้นก็ลดลงอย่างรวดเร็วในปีที่ผ่านมา

นายทิม ลอว์เลส หัวหน้างานวิจัยของคอร์ลอจิกกล่าวว่า “ถึงแม้ว่านครที่ใหญ่ที่สุดทั้งสองแห่งของประเทศออสเตรเลียจะเป็นแรงผลักดันหลักสำหรับตัวเลขระดับชาติที่อ่อนตัวลง เกือบทุกภูมิภาคของประเทศก็สะท้อนถึงสภาพการปล่อยกู้ที่ยากลำบากขึ้น โดยผลลัพธ์ของตลาดบ้านที่ได้รับการบันทึกนั้นอ่อนตัวลงหากเทียบกับปี 2017”

“ผลลัพธ์ที่อ่อนด้อยในพื้นที่ซึ่งก็ถือว่าดีที่สุดแล้วนั้น แสดงให้เห็นว่าการอ่อนตัวลงของตลาดบ้านนั้นเป็นไปในวงกว้าง และไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่นครซิดนีย์และเมลเบิร์น”

มีข้อยกเว้นสองกรณีก็คือพื้นที่ส่วนภูมิภาคของรัฐแทสมาเนีย ซึ่งการเพิ่มมูลค่านั้นเกิดขึ้นรวดเร็ว โดยมีผลลัพธ์ออกมาเป็นการเพิ่มมูลค่าซึ่งขึ้นนำทั่วประเทศอยู่ที่ 9.9 เปอร์เซ็นต์ และที่นครดาร์วิน ซึ่งอัตราการลดลงของมูลค่ารายปีได้ชะลอตัวลง โดยกระเตื้องขึ้นจาก -8.9 เปอร์เซ็นต์เมื่อปี 2017 ขึ้นเป็น -1.5 เปอร์เซ็นต์ในปี 2018

ภูมิภาคย่อย (sub-regions) ของเขตนครหลวงที่แข็งแกร่งที่สุดนั้นอยู่ที่บริเวณนครโฮบาร์ต กรุงแคนเบร์รา นครบริสเบน และนครแอดิเลด อันเป็นพื้นที่ต่างๆ ซึ่งราคาบ้านนั้นโดยทั่วๆ ไปแล้วมีราคาที่สามารถเอื้อมถึงได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับรายได้ครัวเรือน ถึงแม้ว่าราคาบ้านจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วทั่วนครโฮบาร์ตก็ตาม

นอกจากนครโฮบาร์ตซึ่งราคาที่พักอาศัยได้เพิ่มขึ้น 8.7 เปอร์เซ็นต์ในช่วงปีที่ผ่านมาแล้วนั้น ภูมิภาคอื่นๆ แม้จะมีผลลัพธ์ซึ่งดีที่สุดแล้วก็ตาม ก็ยังมีอัตราการเติบโตต่อปีที่หากเทียบกันแล้วนับว่าน้อยนิด

โดยที่เจ็ดในสิบอันดับแรกของภูมิภาคย่อยที่ดีที่สุดนั้นมีการเติบโตต่อปีต่ำกว่า 3 เปอร์เซ็นต์

ภูมิภาคย่อยของตัวเมืองซึ่งมีความอ่อนแอที่สุดนั้นก็คือบริเวณต่างๆ ทั่วนครซิดนีย์ ซึ่งมีจำนวนแปดภูมิภาคย่อยในสิบอันดับของตลาดนครหลวงที่ปวกเปียกที่สุด

แม้ว่านครซิดนีย์จะเป็นผู้นำในเรื่องของผลลัพธ์ที่ย่ำแย่ ย่านในเมืองทางตะวันออกของนครเมลเบิร์นซึ่งก็รวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์แห่งที่มีราคาแพงที่สุดของเมือง ก็ขึ้นนำในแง่ราคาที่พักอาศัยซึ่งมูลค่าตกต่ำลงมากที่สุดของปี

มูลค่าที่พักอาศัยได้ลดต่ำลง 13.4 เปอร์เซ็นต์ทั่วทั้งย่านในเมืองฝั่งตะวันออกของนครเมลเบิร์น ตามติดมาด้วยย่านไรด์ (Ryde) ของนครซิดนีย์ ซึ่งมีมูลค่าลดลง 13.3 เปอร์เซ็นต์

พื้นที่ส่วนภูมิภาคที่ให้ผลลัพธ์ดีที่สุดของปี 2018 อยู่ในรัฐแทสมาเนียและรัฐวิกตอเรีย โดยมีภูมิภาคย่อยในรัฐทั้งสองแห่งเจ็ดในสิบอันดับแรกของตลาดส่วนภูมิภาคที่ดีที่สุด - รวมถึงเมืองลอนเซสตัน ย่านตะวันออกเฉียงเหนือของรัฐแทสมาเนีย ย่านลาโทรบ ย่านกิปปส์แลนด์ ย่านตะวันออกเฉียงใต้ของรัฐแทสมาเนีย เมืองบัลลารัตและเมืองจีลอง ซึ่งก็อยู่ในห้าอันดับแรก

พื้นที่ส่วนภูมิภาคที่อ่อนตัวที่สุดนั้นประกอบด้วยพื้นที่หลายๆ ลักษณะ ตั้งแต่ย่านการเกษตรต่างๆ ซึ่งภาวะแห้งแล้งและความต้องการซื้อที่ต่ำได้ถ่วงให้ตลาดตกต่ำ ไปจนถึงตลาดซึ่งก่อนหน้านี้นั้นแข็งแกร่งโดยอยู่ติดกับนครซิดนีย์ เช่นเมืองนิวคาสเซิลและเลคแมคควอรี ย่านอิลลาวารา ย่านเซาเทิร์นไฮแลนส์ และย่านโชลเฮเวน

นายลอว์เลสกล่าวว่า การเข้าถึงเงินทุนนั้นจะยังคงเป็นปราการที่สำคัญที่สุด ซึ่งขัดขวางการฟื้นตัวของตลาดบ้านในปี 2019

เขากล่าวว่า “ผู้ให้กู้ต่างๆ นั้นเราก็สามารถเข้าใจได้ว่าไม่ต้องการจะเสี่ยง ท่ามกลางฉากหลังซึ่งมีการร่วงดิ่งลงของมูลค่าที่พักอาศัย หนี้สินของครัวเรือนที่สูง จำนวน(ที่พักอาศัย)ซึ่งออกสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้น และกฎระเบียบต่างๆ อันกวดขันและถูกเพ่งเล็งมากขึ้นหลังจากที่มีการไต่สวนหาความจริงสาธารณะโดยกรรมาธิการแห่งพระองค์”

หากอ้างอิงจากองค์กรเพื่อความร่วมมือและการพัฒนาเศรษฐกิจ ภาวะฟองสบู่แตกสำหรับที่พักอาศัยนั้น จะยังคงเป็นความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดของเศรษฐกิจของประเทศซึ่งมีมูลค่า 1.3 ล้านล้านดอลลาร์ โดยมีความเป็นไปได้ที่จะมีการทรุดตัวลงอย่างรุนแรงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งในระยะที่ผ่านมานั้นทรงตัว

ราคาบ้านและกิจกรรมการประมูลบ้านนั้นได้ลดต่ำลงอย่างช้าๆ ตั้งแต่ปลายปี 2017 ซึ่งผู้ช่วยผู้ว่าการธนาคารกลาง นายคริสโตเฟอร์ เคนต์ ได้กล่าวโทษการกวดขันการให้กู้ “อย่างไม่จำเป็น” เมื่อเดือนธันวาคม ว่าจะยิ่งเป็นภัยคุกคามต่อตลาด

เมื่อเดือนที่แล้วสำนักงานควบคุมการเงินแห่งออสเตรเลีย (The Australian Prudential Regulation Authority) ได้ประกาศว่าทางสำนักงานฯ จะยุติการจำกัดเงินกู้ที่ชำระแต่ดอกเบี้ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีพื้นฐานว่ากระบวนการดังกล่าวนั้น ได้บรรลุวัตถุประสงค์ในการลดการให้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงลงได้เรียบร้อยแล้ว

ทาง APRA กล่าวว่า การจำกัดเงินกู้ในลัษณะดังกล่าว ได้ “ส่งผลให้มีการลดลงของสัดส่วนลงเงินกู้ก้อนใหม่ๆ ที่ชำระคืนเฉพาะดอกเบี้ย ในตลาด ซี่งในขณะนี้ก็ต่ำลงกว่าเส้นที่ถูกคาดไว้ที่ 30 เปอร์เซ็นต์”

นายลอว์เลสกล่าวว่า เขาคาดว่าสภาพของตลาดบ้านจะยังคงทรุดตัวในปีนี้

“จะมีการเลือกตั้งสหพันธรัฐ ซึ่งน่าจะเกิดขึ้นในช่วงของเดือนพฤษภาคม เราอาจเห็นผลกระทบที่เป็นลบอย่างต่อเนื่องดต่อความมั่นใจ โดยเฉพาะของนักลงทุน ผู้ซึ่งจะได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษี ถ้าหากว่ามีการเปลี่ยนรัฐบาล” เขากล่าว

“ในส่วนของข่าวดี อัตราดอกเบี้ยนั้นก็จะยังคงตัวอยู่ที่ระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ และการอพยพย้ายถิ่นฐานก็จะยังคงสูง (แม้ว่าจะน้อยกว่าเมื่อปีที่ผ่านมา) ซึ่งก็จะช่วยพยุงความต้องการที่พักอาศัย”

ติดตามฟังรายการ เอสบีเอส ไทย ได้ที่เว็บไซต์ sbs.com.au/thai ทุกวันจันทร์และวันพฤหัสบดี เวลา 22.00 น.

ติดตาม เอสบีเอส ไทย ทางเฟซบุ๊กได้ที่ facebook.com/sbsthai