للاستماع إلى أحدث التقارير الصوتية والبودكاست، اضغطوا على الرابط التالي.
بعد أيام من إعلان الموازنة الفيدرالية في 12 أيار مايو، وجدت الأسترالية هولي نيباور نفسها أمام قرارات مالية كبيرة، إذ قدمت مع شريكها عرضاً لشراء منزل عائلي جديد، في وقت أثارت فيه التغييرات الضريبية الجديدة تساؤلات واسعة حول مستقبل الاستثمار في العقارات والأسهم والأعمال التجارية. وتعد نيباور واحدة من بين كثير من الأستراليين الذين يواصلون تنفيذ خططهم المالية رغم حالة عدم اليقين التي أحدثتها التعديلات الحكومية الأخيرة.
من استثمار بسيط إلى شراء منزل العائلة
بدأت هولي نيباور، البالغة من العمر 31 عاماً، رحلتها مع الاستثمار عندما كانت في الثانية والعشرين من عمرها، بعدما سعت إلى تعلم أساسيات الإدارة المالية واستثمار المبالغ الصغيرة المتبقية من مشترياتها اليومية عبر إحدى منصات الاستثمار الإلكتروني.
وتقول إن المال كان موضوعاً نادراً ما يُناقش داخل عائلتها أو مجتمعها، كما أن المدارس لم توفر تعليماً كافياً حول الثقافة المالية.
وأضافت أن طبيعة استثماراتها الأولى منخفضة المخاطر ساعدتها على فهم آليات الاستثمار وتنمية اهتمامها بالشؤون المالية.
وعندما اطلعت على التغييرات المتعلقة بضريبة الأرباح الرأسمالية في الموازنة، شعرت في البداية بخيبة أمل لأن الإجراءات الجديدة ستشمل الأسهم إلى جانب العقارات.
إلا أنها اعتبرت في نهاية المطاف أن التغيير كان متوقعاً، قائلة إن المجتمع لا يستطيع الاستمرار في الاستفادة من الامتيازات الضريبية الحالية إلى ما لا نهاية.
ورغم التغييرات، تمضي نيباور قدماً في خطتها لبيع شقتها الحالية والانتقال إلى منزل أكبر يناسب عائلتها، شأنها شأن كثير من الأستراليين الذين يواصلون اتخاذ قراراتهم الاستثمارية رغم احتمال أن تعيد الإصلاحات الجديدة تشكيل سوق العقارات والأسهم والشركات.
بوادر تأثير في سوق العقارات
وبدأت آثار الإصلاحات تظهر بالفعل في سوق العقارات، إذ أظهرت بيانات شركة "كوتاليتي" تراجع أسعار المساكن خلال شهر مايو بنسبة 0.9 % في سيدني و0.8 % في ملبورن.
كما انخفضت معدلات نجاح المزادات العقارية إلى ما دون مستوى 60 % خلال الأسابيع الأخيرة، في إشارة إلى أن السوق بدأت تميل بصورة أكبر لصالح المشترين.
وتقول المخططة المالية آمي بيكر، مؤسسة شركة Rekab Advice للاستشارات المالية، إن التغييرات الجديدة خلقت حالة من عدم اليقين لدى كثير من العملاء.
وأضافت أن عدداً متزايداً من المستثمرين بدأوا يسألون عما إذا كان ينبغي لهم بيع الأصول أو الحصول على تقييمات جديدة لممتلكاتهم أو مراجعة استراتيجياتهم الاستثمارية قبل دخول تعديلات ضريبة الأرباح الرأسمالية حيز التنفيذ في الأول من تموز/ يوليو 2027.
وقالت لـــ SBS News إن"نشهد بالفعل زيادة في عدد العملاء الذين يطلبون المشورة لفهم تأثير هذه المقترحات عليهم".
ما القرارات التي يجب اتخاذها ومتى؟
في ليلة الموازنة الشهر الماضي، كشفت حكومة ألبانيزي عن ما وصفته بأنه "أكبر تحول في النظام الضريبي الأسترالي منذ أكثر من ربع قرن".
ورغم أن بعض الإجراءات لا تزال بحاجة إلى موافقة البرلمان، فإن بعض التغييرات دخلت حيز التنفيذ أو ستدخل قريباً.
وبموجب التعديلات الجديدة، لن يتمكن أي شخص اشترى عقاراً سكنياً قائماً بعد الساعة السابعة والنصف مساءً بتوقيت شرق أستراليا في 12 أيار / مايو من الاستفادة من نظام الخصم الضريبي العقاري (Negative Gearing)، الذي يسمح للمستثمرين بخصم خسائر العقار، مثل فوائد القروض، من دخلهم الخاضع للضريبة.
في المقابل، ستظل المنازل الجديدة مؤهلة للاستفادة من هذا النظام، كما ستبقى القواعد الحالية سارية على العقارات التي كان أصحابها يمتلكونها قبل إعلان الموازنة، في إطار ما يعرف بسياسة "الحقوق المكتسبة" أو Grandfathering.
ومن المقرر أيضاً تعديل نظام ضريبة الأرباح الرأسمالية اعتباراً من الأول من تموز/ يوليو العام المقبل.
وتنص القواعد الحالية على منح المستثمرين خصماً بنسبة 50 % على الضريبة المستحقة عند بيع أصل استثماري، مثل العقارات أو الأسهم أو الشركات، بعد الاحتفاظ به لأكثر من 12 شهراً وتحقيق ربح منه.
لكن أوراق الموازنة تشير إلى أن هذا الخصم يشجع بعض المستثمرين على الاحتفاظ بأصولهم لفترات طويلة وبيعها في سنوات يكون دخلهم فيها منخفضاً، مثل فترة التقاعد.
وبموجب النظام الجديد، ستُفرض الضريبة على الأرباح الرأسمالية بمعدل لا يقل عن 30 % بعد احتساب أثر التضخم وخصمه من الأرباح.
وستطبق هذه الصيغة الجديدة فقط على الأرباح المتحققة بعد الأول من تموز/ يوليو 2027، فيما ستظل الأرباح المحققة قبل هذا التاريخ خاضعة للقواعد الحالية.
وكما هو الحال مع الخصم الضريبي العقاري، ستستفيد المساكن الجديدة من استثناءات خاصة ضمن النظام الجديد.
كما ستطال التغييرات أصحاب العقارات المملوكة قبل ايلول / سبتمبر 1985، الذين كانوا معفيين سابقاً من ضريبة الأرباح الرأسمالية، إذ سيُطلب منهم دفع الضريبة على أي مكاسب تتحقق بعد الأول من يوليو من العام المقبل
يختلف التأثير بحسب الظروف الشخصية
تقول بيكر إن التعديلات الجديدة تمنح المستثمرين سبباً إضافياً لمراجعة استراتيجياتهم، لكنها لا تعني بالضرورة أن بيع الأصول هو القرار الصحيح.
وتضرب مثالاً بزوجين متقاعدين يمتلكان عقاراً استثمارياً اشتري قبل ايلول /سبتمبر 1985.
وتوضح أن البعض قد يفترض للوهلة الأولى أن بيع العقار قبل بدء تطبيق التعديلات هو الخيار الأفضل، لكن الصورة تصبح أكثر تعقيداً عند دراسة ظروفهما الشخصية.
فأحد الزوجين تجاوز الثمانين من العمر، وكلاهما يعتمد جزئياً على إيرادات الإيجار لتمويل نمط حياته بعد التقاعد.
وتقول إن قرار البيع يتطلب دراسة كيفية استثمار الأموال الناتجة عنه، وإمكانية ضخها في حسابات التقاعد، وقدرة الاستثمارات البديلة على توفير دخل مماثل، وما إذا كان البيع سيحسن الوضع المالي للزوجين فعلاً.
يختلف التأثير بحسب الظروف الشخصية
تقول بيكر إن التعديلات الجديدة تمنح المستثمرين سبباً إضافياً لمراجعة استراتيجياتهم، لكنها لا تعني بالضرورة أن بيع الأصول هو القرار الصحيح.
وتضرب مثالاً بزوجين متقاعدين يمتلكان عقاراً استثمارياً اشتري قبل أيلول /سبتمبر 1985.
وتوضح أن البعض قد يفترض للوهلة الأولى أن بيع العقار قبل بدء تطبيق التعديلات هو الخيار الأفضل، لكن الصورة تصبح أكثر تعقيداً عند دراسة ظروفهما الشخصية.
فأحد الزوجين تجاوز الـ 80 عاما من العمر، وكلاهما متقاعدان ويعتمدان جزئياً على إيرادات الإيجار لتمويل نمط حياتهما بعد التقاعد.
وتقول إن قرار البيع يتطلب دراسة كيفية استثمار الأموال الناتجة عنه، وإمكانية ضخها في حسابات التقاعد، وقدرة الاستثمارات البديلة على توفير دخل مماثل، وما إذا كان البيع سيحسن الوضع المالي للزوجين فعلاً.
قد يختلف التأثير بالنسبة إلى العائلات الشابة
وتشير بيكر إلى أن الصورة قد تبدو مختلفة تماماً بالنسبة إلى عائلة شابة اشترت عدة عقارات استثمارية خلال السنوات الأخيرة بهدف بناء الثروة والتدرج على سلم الملكية العقارية.
فمثل هؤلاء المستثمرين قد لا يمتلكون بعد حصة كبيرة من رأس المال في عقاراتهم، كما أنهم سيفقدون إمكانية الاستفادة من نظام الخصم الضريبي العقاري بموجب التغييرات المقترحة.
وتقول بيكر"الأمر يعتمد في النهاية على مقدار رأس المال المتراكم في الأصل الاستثماري قبل اتخاذ قرار بشأن توقيت البيع."
وتضيف أن الإجابة نادراً ما تكون بسيطة أو تقتصر على خيارين مثل "البيع قبل 2027" أو "احتفظ بالأصل إلى الأبد".
وتوضح ان "أول سؤال أطرحه هو: لماذا تم شراء هذا الأصل أساساً؟ قبل النظر إلى النتائج الضريبية، علينا أن نفهم ما إذا كان الأصل لا يزال يحقق الهدف الذي اشتري من أجله في المقام الأول."
من جانبه، يرى ناثان كواد، مدير شركة NMC Finance للوساطة المالية، أن أصحاب المنازل قد لا يتأثرون بصورة كبيرة بالتعديلات الجديدة على ضريبة الأرباح الرأسمالية في المستقبل القريب، نظراً إلى ضعف أداء سوق العقارات خلال الفترة الأخيرة.
ويقول إن تباطؤ السوق قد يحد من معدلات النمو الرأسمالي في السنوات المقبلة ما لم تظهر عوامل جديدة تدفع الأسعار إلى الارتفاع مجدداً.
وأضاف لــ"SBS News " مبينا أن "الواقع هو أن النمو القوي قد لا يكون موجوداً خلال تلك الفترة، ما لم يظهر عامل جديد يعيد دفع أسعار العقارات إلى مستويات أعلى".
بيع الأسهم والشركات
ولا تنطبق ضريبة الأرباح الرأسمالية على جميع الأصول بالطريقة نفسها، إذ توجد إعفاءات خاصة لبعض الاستثمارات.
فعلى سبيل المثال، قد لا تضطر بعض الشركات الصغيرة التي احتفظ أصحابها بها لأكثر من 15 عاماً، وتبلغ قيمتها أقل من ستة ملايين دولار، إلى دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية إذا كان المالك يبلغ من العمر 55 عاماً أو أكثر ويتجه إلى التقاعد، شريطة استيفاء شروط معينة.
وتقول بيكر إن الحديث عن الشركات أكثر تعقيداً من العقارات أو الأسهم بسبب اختلاف الهياكل القانونية والضريبية للأعمال التجارية.
وأضافت أن "هناك طبقات عديدة عند مناقشة أوضاع الشركات، فالأمر ليس مقاساً واحداً يناسب الجميع."
كما لا تزال هناك تساؤلات حول تأثير التعديلات الجديدة على الشركات الناشئة والاستثمارات التجارية، في وقت أعربت فيه مجموعات صناعية وتجارية عن مخاوفها من انعكاسات محتملة على ريادة الأعمال وإمكانية الوصول إلى رؤوس الأموال.
الحكومة تتعهد بمزيد من المشاورات
وكان رئيس الوزراء أنتوني ألبانيزي قد أشار إلى أن الحكومة ستواصل التشاور بشأن كيفية تطبيق التعديلات الجديدة.
وقال خلال مؤتمر صحفي عقده في 25 أيار/ مايو "إن وزارة الخزانة لا تقتصر على التشاور في مجال التكنولوجيا فحسب، بل تتشاور أيضًا مع مجلس جمعيات الأعمال الصغيرة في أستراليا (COSBOA)، على سبيل المثال، وغرفة التجارة والصناعة الأسترالية (ACCI)، ومجلس التكنولوجيا".
وأضاف أن الحكومة ستطرح حزمة ثانية من التشريعات للتعامل مع آليات تنفيذ التغييرات.
وكان مجلس النواب قد أقر هذا الأسبوع مشروع القانون الأول المتعلق بالإصلاحات، على أن يُحال لاحقاً إلى مجلس الشيوخ للنظر فيه.
تؤكد بيكر أن بعض العملاء سيدفعون ضرائب أعلى بلا شك في ظل النظام الجديد.
وتشير إلى حالة إحدى عميلاتها المتقاعدات، التي ستضطر إلى دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية الجديدة بنسبة 30 % عند بيع مجموعة من الأسهم.
أما في ظل النظام السابق، فربما كانت ستتمكن من تجنب دفع الضريبة إذا بقيت الأرباح ضمن الحد الفعلي المعفى من الضريبة البالغ 22,575 دولاراً.
وتوضح بيكر أن هذه السيدة لا تستطيع تحويل أصولها إلى صندوق التقاعد (Superannuation)، الذي يُعفى من ضريبة الأرباح الرأسمالية خلال مرحلة التقاعد، لأنها متقاعدة بالفعل وتجاوزت السن المسموح به لتقديم المساهمات الجديدة.
في الوقت نفسه، تحذر بيكر من تجاهل تقلبات الأسواق عند اتخاذ قرار بيع الأسهم.
وتقول انه "في بعض الأحيان يكون من الأفضل الاحتفاظ بالأصل وعدم تثبيت الخسارة إذا كان السوق يمر بفترة تراجع".
المضي قدماً رغم حالة عدم اليقين
ورغم الجدل الدائر حول الإصلاحات الجديدة، يرى كريغ كيري، الرئيس التنفيذي لمنصة الاستثمار الجزئي Raiz Invest، أن الأستراليين سيواصلون الاستثمار والادخار لبناء ثرواتهم.
ويقول إن الاستثمار في الأسهم، على سبيل المثال، لا يزال يحقق عوائد جيدة على المدى الطويل حتى مع تعديل الخصم الضريبي على الأرباح الرأسمالية.
وأضاف "لا يزال ذلك جذاباً للمستثمرين، وإذا كان الهدف هو الشراء والاحتفاظ بالأصول على المدى الطويل، فإن هذه الاستراتيجية ما زالت صالحة إلى حد كبير".
أما هولي نيباور، التي بدأت القصة منها، فتقول إنها لا تتوقع تحقيق أرباح كبيرة من بيع شقتها الحالية، والتي من المقرر طرحها في المزاد هذا الشهر، في ظل التراجع الأخير في السوق.
لكنها تؤكد أن الدافع وراء البيع ليس تحقيق الربح وتقول"نبيع الشقة فقط لضمان مستقبل عائلتنا".
وتضيف أن لديها اليوم ابنة تبلغ من العمر ثلاث سنوات وتحتاج الأسرة إلى منزل يناسب احتياجاتها المستقبلية.
وكانت العائلة قد وقّعت مؤخراً عقد شراء منزل تصفه بأنه "منزل العمر" في منطقة بانجندور بولاية نيو ساوث ويلز، بالقرب من كانبيرا.
كما أشارت إلى أن شقتها الحالية لا تزال تجذب اهتمام المشترين لأنها تقع ضمن النطاق السعري الذي يناسب مشتري المنازل لأول مرة.
رحلة من أول منزل إلى "منزل العمر"
وتعتبر نيباور نفسها محظوظة لأنها تمكنت من شراء أول عقار لها في كانبيرا مقابل 442 ألف دولار ضمن برنامج الدفعة الأولى البالغة 5 % الذي أطلقته حكومة موريسون، وذلك مع بداية جائحة كوفيد-19 عام 2020.
وبعد ذلك تمكنت هي وشريكها من بيع العقار محققين ربحاً بلغ 200 ألف دولار، قبل شراء شقتهما الحالية مقابل 725 ألف دولار.
وتقول"لا أعرف كيف كان سيبدو وضعنا لو لم نشتر ذلك العقار الأول".
وأضافت أن بعض أصدقائها تمكنوا أيضاً من دخول سوق العقارات، في حين أن آخرين من جيلها أو أصغر سناً باتوا يعتقدون أنهم لن يتمكنوا أبداً من شراء منزل.
وتؤكد أن التعديلات الواردة في الموازنة لا تزعجها كثيراً، رغم أنها ستفقد إمكانية الاستفادة من نظام الخصم الضريبي العقاري بعد بيع شقتها الحالية.
وختمت بالقول ان "الأمر لا يؤثر علينا كثيراً، لأنني لا أستطيع أن أتخيل نفسي أمتلك أكثر من عقار واحد".
وأضافت "ولا أعتقد أنني أستطيع أخلاقياً أن أكون شخصاً يمتلك عقارات استثمارية ويؤجرها للآخرين".
للاستماع إلى أحدث التقارير الصوتية والبودكاست، اضغطوا على الرابط التالي.
أكملوا الحوار عبر حساباتنا على فيسبوك وانستغرام.
اشتركوا في قناة SBS Arabic على YouTube لتشاهدوا أحدث القصص والأخبار الأسترالية.
ابقوا على اطلاع من خلال الاشتراك في رسالتنا الإخبارية الأسبوعية المجانية.
