في حلقة هذا الأسبوع من بودكاست لنحكِ عن المال مع منال العاني وضيفها الخبير العقاري والاقتصادي يوسف مرتضى نتحدث عن قرار مصرف الاحتياطي الأسترالي ابقاء أسعار الفائدة دون تغيير عند 4.35% . كما ونناقش تقرير يحذّر من أن تراجع استثمارات المستثمرين الصينيين بمقدار 31 مليار دولار سيؤثر سلباً على سوق الإسكان الأسترالية. فهل انتهت معركة الفائدة أخيراً؟ وما العلاقة بين المستثمر الصيني وتذبذب أسعار المنازل؟ التقاصيل في التدوين الصوتي اعلاه
للاستماع إلى أحدث التقارير الصوتية والبودكاست، اضغطوا على الرابط التالي.
أبقى البنك الاحتياطي الأسترالي أسعار الفائدة دون تغيير، فهل انتهت معركة الفائدة أخيراً؟
قرار تثبيت أسعار الفائدة أعطى ارتياحاً نسبياً، لكنه لا يعني نهاية المعركة مع التضخم. البنك الاحتياطي الأسترالي يرى أن التضخم بدأ يتراجع، لكن المشكلة أن التراجع ليس سريعاً بما يكفي ليعلن الانتصار. ما زالت هناك ضغوط واضحة في قطاعات مثل الخدمات، التأمين، الإيجارات، والرعاية الصحية، وهذه تعتبر من أكثر المكونات عناداً في سلة التضخم. في الوقت نفسه، بدأ الاقتصاد يظهر علامات تباطؤ مثل ضعف الإنفاق الاستهلاكي وتراجع ثقة المستهلكين، وهذا يضع البنك في موقف حساس بين عدم خنق الاقتصاد وبين عدم السماح للتضخم بالعودة. لذلك يمكن القول إننا دخلنا مرحلة “الانتظار الطويل”، حيث كل قرار يعتمد على البيانات القادمة وليس على اتجاه ثابت وواضح.
ماذا يعني تثبيت الفائدة للعائلات التي لديها قروض عقارية؟
تثبيت الفائدة يعني عملياً توقف الضغط عن الزيادة وليس تخفيف الضغط نفسه. العائلات التي لديها قروض سكنية شعرت ببعض الارتياح لأنها لن تواجه قسطاً أعلى هذا الشهر أو في المدى القريب، لكن الحقيقة أن الأقساط ما زالت عند مستويات مرتفعة جداً مقارنة بما قبل 2022. الكثير من الأسر أعادت تنظيم ميزانيتها بالكامل خلال السنوات الماضية، مثل تقليل السفر، تقليل المصاريف الترفيهية، وأحياناً حتى إعادة جدولة النفقات الأساسية. المشكلة أن “الراحة” الحالية ليست انخفاضاً في التكاليف، بل فقط توقف في الزيادة. لذلك ما زالت الضغوط موجودة، خصوصاً على من دخل السوق في ذروة الأسعار المنخفضة للفائدة وواجه لاحقاً التحول السريع في السياسة النقدية.
هل يمكن أن نرى تخفيضاً للفائدة قبل نهاية العام؟
هذا احتمال موجود لكنه غير محسوم إطلاقاً. البنك الاحتياطي الأسترالي يتحرك بحذر شديد لأنه لا يريد أن يكرر سيناريوهات عالمية حدث فيها خفض مبكر للفائدة ثم عودة التضخم للارتفاع. المؤشرات الحالية متضاربة: من جهة هناك تباطؤ في النمو وارتفاع محدود في البطالة وتراجع في بعض قطاعات الاستهلاك، وهذه عوامل تدعم فكرة الخفض. ومن جهة أخرى، التضخم الأساسي ما زال أعلى من الهدف، وأي صدمة في أسعار الطاقة أو السلع العالمية قد تعيد الضغط بسرعة. لذلك أغلب التوقعات تشير إلى أن أي تخفيض، إذا حدث، سيكون تدريجياً جداً وربما في النصف الثاني من الدورة الاقتصادية وليس بشكل فوري.
كيف تؤثر الأحداث العالمية على قرارات الفائدة في أستراليا؟
تأثير العالم على أستراليا أكبر مما يعتقد كثيرون. الاقتصاد الأسترالي مرتبط بشكل مباشر بأسعار الطاقة، الغذاء، والشحن العالمي، وكل هذه العناصر تتأثر بالتوترات الجيوسياسية. على سبيل المثال، أي اضطراب في الشرق الأوسط قد يرفع أسعار النفط، وهذا ينعكس فوراً على تكلفة الوقود والنقل داخل أستراليا، وبالتالي على أسعار السلع في المتاجر. كذلك، التباطؤ أو النمو في الصين والولايات المتحدة يؤثر على الطلب على الصادرات الأسترالية مثل الحديد والفحم. لذلك البنك الاحتياطي لا ينظر فقط إلى بيانات الداخل، بل إلى صورة عالمية كاملة قد تغير التضخم خلال أسابيع وليس أشهر.
تراجع الاستثمار الصيني في العقارات الأسترالية بمقدار 31 مليار دولار، لماذا يعتبر هذا الرقم مهماً؟
هذا الرقم مهم لأنه لا يعكس فقط انخفاضاً في عدد المشترين، بل في تدفق رأس المال الذي كان يغذي قطاع البناء والتطوير العقاري. المستثمرون الصينيون كانوا جزءاً كبيراً من تمويل المشاريع السكنية الجديدة، خاصة في المراحل المبكرة من البناء. عندما يتراجع هذا التمويل، تتأثر قدرة المطورين على إطلاق مشاريع جديدة أو الحصول على التمويل اللازم. الأسباب متعددة، منها التباطؤ الاقتصادي في الصين، القيود على تحويل الأموال للخارج، إضافة إلى تغييرات في البيئة التنظيمية. لذلك التأثير لا يقتصر على البيع والشراء، بل يمتد إلى الاقتصاد الأوسع، بما في ذلك الوظائف في قطاع البناء وسلسلة التوريد المرتبطة به.
لماذا يرى بعض الخبراء أن تراجع الاستثمار الصيني قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار بدلاً من انخفاضها؟
الفكرة تبدو غير بديهية لكنها منطقية عندما نفهم آلية السوق. العقارات ليست مجرد عرض وطلب مباشر، بل تعتمد أيضاً على التمويل لبناء العرض نفسه. جزء كبير من المشاريع الجديدة يعتمد على ثقة المستثمرين وتوفر رأس المال. عندما ينخفض الاستثمار الأجنبي، قد يتراجع عدد المشاريع الجديدة أو يتأخر تنفيذها، ما يعني أن المعروض المستقبلي من المنازل سيكون أقل. في المقابل، الطلب لا يتراجع بنفس السرعة، خصوصاً مع استمرار النمو السكاني والهجرة. النتيجة هي فجوة بين العرض والطلب، وهذه الفجوة هي ما يدفع الأسعار والإيجارات للارتفاع على المدى المتوسط وليس العكس.
هل أصبح المستثمر المحلي متردداً أيضاً في دخول السوق؟
نعم، وهناك علامات واضحة على ذلك. المستثمر المحلي اليوم يواجه بيئة أكثر تعقيداً من السابق: تكاليف اقتراض مرتفعة، عوائد إيجارية لا تعوض دائماً ارتفاع الفائدة، إضافة إلى تغييرات ضريبية وتنظيمية في بعض الولايات. كذلك هناك حالة من الحذر العام بسبب عدم وضوح اتجاه السوق: هل الأسعار ستستقر أم تنخفض أم تستمر في الصعود؟ هذا الغموض يجعل الكثير من المستثمرين يفضلون الانتظار. المشكلة أن هذا التراجع في النشاط الاستثماري، سواء المحلي أو الأجنبي، قد يؤدي في النهاية إلى نقص أكبر في المعروض السكني، وهو ما يضغط على السوق بشكل غير مباشر.
ما هي أكبر مشكلة تواجه سوق الإسكان الأسترالي حالياً؟
المشكلة الأساسية ليست فقط في الفائدة أو الأسعار، بل في اختلال كبير بين العرض والطلب. أستراليا تحتاج إلى بناء عدد أكبر بكثير من المنازل لمواكبة النمو السكاني والهجرة، لكن القطاع يواجه تحديات حقيقية مثل نقص العمالة، ارتفاع تكاليف المواد، بطء إجراءات الموافقات، وضغط التمويل. في الوقت نفسه، الطلب لا يتراجع بل يستمر في النمو، خاصة في المدن الكبرى. هذا الاختلال هو السبب الرئيسي وراء بقاء الأسعار قوية رغم الظروف الاقتصادية الصعبة. بمعنى آخر، السوق لا يعاني من ضعف الطلب بل من نقص العرض.
ما هي توقعات سوق العقارات الأسترالي خلال الاثني عشر شهراً المقبلة؟
التوقع الأقرب هو استمرار التباين بين المناطق وليس اتجاه واحد موحد. بعض المدن والمناطق التي تشهد نمواً سكانياً قوياً ونقصاً في المعروض قد تستمر فيها الأسعار بالارتفاع، بينما مناطق أخرى قد تشهد استقراراً أو تباطؤاً. إذا بدأت الفائدة بالانخفاض تدريجياً، فقد نشهد عودة مشترين جدد إلى السوق، خصوصاً أولى المنازل، مما يدعم الطلب. لكن في المقابل، إذا استمر نقص البناء وتباطؤ الاستثمار، فإن الضغط على الإيجارات والأسعار سيبقى قائماً. لذلك السيناريو العام هو سوق “غير متوازن لكنه مستقر نسبياً”، مع فرص نمو في بعض القطاعات أكثر من غيرها.
في ظل كل هذه الضغوط الاقتصادية، هل يمكن أن نشهد أزمة في القدرة على سداد القروض العقارية في أستراليا؟
هذا سؤال مهم لأن الكثيرين يربطون ارتفاع الفائدة مباشرة بأزمة قروض، لكن الصورة أكثر تعقيداً. حتى الآن، نسبة التعثر في سداد القروض في أستراليا ما زالت منخفضة نسبياً مقارنة بالتاريخ وبالدول الأخرى، والسبب أن البنوك كانت أكثر تشدداً في الإقراض خلال السنوات الأخيرة، كما أن العديد من أصحاب القروض لديهم مدخرات أو “وسائد مالية” ساعدتهم على امتصاص الصدمات. لكن في المقابل، هناك شريحة بدأت تشعر بالضغط الشديد، خصوصاً الأسر ذات الدخل المتوسط التي اشترت في فترة الأسعار المرتفعة أو اعتمدت على قروض كبيرة. إذا استمرت الفائدة مرتفعة لفترة طويلة مع تباطؤ اقتصادي أو ارتفاع البطالة، فقد نشهد زيادة في الضغوط المالية، لكن حتى الآن لا يوجد مؤشر على أزمة شاملة، بل على ضغوط تدريجية وموزعة بشكل غير متساوٍ بين الفئات.
هل أعجبكم المقال؟ استمعوا لبرنامج "أستراليا اليوم" من الاثنين إلى الجمعة من الساعة الثالثة بعد الظهر إلى السادسة مساءً بتوقيت الساحل الشرقي لأستراليا عبر الراديو الرقمي وتطبيق Radio SBS المتاح مجاناً على أبل وأندرويد.
أكملوا الحوار على حساباتنا على فيسبوك وانستغرام.
للاستماع إلى أحدث التقارير الصوتية والبودكاست، اضغطوا على الرابط التالي.
