ما زالت أسعار المنازل في أستراليا مستمرة بالارتفاع. وفي العام المالي الماضي وحده، ارتفع معدل الأسعار إلى حوالي 16٪.
ومع نسبة الارتفاع بالأسعار تقل حظوظ الشباب الأسترالي في دخول السوق العقاري. ولهذا، يلجأ العديد منهم لإنشاء صناديق ائتمانية مشتركة لشراء منزل بهدف الاستثمار ودخول السوق العقاري.
جميع المعلومات الواردة في هذه الحلقة هي على سبيل المعلومات العامة فقط وليست نصيحة خاصة.
يقول المحلل الاقتصادي عبدالله عبدالله في ظل الارتفاع الكبير في أسعار المنازل لم يتبقى أمام العديد من الأشخاص سوى الشراكة للدخول في السوق العقاري. وفي أستراليا يسمى هذا النوع من الشراكة Trust Fund.
وهي هيكل مالي يمتلك فيه فرد أصول مالية وعقارية نيابة عن شخص واحد أو مجموعة من الأشخاص.
وهذا يعني أن شخص واحد يدير الاصول، ويوزع العائد والثروة المتراكمة من هذا الأصل على الأشخاص الشركاء في هذا الصندوق الائتماني.
عند شراء عقار استثماري، يعد اختيار هيكل الملكية الصحيح أمر أساسي لأن ذلك ينطوي عليه آثار قانونية ومالية عديدة ومتشعبة.
وبعكس الافراد والشركات، لا تعد صناديق الـ trust كيانا قانونيا منفصلا – legal entity بل هي علاقة مالية وتجارية بين كيانات قانونية كالأفراد والشركات.
أبرز أنواع صناديق الـ Trust Fund
- Discretionary Trust
- Unit Trust
- Hybrid fund
يقول عبدالله، يتم إنشاء هذه الصناديق بمساعدة متخصص، عادة ما يكون محامي أو محاسب. وتوضع قواعد الصندوق في وثيقة تسمى "الصك" Trust Deed، ويحدد قواعد الثقة وأسماء الأطراف المعنية.
بالنسبة إلى Discretionary Trust، أو الصناديق العائلية تكون الأطراف المعنية عادة:
Settlor وهو الشخص الذي ينشئ الصندوق، أي المحامي او المحاسب. ولا يشارك في تشغيل الصندوق بعد إنشائه ويتم استبعاده عادة من القدرة على تلقي أي فائدة من الصندوق.
Trustee وهو المالك القانوني للأصول ويتحكم بالصندوق ويتخذ القرارات.
Appointer or Principal المعيّن أو المدير، وهو الشخص الذي يتمتع بسلطة تعيين الـ Trustee أو إزالته أو استبداله بـ trustee آخر.
Beneficiaries أو المستفيدون، وهم الأشخاص أصحاب الاصول المملوكة من قبل الصندوق والمستفيدين من مردود الصندوق.
بالإضافة إلى الأطراف المعنية، يجب أن تدرج الأصول المملوكة بالصك الـ trust deed. عادة يتم إنشاء Discretionary trust مع تحديد مبلغ رمزي كبداية، إما 10 دولارات أو 100 دولار.
فوائد شراء عقار عن طريق الـ Trust Fund
- الحماية والمرونة: يقول عبدالله أن أكبر فوائد لشراء عقار عن طريق الصندوق الائتماني هي حماية الأصول المملوكة والمرونة الضريبية.
يخلق الفصل بين الملكية القانونية والملكية النفعية مستوى مرتفع من حماية الأصول للمستفيدين، وخاصة حين يتعلق الأمر بصناديق الـ Discretionary، والتي تعد الخيار الأكثر شيوعا لمستثمري العقارات. وذلك لأن ملكية الـ trust تختلف عن ممتلكاتهم الخاصة، لذلك إذا تعرضوا للملاحقة من قبل الدائنين كأفراد لأي سبب من الاسباب، غالبا ما تتم حماية أصول الصندوق.
- الضرائب المستحقة: من منظور ضريبي، في حالة تم تأسيس trust لشراء عقار، يتم فرض ضرائب على دخل الصندوق. في حالة Trust Discretionary، يحق للوصي أو trustee تحديد توزيع الدخل الناتج عن الأصول كل عام. ويمكن ان يختار عدم توزيع الدخل على المستفيد الذي يدفع الضريبة بمعدل هامشي مرتفع، لصالح المستفيد الذي لديه معدل ضرائب أقل أو أدنى.
ويقول عبدالله أنه في هذه الحالة لن يستفيد الـ beneficiaries من المديونية السلبية، أي إذا كان المردود السنوي من الاستثمار سلبي.
- الوراثة: تسهل الصناديق نقل ملكية الممتلكات عندما يمرض شخص ما أو يعاني من إعاقة أو يتوفى. يوضح صك الصندوق كيف يجب على الوصي التعامل مع ملكية الأصول داخل الـ trust، وتخفيف حدة المشاكل التي تحصل عادة على التركة. وفي بعض الحالات، يتم إعفاء نقل الملكية في صندوق الـ trust عند وفاة شخص من بعض الضرائب والنفقات الحكومية.
ويقول عبدالله، قد يكون من الممكن الحصول على قرض لشراء عقار استثماري من خلال الصندوق، ولكن قد يكون ذلك صعبا. لأن المقرضين يرون أن الصناديق قد تشكل خطرا أكبر عليهم بسبب العوامل القانونية التي تستفيد منها.
لذا لا يقدم بعض المقرضين قروض للصناديق الائتمانية على الإطلاق. ومن ناحية أخرى، يقدم مقرضون أخرون القروض ويأخذون الطلبات على أساس كل حالة.
ويتم مراجعة ملافات جميع أعضاء الصندوق وأولهم الوصي على الصندوق trustee وملف الصندوق نفسه، وقد يطلبون من جميع المستفيدين أن يكونوا ضامنين للقرض.
ويمكن أن تفرض الجهة المقرضة معدلات فوائد ورسوم أعلى في العادة بالمقارنة بالقروض المتاحة للأفراد.
