حلقة جديدة من بودكاست لنحكِ عن المال مع الخبير العقاري والاقتصادي يوسف مرتضى للحديث عن تقرير يشير إلى تراجع في أعداد المستثمرين العقاريين في أستراليا في وقت يعاني فيه السوق العقارية من أزمة في المعروض. فما هي تداعيات هذا النقص على سوق الإيجارات الأسترالي؟ وما هي الحلول المقترحة من قبل الحكومة الفيدرالية؟
ما هو الدور الحالي للمستثمرين العقاريين في سوق الإيجارات الأسترالي، وهل هم بالفعل يساهمون في زيادة المعروض السكني؟
قال الخبير العقاري والاقتصادي في اذاعة أس بي أس عربي يوسف مرتضى إن "المستثمرون يشكّلون جزءًا مهمًا من المعروض الإيجاري في أستراليا؛ كثير من الأسر المستأجرة تعتمد على عقارات يملكها مستثمرون أفراد. لكن هناك نقاش كبير: بعض الخبراء يقولون إن الكثير من المستثمرين يقتنُون منازل مستعملة بدلًا من بناء وحدات جديدة، فذلك لا يُضيف إلى المعروض الكلي للسكن، إنما يحول فقط منازل مملوكة مسبقًا إلى عقارات للإيجار." ABC
لماذا يتراجع عدد المستثمرين العقاريين في أستراليا في الآونة الأخيرة؟ وما تأثير ذلك على سوق الإيجار؟
أضاف يوسف مرتضى "هناك عدة أسباب لتراجع المشاركة الاستثمارية: ارتفاع أسعار الفائدة جعل الكثير من العقارات الاستثمارية غير مربحة، وتكاليف الصيانة والتشغيل ترتفع. وفق مسح PIPA لعام 2025، 16.7٪ من المستثمرين باعوا على الأقل عقارًا واحدًا خلال العام، والكثير من هذه العقارات لم تبقَ في سوق الإيجار لأنها اشتُريت من قِبل مالكي منازل وليس مستثمرين. النتيجة المعروض الإيجاري يتناقص، ما يزيد الضغط على المستأجرين."
ما هو الجدل حول الدعم الضريبي الذي يحصل عليه المستثمرون، مثل “الاستثمار السلبي” (negative gearing) وخصم ضريبة الأرباح الرأسمالية؟
الجدل محوري جدًا. الاستثمار السلبي يمنح المستثمرين خصمًا ضريبيًا عندما تكون تكاليف الفائدة أعلى من الدخل الإيجاري، وبمجرد بيع العقار يستفيدون من خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة 50٪ تقريبًا. بعض النقاد يقولون إن هذه الامتيازات تحفّز المستثمرين، لكنهم غالبًا لا يبنُون عقارات جديدة، بل يشترون منازل قائمة، ما لا يحل أزمة المعروض. ABC من جهة أخرى، البعض ينادي بتقليص هذه الامتيازات لتخفيف الضغط على الموازنة، لكن ذلك قد يطرد المستثمرين من السوق ويزيد أزمة الإيجار.
ما هو حالة المعروض السكني في أستراليا الآن؟ وهل هناك نقص فعلي في المساكن؟
نعم، هناك نقص حاد في المعروض. وفق تقرير من مجلس الإمداد والإسكان، هناك توقعات بأن الأهداف المعلنة لبناء 1.2 مليون منزل خلال سنوات قادمة قد لا تتحقق بالكامل. تقارير أخرى تشير إلى أن أستراليا قد تكون أقصرت بمئات الآلاف من المنازل مقارنة بأهدافها بحلول 2029. هذا النقص في العرض يزيد من حدة الأزمة، خاصة مع تزايد الطلب بسبب الهجرة ونمو السكان.
ما رأي الخبراء في الحلول العملية لأزمة الإسكان هذه؟ هل يكفي الاعتماد على المستثمرين وحدهم؟
معظم الاقتصاديين والخبراء يقولون إن المستثمرين لوحدهم ليسوا الحل الكافي. هم يساهمون جزئيًا في المعروض الإيجاري، لكن السوق لا يبني بالسرعة المطلوبة. الحل الحقيقي، برأيهم، هو زيادة البناء الفعلي — وخاصة الشقق والمجمعات السكنية ذات الكثافة المتوسطة أو العالية. ABC كما أن بعضهم يدعو إلى مراجعة السياسات الضريبية مع الحفاظ على ثقة المستثمرين، بدلاً من تقويضها تمامًا. Mortgage Professional Australia
ما تأثير خروج المستثمرين من السوق على تكلفة الإيجارات واستقرار المستأجرين؟
خروج المستثمرين يعني تراجع عدد العقارات المتاحة للإيجار، وهذا بدوره يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات. كما أن الضغط يتزايد على المستأجرين مع انخفاض المخزون وارتفاع الطلب، وهو ما يزيد من المنافسة على العقارات الفارغة، ويجعل الأمر أكثر صعوبة للمستأجرين الجدد أو ذوي الدخل المنخفض.
هناك من يقول إن بعض المستثمرين يشترون منازل قائمة بدلاً من دعم بناء وحدات جديدة، فهل هذا صحيح؟ وما هي تداعيات ذلك؟
تابع الخبير العقاري يوسف مرتضى " صحيح، بعض المستثمرين يفضلون شراء منازل قائمة (existing dwellings) بدلاً من تمويل بناء وحدات جديدة. هذا يخلق ما يسميه بعض الخبراء بـ "خدعة بلاغية": المستثمرون يقولون إنهم يزودون السوق بالإيجارات، لكنهم في الواقع لا يزيدون المعروض الكلي للسكن."
وكما يقول أحد المحللين: “إن شراء منزل قائم وتحويله للإيجار لا يُضيف فعليًا وحدات جديدة؛ بل يُقلل من عدد المنازل التي يمكن أن يشتريها أصحابها لو لم يكن المستثمرون يزايدون.” ABC
ما هي المخاطر المرتبطة بإجراء إصلاحات ضريبية مثل تقليص الاستثمار السلبي أو خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية؟
من المخاطر المحتملة: تراجع حاد في معنويات المستثمرين، مما قد يدفعهم لبيع ممتلكاتهم. بالفعل، بحسب مسح PIPA، الكثير من المستثمرين يقولون إنهم سيخرجون من السوق إذا تغيرت سياسات الاستثمار السلبي أو خصم الأرباح الرأسمالية. PIPA هذا الخروج قد يؤدي إلى تراجع المعروض الإيجاري، ما يفاقم أزمة الإيجار بدلاً من حلها. AdviserVoice+1 من جهة أخرى، بعض العاملين في قطاع الإسكان يقولون إن التركيز يجب أن يكون أولًا على بناء المزيد من المساكن، وليس فقط تعديل الضرائب. Mortgage Professional Australia
إذا حصلت الحكومة على حل متوسط — يجمع بين تشجيع البناء وسياسات جديدة للمستثمرين — فما الشكل الممكن لهذا الحل؟
الحل المتوسط يمكن أن يكون تكامليًا: تشجيع البناء من خلال استثمارات في مشاريع الإسكان المتوسطة والكبيرة، مثل الشقق أو المجمعات السكنية، مع توفير حوافز للمطورين والمستثمرين الجادين. بالإضافة إلى ذلك، يمكن مراجعة الدعم الضريبي للمستثمرين (مثل negative gearing وCGT) بطريقة محسوبة بحيث لا تُطرد كل الفئة الاستثمارية، لكن أيضًا لا تتسبب في تفاقم عدم المساواة أو تهدر الموارد. الخبراء يشيرون إلى أن الثقة مهمة: إذا خفت ثقة المستثمرين، قد يتراجعون، لكن إذا تم تقديم سياسات واضحة ومستدامة، يمكن ضمان زيادة المعروض الإيجاري من جهة، والاستقرار الضريبي من جهة أخرى.
تنويه: هذا اللقاء هو لأغراض عامة. في حال احتجتم لمعلومات خاصة، عليكم بإستشارة خبير عقاري خاص بكم.
التفاصيل في اللقاء الصوتي اعلاه الذي أجرته منال العاني مع الخبير العقاري والاقتصادي في اذاعة أس بي أس عربي يوسف مرتضى
هل أعجبكم المقال؟ استمعوا لبرنامج "أستراليا اليوم" من الاثنين إلى الجمعة من الساعة الثالثة بعد الظهر إلى السادسة مساءً بتوقيت الساحل الشرقي لأستراليا عبر الراديو الرقمي وتطبيق Radio SBS المتاح مجاناً على أبل وأندرويد.
للاستماع إلى أحدث التقارير الصوتية والبودكاست، اضغطوا على الرابط التالي.
