ما هي أبرز نتائج الدراسة التي تطرقت لها منظمات مثل ACOSS وجامعة نيو ساوث ويلز بشأن المستأجرين في أستراليا؟
قال الخبير العقاري في اذاعة اس بي اس عربي يوسف مرتضى إن الدراسة استطلعت أكثر من 1,000 مستأجر في القطاع الخاص، ووجدت أن ما يقرب من 70٪ من المستأجرين يخشون طلب إصلاحات من المالك خوفًا من أن يؤدي ذلك إلى زيادة في الإيجار.
نصفهم يعيشون في منازل تحتاج إلى إصلاحات، و10٪ من البيوت فيها إصلاحات عاجلة وضرورية. أيضًا، حوالي 31٪ من المنازل المؤجرة تعاني من حشرات مثل الصراصير والنمل، و24٪ تعاني من تسربات مياه، و21٪ مشكلات في المياه الساخنة، ونسبة مقاربة في العفن في الحمامات.
كيف يشعر المستأجرون بالأثر المالي والقانوني في حال طالبوا بإصلاحات؟ وما هي مخاوفهم الأساسية؟
أولًا، من الناحية المالية، ثلث المستأجرين أفادوا أنهم لن يستطيعوا تحمل زيادة مقدارها 5٪ على الإيجار الحالي إذا طلبوا إصلاحات.
ثانيًا، المخاوف تشمل احتمال: رفع الإيجار، الطرد، وأيضًا إدراجهم في قوائم سوداء للسجل السكني مما قد يمنعهم من استئجار وحدات سكنية في المستقبل. وبالطبع، المستأجرون من الفئات الأكثر هشاشة — مثل العاطلين عن العمل، ذوي الإعاقة، من لديهم تعليم أقل — هم الأكثر تأثرًا وأشدّ خوفًا.
ما هو الفارق بين ما تنص عليه القوانين وما يعيشه المستأجرون في الواقع؟ أين تكمن “الفجوة”؟
القوانين في معظم الولايات الأسترالية تنص على حقوق المستأجرين في بيئة سكنية آمنة وصحية، وإمكانية طلب إصلاحات من المالك. لكن الواقع أظهر أن هناك رقابة ضعيفة على تطبيق المعايير، وأن بعض الملاك لا يستجيبون أو يتأخرون، والمستأجرون يخشون من العواقب إن طالبوا بحقوقهم. كما أن الزيادات المتكررة في الإيجار، والإخلاء بدون أسباب واضحة تشكّل تهديداً للمستأجرين، رغم أن بعض القوانين تحاول الحد منها.
ما هي التوصيات التي قدمتها الدراسة أو المنظمات المعنية لمعالجة هذه الأوضاع؟
من بين التوصيات:
- تحديد سقوف لزيادات الإيجار — أي الحد من مقدار وتواتر رفع الإيجار.
- إلغاء أو تنظيم الإخلاء بدون سبب واضح بحيث لا يُستخدم كرعب للمستأجر إن طالب بحقوقه.
- دعم أكبر لخدمات المشورة القانونية للمستأجرين لتمكينهم من فهم حقوقهم وكيفية المطالبة بها.
- زيادة بناء المساكن ذات الكلفة المعقولة لتحسين العرض وتقليل الضغوط في سوق الإيجارات.
كيف وصلت الأجرة (الإيجارات) إلى هذه المستويات، وما هي العوامل التي زادت من تكلفة السكن للمستأجرين؟
عدة عوامل مجتمعة:
- ارتفاع الطلب على المساكن المؤجرة بسبب النمو السكاني والهجرة وعودة الطلاب بعد جائحة كورونا.
- نقص المعروض من المساكن المؤجرة، وخاصة الوحدات التي تلبي معايير السكن الجيد.
- زيادات عامة في تكاليف البناء والصيانة، التي يجعلها الملاك تنعكس على المستأجر.
- ضعف المنافسة في بعض المناطق، وارتفاع الإيجارات الجديدة مما يرفع المعدل الوسطي. على سبيل المثال، الإيجارات زادت بنسبة تقارب 47٪ خلال السنوات الخمس الماضية في بعض الدراسات.
بالحديث عن سوق العقارات عمومًا، ما هي التحديات التي يواجهها المشترون لأول مرة في أستراليا؟
- سعر الأراضي والبناء مرتفع جدًا مما يجعل المنازل الجديدة مكلفة جداً.
- أسعار الفائدة المرتفعة تقلل القدرة الشرائية للقروض العقارية، فالقسط الشهري يصبح مرتفعًا جدًا.
- المنافسة مع المستثمرين الذين يشترون عدة وحدات وبسهولة، مما يرفع تكاليف الدخول في السوق للمشترين العاديين.
- الرسوم الإضافية، الضرائب، مصاريف التسجيل، التأمين، كلها تضيف عبئًا كبيرًا على الميزانية.
ما هي التوجهات الجديدة أو القوانين المحتملة التي قد تؤثر في سوق الإيجارات والعقارات خلال العامين القادمين؟
- من المتوقع أن تتبنى بعض الولايات لوائح صارمة لزيادات الإيجار وتحديدها بحد أقصى، أو تنظيمها لتكون أقل تواترًا.
- أيضًا يُبحث في تشريعات تنظم حقوق المستأجرين بطريقة أفضل، خاصة فيما يخص الإصلاحات والإخلاء بدون سبب واضح.
- احتمال زيادة دعم الدولة للبناء السكني الاجتماعي لتقليل الضغط على السوق الخاص.
- تحسين الشفافية في أسعار الإيجارات والعقارات، بيانات أفضل لربط المستأجر والمستثمر بحالة السوق الحقيقي.
كيف تؤثر التغيرات المناخية أو سياسات الاستدامة على سوق العقارات في أستراليا؟
- الطلب على المساكن التي تراعي كفاءة الطاقة، العزل الجيد، المرافق التي توفر الطاقة والمياه، صار أكبر مع ارتفاع التوعية والمخاوف من الفواتير المرتفعة.
- الحكومات المحلية بدأت تفرض معايير بناء صديقة للبيئة، وهذا قد يزيد تكاليف البناء أولًا، لكنه يضيف قيمة العقار على المدى الطويل.
- أيضًا، في المناطق التي تتعرض لمخاطر مثل الفيضانات أو العواصف، التأمين يصبح غاليًا، والمستثمرون والمشترون يأخذون هذا في الحسبان عند اختيار موقع العقار.
ما هي الفرص التي يمكن أن يستفيد منها المستأجرون والمستثمرون تحت هذه الظروف الصعبة؟
- المستأجرون يمكنهم الاستفادة من موارد التدريب القانوني والمشورة للتعرف على حقوقهم وكيفية المطالبة بها بأمان.
- البحث عن عقارات في الضواحي أو المدن المتوسطة حيث الأسعار أقل، لكن مع مراعاة البنية التحتية والنقل والخدمات.
- للمستثمرين: النظر في العقارات التي تحتاج إصلاحات بشكل يمكنهم تحسينها بأقل تكلفة ثم رفع القيمة، أو شراء في مناطق ستشهد نموًا مستقبلياً.
- أيضًا، هناك فرص في السكن الاجتماعي أو المشاريع المشتركة بين القطاعين الحكومي والخاص.
تنويه: هذا اللقاء هو لأغراض عامة. في حال احتجتم لمعلومات خاصة، عليكم بإستشارة خبير عقاري خاص بكم.
المزيد في التدوين الصوتي اعلاه
هل أعجبكم المقال؟ استمعوا لبرنامج "أستراليا اليوم" من الاثنين إلى الجمعة من الساعة الثالثة بعد الظهر إلى السادسة مساءً بتوقيت الساحل الشرقي لأستراليا عبر الراديو الرقمي وتطبيق Radio SBS المتاح مجاناً على أبل وأندرويد.
للاستماع إلى أحدث التقارير الصوتية والبودكاست، اضغطوا على الرابط التالي.
