In het kort
- Volgens Domain hebben huurders een betaalbaarheidsplafond bereikt, wat duidt op een marktverschuiving.
- De huurprijzen liggen op recordhoogtes, met een zwakkere kwartaalgroei maar sterkere jaarlijkse stijgingen, zegt PropTrack.
De Australische huurmarkt zou zich op een omslagpunt kunnen bevinden, zo blijkt uit nieuwe gegevens. In alle hoofdsteden overschrijden huurders de grenzen van betaalbaarheid.
In wat Domain een „bepalende verschuiving” noemde in het huurrapport over het kwartaal van maart, dat donderdag werd gepubliceerd, zijn krappe leegstandspercentages — die nationaal zijn gedaald tot 0,7% — niet langer voldoende om de huurprijzen over de hele linie te verhogen.
In plaats daarvan zei het dat de huurprijsgroei in het hele land steeds ongelijker is geworden, waardoor het limiet is bereikt aan wat huurders bereid zijn te betalen.
Alice Stolz, hoofdredacteur van nationaal vastgoed bij Domain, zei dat uit de gegevens bleek dat de Australische huurmarkt een nieuwe fase is ingegaan, waarin huurders „hun betaalbaarheidsplafond hebben bereikt”.
„Dat betekent dat het bedrag dat huurders kunnen betalen niet langer kan worden uitgerekt”, vertelde Stolz aan SBS News.
„Ze zijn onder druk gezet en aangespoord, ze moesten compromissen sluiten voor onroerend goed waar ze naar keken, gecompromitteerd op de locatie waar ze naar kijken, misschien zijn ze verder in de buitenwijken verhuisd, weg van de stad.
„Maar nu zijn we... op een punt waar we nergens anders heen kunnen.”
De huurprijzen in heel Australië liggen grotendeels op recordhoogtes, maar volgens Domain is het groeitempo vertraagd.
Er was geen driemaandelijkse huurgroei in Sydney en Canberra voor huizen of eenheden. De wekelijkse huurprijzen bleven $800 voor huizen en $750 voor eenheden in Sydney, en $700 voor huizen en $580 voor appartementen in Canberra. De huurprijzen van huizen in Darwin bleven ook stabiel op $720 per week.
Domain zei dat de prijsgroei „fragmentarisch blijft” in Melbourne — waar de gemiddelde huurprijzen $590 per week bedragen voor huizen en $600 voor appartementen — en „seizoensgebonden in plaats van aanhoudend” lijkt in Adelaide, waar de gemiddelde huurprijzen $590 bedragen voor huizen en $550 voor appartementen.
De jaarlijkse prijsgroei in de hoofdsteden varieerde van 0 tot 10%.
Stolz zei dat het huuraanbod bleef bestaan en problemen had en was van mening dat het probleem deels te wijten zou kunnen zijn aan het feit dat investeerders afstand nemen van de markt vanwege bezorgdheid over overheidshervormingen op het gebied van vermogenswinstbelasting en de aangescherpte huurwetten.
Minister van Financiën Jim Chalmers heeft aangegeven dat er volgende maand belastinghervormingen in de federale begroting zullen komen, maar hij heeft niet bevestigd of dat ook de vermogenswinstbelasting betreft.
Maar Stolz voegde eraan toe dat sommige eigendommen zijn overgegaan van verhuur naar huisbezit, waarbij meer eerste huizenkopers op de markt zijn gekomen.
„Ik denk dat om een evenwicht te vinden [tussen de twee markten], het allemaal draait om het aanbod, niet alleen op de huurmarkt, maar ook op de markt voor woningbezit”, zei ze.
„Als we het juiste type woning hebben op de juiste locaties waar mensen willen wonen, en dat betekent zowel onze hoofdsteden als grote regionale centra, bieden we mensen een keuze aan huisvesting en die is betaalbaar.”
Uit afzonderlijke gegevens van het PropTrack-kwartaalhuurrapport van de REA Group, dat ook op donderdag werd gepubliceerd, bleek dat de gecombineerde huurprijzen in hoofdsteden een record van $680 per week hadden bereikt, terwijl de kwartaalgroei zwakker maar sterker was op jaarbasis.
„De huurgroei blijft stevig, een stijging van 4,6% in het afgelopen jaar in de hoofdsteden. Hoewel nog steeds stevig, blijft de huurgroei onder het piekniveau van 2022 en 2023, omdat de enigszins verbeterde huurbeschikbaarheid en de gespannen betaalbaarheid van de huurwoningen het tempo van de huurverhogingen hebben vertraagd”, aldus het rapport.
Angus Moore, senior econoom bij REA Group, zei dat de betaalbaarheid van huurwoningen sinds 2008 is gedaald tot „het laagste” in de records, maar merkte op dat investeerders nog steeds „een actief segment” op de markt zijn.
Hij zei dat leveringsproblemen te wijten waren aan de achterblijvende woningbouw, en dat het even zou duren voordat Australië zijn achterstand zou inhalen.
„Het feit dat de huurbeschikbaarheid zo beperkt is, weerspiegelt dat er veel vraag is naar huurwoningen en dat er niet veel huurwoningen beschikbaar zijn, wat betekent dat ze heel snel worden opgepikt wanneer ze beschikbaar komen”, vertelde hij SBS News.
„En die beperkte beschikbaarheid [zet] de huurprijzen onder druk en [dat is] de reden waarom we nog steeds een relatief solide record [van huurprijzen] zien.”
Geruchten over wijzigingen in de vermogenswinstbelasting in de komende federale begroting van mei hebben geleid tot bezorgdheid bij sommige vastgoedgroepen, die beweren dat grote veranderingen ertoe kunnen leiden dat vastgoedinvesteerders de markt verlaten, wat gevolgen heeft voor het huuraanbod en hogere prijzen.
De denktank voor openbaar beleid, het Grattan Institute, heeft voorgesteld om de korting op de vermogenswinstbelasting van 50% te verlagen tot 25% in een periode van vijf jaar als onderdeel van de hervorming van de huisvesting.
Ashleigh Chang, een medewerker bij het huisvestings- en economische veiligheidsprogramma van het Grattan Institute, vertelde SBS News dat de voorgestelde maatregel weliswaar het aantal nieuwe woningen dat wordt gebouwd in 2030 met 10.000 kan verminderen, maar dat dit ongeveer $6,5 miljard per jaar zou kunnen opleveren voor de federale begroting.
De denktank heeft betoogd dat het verhoogde budget kan worden gebruikt om huurders met een laag inkomen te ondersteunen door middel van programma's zoals huurbijstand.
Chang merkte op dat de verlaagde korting slechts „kleine gevolgen” zou hebben voor de mediane huurprijzen.
„Vanuit ons perspectief moet de nadruk vooral liggen op het aanbod.”
Download onze app en abonneer u op onze nieuwsbrief voor het laatste nieuws van SBS News.
