Число людей, арендующих жилье, резко возросло за последние два десятилетия, что вызвало призывы к изменению законов для лучшей защиты арендаторов жилья. Виктория является последней юрисдикцией для внесения поправок в свои законы, изменения должны вступить в силу в 2020 году.
В связи с тем, что в Австралии на рынке недвижимости стало меньше людей, у которых есть возможность купить себе собственность, число арендующих жилье резко возросло.
Только в Мельбурне число арендаторов на рынке аренды жилья выросло почти на 60 процентов за период с 1996 по 2011 год.
По словам исполнительного директора компании Tenants Victoria Марк О'Брайена, аренда стала долгосрочным вариантом для многих людей.
«Мы находимся в процессе существенного важного демографического изменения в Австралии, где все больше людей проводит более длительные периоды своей жизни, снимая жилье, и нам действительно нужны современные законы об аренде, которые отражают тот факт, что арендаторы должны иметь возможность создать себе уютный дом в своем съемном жилище.Таким образом, ряд изменений, которые правительство ввело в штате Виктория, имеют именно такой эффект».
Эти изменения, которые должны вступить в силу 1 июля 2020 года, значительно облегчили бы, например, арендаторам возможность держать домашних животных в своих арендуемых домах.
А для домовладельцев они усложнят право на выселение и возврат имущества под свой контроль, исключив 120-дневное указание "без причины - освободить занимаемое жилье".
Именно такое право они имеют сегодня, говорит сотрудник Института недвижимости Виктории Лия Калнан.
"Иногда может случиться так, что, скажем, лучший друг их дочери переживает насилие в семье и нуждается в жилье, и они хотят помочь, передав ему это имущество".
"Когда эти изменения вступят в силу в 2020 году, так поступить они не смогут. Владелец сможет либо сам въехать в жилье, либо продать его, если захочет вернуть свою собственность обратно", - объясняет Лия.
Оглядываясь на Европу
Марк О'Брайен из организации Tenants Victoria предлагает Австралии пойти дальше и рассмотреть вопрос о применении законов об аренде, аналогично тем, которые применяются в некоторых странах Европы.
«В большинстве стран Северной Европы домовладельцу очень трудно вернуть владение недвижимостью с целью продажи вакантного жилья. И даже если хозяин захочет поселиться в своей собственнности, срок уведомления будет более длительный. В некоторых случаях арендодатель просто не может заставить освободить собственность, если не докажет, что его потребность в этом жилье значительно выше потребности арендаторов".
По словам г-на О'Брайена, права арендаторов жилья в Швеции защищены особенно сильно.
«Повышение арендной платы в Швеции ежегодно обсуждается между профсоюзом арендаторов Швеции и правительством, а также частным рынком, поэтому увеличение арендной платы на частном рынке ограничивается этим уровнем", говорит Марк.
"В Германии существует рыночное регулирование арендной платы, основанное на сравнительной оценке арендной платы, которая не может увеличиваться вне этих арендных ставок. Вторая модель более ориентирована на рынок, обе эти модели позволяют регулировать арендную плату гораздо эффективнее, чем где-либо в Австралии".
Типично австралийские проблемы
Одной из возникающих проблем в Австралии, которая может повлиять как на арендодателей, так и арендаторов, является использование, а иногда производство и использование - метамфетамина в арендуемой недвижимости.
В некоторых крайних случаях ущерб может быть настолько серьезным, что собственность больше не может быть вновь заселена.
Дерек Тернер из отдела недвижимости компании AON Insurance Brokers говорит, что арендодатели должны тщательно проверять свои страховки и нанимать профессиональных управляющих недвижимостью, чтобы минимизировать свои риски.
По его словам, существуют некоторые контрольные признаки того, что собственность используется для производства метамфетамина.
«Арендодатели должны быть убеждены, что за их имуществом наблюдает профессиональный управляющий недвижимостью, который осведомлен о таком риске».
Он говорит, на что следует обращать внимание:
«Большое количество стеклянных банок и перчаток, любые растворители для краски или походные печи, изменение цвета на стенах, а также детекторы дыма - если они выключены, есть повод для беспокойства. И, как правило, такие арендаторы также будут настаивать на оплате наличными. Поэтому нужно следить за их поведением".
Лия Калнан - управляющий недвижимостью со стажем более 20 лет и говорит, что опыт может иметь большое значение для арендодателей.
«Иногда вы просто замечаете что-то. После долгого управления недвижимостью вы склонны замечать вещи. Я имею в виду, что вы, возможно, не сможете четко определить, что это такое, но это может послужить причиной тревоги, и вы подумаете: «Это кажется ненормальным» или «Этому человеку явно дискомфортно, что мы находимся в доме, или ...им не хочется, чтобы я зашёл в эту комнату", - поясняет Лия.
"Поэтому со стороны инвесторов важно убедиться, что они нанимают управляющего недвижимостью, который занимался этим на протяжении долгого времени, потому что более опытный управляющий недвижимостью возможно скорее заметит подозрительные признаки".
