В этом подкасте специалисты дают советы по таким вопросам:
- Когда привлекать строительного инспектора и юриста?
- Какие риски надо не забыть просчитать?
- Какие преимущества у первого дома как инвестиционного объекта или места для жизни?
- В чем сложности с покупкой еще не готового дома?
- Какие гранты доступны жителям Австралии при покупке первого жилья?
ТРАНСКРИПТ
Спрос на жилую недвижимость резко увеличился на фоне государственных стимулов для покупателей жилья и рекордно низких процентных ставок, что привело к росту цен и конкуренции среди покупателей.
Кевин Дэвис - заслуженный профессор финансов Мельбурнского университета - объясняет беспрецедентный спрос на недвижимость, несмотря на рекордно высокие цены:
«Как только цены на жилье начинают расти, люди думают: «Ой! Мне нужно войти. Это называется FOMO - Fear Of Missing Out. Как только люди чувствуют, что цены на жилье растут, они люди ошибочно полагают, что, если они растут сегодня, они будут расти всегда, и им нужно войти на рынок».
Вы знали, что SBS Russian можно слушать в любом приложении для подкастов?
ежедневных новостных выпусках, интервью, репортажах!
Считается, что программа федерального правительства по предоставлению строительных грантов и рекордно низкая процентная ставка во многом способствовали возобновлению интереса к рынку жилья после первоначального падения цен на недвижимость во время пандемии COVID-19.
Проблема в том, что в условиях гонки за растущими в цена домами мечты по неопытности можно проглядеть серьезные проблемы этой недвижимости.
В некоторых старых домах могут быть такие проблемы, как структурные повреждения, проржавевшие конструкции и плохая изоляция. Некоторые старые дома могут даже содержать асбест.
Привлечение строительного инспектора поможет выявить дефекты, которые не всегда можно обнаружить самостоятельно.
Майлз Кларк - зарегистрированный строительный инспектор из Мельбурна. Он говорит, что лицензированные и опытные профессионалы в отрасли знают, на что обращать внимание как внутри постройки, так и снаружи.
«Обычно наибольшую тревогу вызывают влажные зоны. Такие зоны, как ванные комнаты, прачечная и т. Д. Причина в том, что именно в этих областях мелкие дефекты действительно могут привести к прогрессирующим проблемам, потому что вода, вероятно, является фактором номер один в большинстве повреждений собственности в наши дни».
Майлз Кларк говорит, что чем раньше вы привлечете инспектора, тем лучше.
«Лучшим сценарием было бы предварительное привлечение инспектора по строительству. Это инвестиция. Средняя стоимость составляет порядка 600 долларов за проверку конструкций здания и на предмет древесных вредителей на всей собственности зарегистрированным специалистом по строительству и лицензированным специалистом по борьбе с вредителями».
Перед покупкой жилья необходимо учитывать и множество других факторов. Крайне важно провести исследование и узнать о планах по развитию района и о том, как они могут повлиять на вашу собственность. Это поможет понять, как район будет выглядеть в будущем.
Вам также необходимо знать, находится ли ваша собственность в зоне повышенного риска, с точки зрения наводнений или лесных пожаров.
Для большинства людей привлечение юриста по операциям с недвижимостью - важный шаг при покупке жилья. Он дает советы по ключевым вопросам и оформляет юридические документы на протяжении всего процесса покупки недвижимости.
Джорден Лам, основатель Wealthsource Conveyancing, работает в отрасли более 10 лет. Она говорит, что иногда покупатели не уверены в том, в какой момент следует обратиться к специалисту.
«Нас иногда спрашивают, вы знаете, люди спрашивали нас раньше: “Могу ли я самостоятельно осуществить передачу права собственности? Я хочу сэкономить немного денег. Должен ли я нанимать юриста или нотариуса?» И ответ - да. Вы можете. Технически не существует правила, которое запрещало бы вам делать это самостоятельно. Я предполагаю, что проблема в том, насколько вы знакомы с процессом, чтобы знать, что нужно делать».
Г-жа Лам говорит, что лучше всего нанять юриста заранее, до подписания контракта или подачи первоначального предложения.
«Что часто не понимают покупатели - это что когда вы идете посмотреть недвижимость своей мечты и влюбляетесь в нее, вы сразу же начинаете переговоры о цене с агентом, не проведя подробный анализ состояния недвижимости, и до того, как узнать все подробности о жилье, делаете предложение, а затем, после того как вы сделали предложение и подписали что-то, вы идете к юристу, нанимаете кого-то. Часто бывает уже слишком поздно, потому что вы уже обязались купить недвижимость в том состоянии, в котором он уже находится».
Некоторые люди могут быть не уверены, стоит ли им купить инвестиционную недвижимость и воспользоваться преимуществами отрицательной корректировки и прироста капитала или купить первый дом для проживания. Профессор Мельбурнского университета Кевин Дэвис говорит, что у обоих вариантов есть и налоговые привилегии, и риски.
«Опасность в том, что, во-первых, цены на жилье не всегда растут, и конкретный дом, который покупается в качестве инвестиционной собственности и сдается в аренду, может не вырасти так сильно, и, как мы знаем, арендаторы не следят за состоянием недвижимости, которую снимают, так же внимательно, как люди, которые живут в собственном жилье. А во-вторых, вы должны продолжать вносить платежи. Так что это долгосрочное обязательство, и если кто-то внезапно потеряет работу и вынужден будет продавать под давлением, тогда, конечно, это становится проблемой ».
Профессор Дэвис говорит, что покупка первого дома для проживания может оказаться более рентабельной инвестицией, если вы продадите его спустя годы.
«Когда вы в конечном итоге продаете дом, в котором жили, налог на прирост капитала отсутствует. Так, если, например, вы купили дом за 600 000 долларов и жили в нем, и цена поднялась до одного миллиона, то это будет прибыль в размере 400 000 долларов, и не будет налога, связанного с той прибылью от продажи дома».
Стоит ли купить уже существующий дом или построить новый, зависит от ваших финансовых и других обстоятельств. Юрист по операциям с недвижимостью Джорден Лам советует обратить пристальное внимание на контракт и указывает, что с положением об истечении срока действия (sunset clause) могут возникнуть сложности.
«Даже если вы работаете с агентом, он может сказать: «О, знаете, эта недвижимость будет закончена через пару лет». Но это положение об истечении срока действия в контракте часто дает застройщику до пяти, а то и больше лет, чтобы завершить строительство. И есть еще одна очевидная вещь, поскольку вы никогда не видели дом построенным, когда подходит время окончания строительства и вы видите его, на самом деле это может быть не совсем то, что вы представляли. Контракт на незавершенную недвижимость (off-the-plan contract) часто допускает некоторый уровень отклонения от того, что вы видите при просмотре дома-образца или того, что они изначально сообщают в деталях контракта».
Покупатели первого дома могут иметь право грант для покупки первого жилья (First Home Owners Grant) и скидку на пошлину, в зависимости от штата или территории, где находится недвижимость. Размер гранта и скидки могут зависеть от максимальной стоимости собственности.
Например, жители Виктории могут получить грант в размере 10 000 долларов на строительство или покупку своего первого дома стоимостью до 750 000 долларов. Те, кто покупает свой первый дом в региональной Виктории, могут получить грант на сумму 20 000 долларов.
