“ไม่ต่างไปจากเดิม”: เหตุใดการสร้างอพาร์ตเมนต์มากขึ้นอาจไม่ทำให้ราคาบ้านลดลง

การเปิดทางให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สร้างที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือโครงการที่มีความหนาแน่นสูง ไม่ได้หมายความว่าที่อยู่อาศัยจะเข้าถึงได้ในราคาที่คนทั่วไปสามารถจ่ายได้ แล้วเหตุผลคืออะไร เรามีรายละเอียดเรื่องนี้

รัฐบาลพยายามเพิ่มปริมาณที่อยู่อาศัยเพื่อช่วยให้ราคาบ้านเอื้อมถึงมากขึ้น แต่การสร้างอาคารที่พักอาศัยสูง (คอนโดหรืออพาร์ตเมนต์) อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างที่คาดไว้ Source: SBS, Getty

ฟังพอดคาสต์ในเรื่องอื่นๆ ของเราได้ที่นี่

ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยทั่วออสเตรเลียยังคงพุ่งสูงขึ้น ผู้ที่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเองจำนวนมากต่างฝากความหวังไว้กับแนวคิดที่ดูแพร่หลายในยุคนี้นั่นคือการ “เพิ่มปริมาณที่อยู่อาศัย” เพื่อให้ที่อยู่อาศัยมีราคาจับต้องได้

รัฐบาลของรัฐต่างๆ ทั่วประเทศต่างเร่งเดินหน้าแผนการสร้างบ้านใหม่จำนวน 1.2 ล้านยูนิตภายในระยะเวลา 5 ปี เพื่อเพิ่มทางเลือกของที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและมีราคาเหมาะสม

ขณะเดียวกัน การตัดสินใจของสภาท้องถิ่นที่อนุญาตให้มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ขึ้นในบางพื้นที่ เช่น เขตอินเนอร์เวสต์ (ตะวันตกชั้นใน) ของนครซิดนีย์

ก็ได้รับเสียงสนับสนุนจากคนรุ่นใหม่บางส่วนที่ออกมาเข้าร่วมการประชุมและแสดงจุดยืนสนับสนุนการเพิ่มความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย หลังจากที่ผ่านมา การคัดค้านในชุมชนเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้การอนุมัติโครงการล่าช้า

จากข้อมูลล่าสุดที่ระบุว่า จำนวนการอนุมัติสร้างอพาร์ตเมนต์ในออสเตรเลียแตะระดับสูงสุดในรอบเกือบ 3 ปี โดยสำนักงานสถิติออสเตรเลีย (ABS) เปิดเผยว่า ในเดือนกันยายนที่ผ่านมา มีการอนุมัติสร้างอพาร์ตเมนต์ถึง 5,430 ยูนิต ซึ่งเป็นตัวเลขสูงสุดนับตั้งแต่เดือนธันวาคม ปี 2022 เป็นต้นมา

ยอดการอนุมัติสร้างอพาร์ตเมนต์เพิ่มสูงขึ้น โดยรวมถึงอาคารพักอาศัยที่มีมากกว่า 9 ชั้นด้วย Source: SBS

แต่ในขณะที่เทศบาลท้องถิ่นหลายแห่งเดินหน้าปรับผังเมืองเพื่อให้สามารถสร้างอาคารสูงและอพาร์ตเมนต์หนาแน่นมากขึ้น คำถามที่ตามมาก็คือ โครงการเหล่านี้จะช่วยให้ที่อยู่อาศัยมีราคาจับต้องได้จริงหรือไม่

ผู้ร่วมประชุมคนหนึ่งของเทศบาลเขตอินเนอร์เวสต์ ของนครซิดนีย์กล่าวกับเอสบีเอส นิวส์ เมื่อเดือนที่แล้วว่า

“ฉันไม่เชื่อว่าการมอบพื้นที่ขนาดใหญ่ให้แก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนและนักลงทุนจะเป็นทางออกของวิกฤตราคาที่อยู่อาศัยได้”

“บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีอยู่เพื่อสร้างบ้านราคาถูก แต่เพื่อสร้างกำไรให้แก่ผู้ถือหุ้นต่างหาก”

จึงมีคำถามว่าแล้วการสร้างอพาร์ตเมนต์เพิ่ม จะช่วยให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงจริงหรือไม่?

การปรับผังเมืองส่งผลต่อความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

เมื่อสภาเมืองซิดนีย์เริ่มหารือเรื่องโครงการพัฒนาเขต Green Square ในช่วงทศวรรษ 1990 ซึ่งรวมถึงการสร้างสถานีรถไฟแห่งใหม่และการปรับผังเมืองจากพื้นที่อุตสาหกรรมให้เป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์แบบผสม (mixed-use) ก็มีเสียงกังวลตามมาทันทีเกี่ยวกับผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัย

เจ้าหน้าที่ในขณะนั้นแสดงความกังวล เพราะการปรับผังเมืองมักทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น รายงานเมื่อปี 2012 เกี่ยวกับโครงการ Green Square Affordable Housing Program ระบุว่าแรงกดดันจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดิน อาจทำให้ราคาซื้อขายและค่าเช่าที่อยู่อาศัยในภาคเอกชนสูงเกินเอื้อมสำหรับครัวเรือนรายได้ต่ำถึงปานกลาง

นับตั้งแต่การปรับผังเมืองในปี 1999 เป็นต้นมา มีอาคารอพาร์ตเมนต์สร้างขึ้นในเขตฟื้นฟูเมือง Green Square แล้วทั้งหมด 179 อาคาร ตั้งแต่ตึกสูง 3 ชั้น ไปจนถึง 29 ชั้น

พื้นที่ฟื้นฟูเมืองกรีนสแควร์ (Green Square Urban Renewal Area) ในซิดนีย์ ซึ่งรวมถึงย่าน Alexandria, Beaconsfield, Waterloo, Zetland และ Rosebery ที่ได้รับการเปลี่ยนผังเมืองจากพื้นที่อุตสาหกรรมมาเป็นเขตผสม (mixed-use) และมีการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ถึง 179 แห่ง ถือเป็นหนึ่งในโครงการฟื้นฟูเมืองที่ใหญ่ที่สุดของออสเตรเลีย Source: SBS

หนึ่งในเป้าหมายสำคัญของโครงการพัฒนา Green Square คือการคงความหลากหลายทางสังคมของผู้อยู่อาศัยไว้ แต่รายงานพบว่าในช่วง 5–10 ปีแรกหลังเริ่มโครงการ

สัดส่วนของผู้มีรายได้สูงและผู้ที่มีงานทำเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในพื้นที่ Green Square และย่านใกล้เคียง เช่น Alexandria, Beaconsfield, Waterloo, Zetland และ Rosebery

ข้อมูลสำมะโนประชากรระบุว่า ครัวเรือนที่มีรายได้รวมต่อปีมากกว่า 50,000 ดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 15.1% ในปี 1991 เป็น 21.6% ในปี 1996

ในขณะเดียวกัน ค่าเช่าบ้านเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้นถึง 25 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์ภายในเวลาเพียงหนึ่งปี จาก 195 ดอลลาร์ในเดือนมิถุนายน 1997 เป็น 220 ดอลลาร์ในเดือนมิถุนายนปีถัดมา

ขณะที่ค่าเช่าในเขตมหานครซิดนีย์โดยรวมเพิ่มขึ้นเพียง 10 ดอลลาร์ (จาก 200 เป็น 210 ดอลลาร์) และยังต่ำกว่าพื้นที่ทั้งห้าดังกล่าว ทั้งที่ก่อนหน้านี้ราคาสูงกว่าเล็กน้อย

เพื่อรับมือกับปัญหานี้ สภาเมืองของนครซิดนีย์ (City of Sydney council) ได้จัดทำนโยบายเพื่อให้มีที่อยู่อาศัยราว 330 ยูนิตอยู่ภายใต้การดูแลขององค์กรที่ให้บริการบ้านเช่าสำหรับผู้มีรายได้ต่ำถึงปานกลาง

นอกจากนี้ ยังมีข้อกำหนดให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องจัดสรรที่อยู่อาศัย 3% ของโครงการทั้งหมดไว้เป็น “บ้านราคาย่อมเยา” หรือชำระเงินเข้ากองทุนเพื่อสนับสนุนโครงการประเภทนี้แทน

โฆษกสภาเมืองซิดนีย์เปิดเผยกับ เอสบีเอส นิวส์ ว่า ขณะนี้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา (affordable housing) แล้วจำนวน 254 ยูนิตในพื้นที่ Green Square และมีอีกกว่า 500 ยูนิตที่ได้รับอนุมัติให้ดำเนินการแล้ว

ยูนิตเหล่านี้จะปล่อยเช่าให้กับครัวเรือนที่มีสิทธิ์ในอัตราประมาณ 30% ของรายได้ครัวเรือนต่อปี

โครงการดังกล่าวอยู่ภายใต้การดูแลขององค์กร City West Housing ซึ่งกำหนดเกณฑ์รายได้ของผู้สมัครไว้ไม่เกิน 138,000 ดอลลาร์ต่อปี แม้ในบางกรณีจะพิจารณาปัจจัยอื่นร่วมด้วย เช่น ความผูกพันกับพื้นที่หรือการทำงานในท้องถิ่น

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา (affordable housing) มีความแตกต่างจาก ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (social housing) ซึ่งเป็นโครงการระยะยาวที่ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาลสำหรับผู้มีรายได้น้อยมาก

“ที่อยู่อาศัยสังคมเป็นความรับผิดชอบโดยตรงของรัฐบาลระดับรัฐและรัฐบาลกลาง และไม่อยู่ในอำนาจหน้าที่ของสภาเมืองซิดนีย์” โฆษกกล่าว

อพาร์ตเมนต์ไม่ได้หมายความว่าจะมีราคาย่อมเยาเสมอไป

เดโบราห์ นิกสัน อดีตผู้อยู่อาศัยในย่านเรดเฟิร์น กล่าวว่า เธอโชคดีที่สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องนอนได้ในช่วงการระบาดของโควิด-19

อพาร์ตเมนต์ของเธอตั้งอยู่ตรงข้ามศูนย์กลางเมืองกรีนสแควร์ ทำให้ยังสามารถใช้ชีวิตใกล้ตัวเมืองได้ แต่เธอยอมรับว่า ยูนิตที่เธอซื้อมานั้นไม่ได้ถือว่าราคาย่อมเยาแต่อย่างใด

“สำหรับคนที่ต้องการบ้านจริง ๆ ฉันไม่คิดว่าพวกเขาจะหาที่อยู่อาศัยได้ในย่านนี้” เธอกล่าว

เดบเบอรา นิกสัน เจ้าของบ้านในเขตวอเตอร์ลูบอกว่าการที่อาศัยอยู่ใกล้ Zetland นั้นรู้สึกสะดวกสบายแม้ว่าเธอจะอยากได้พื้นที่สีเขียวมากกว่านี้ตาม Source: SBS

ดร.เลียม เดวีส์ อาจารย์ด้านผังเมืองจากมหาวิทยาลัยอาร์เอ็มไอที (RMIT University) ระบุว่า การอนุญาตให้สร้างอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียว ไม่ได้หมายความว่าจะทำให้ที่อยู่อาศัย ราคาย่อมเยา ขึ้นได้จริง

“ถ้าเรานิยามคำว่า ‘ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา’ ว่าคือบ้านที่ผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้น้อยมากสามารถจ่ายได้ การสร้างอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นจะไม่ช่วยให้เกิดความแตกต่างเลย มันเพียงแค่ชะลอไม่ให้ที่อยู่อาศัยแพงขึ้นกว่าเดิมเท่านั้น” เดวีส์กล่าว

คนที่ไม่สามารถมีกำลังซื้ออยู่แล้ว ก็ยังซื้อไม่ได้อยู่ดี

ดร.เลียม เดวีส์ เสริม

เขาชี้ว่า ไม่มีใครเรียกย่านอย่าง Mascot และ Green Square ในซิดนีย์ หรือ Docklands ในเมลเบิร์นว่าเป็นย่านที่ “ราคาย่อมเยา” แม้จะเป็นพื้นที่ที่มีการสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่จำนวนมาก

“พื้นที่ดังกล่าวมันแค่ถูกกว่าย่านอย่าง Potts Point เท่านั้น” เดวีส์กล่าว

มีการสร้างอาคารชุดจำนวนมากในย่านด็อกแลนด์ เมืองเมลเบิร์น Source: AAP / James Ross

อย่างไรก็ตาม แม้การเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่จะไม่ทำให้ราคาบ้านลดลงโดยตรง แต่ก็สามารถช่วย ชะลอ การปรับตัวขึ้นของราคาได้

ข้อมูลจากการสำมะโนประชากรปี 2021 ระบุว่า ประชากรในย่านเซตแลนด์ (Zetland) ของนครซิดนีย์เพิ่มขึ้นเกือบ 400% ภายในระยะเวลา 15 ปี จาก 2,614 คนในปี 2006 เป็น 12,622 คนในปี 2021

ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคากลางของอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้น 92% จาก 499,000 ดอลลาร์ในเดือนกันยายน 2006 เป็น 960,000 ดอลลาร์ในเดือนกันยายน 2021 ตามข้อมูลจากเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์โดเมน (Domain)

ราคากลางของยูนิตอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นช้ากว่าในพื้นที่ที่มีจำนวนอพาร์ตเมนต์มาก เช่น เซตแลนด์ เมื่อเทียบกับภาพรวมของซิดนีย์ ขณะเดียวกันก็เกิดแนวโน้มลักษณะเดียวกันในย่านด็อกแลนด์ เมื่อเทียบกับพื้นที่โดยรวมของเมลเบิร์น Source: SBS

ตัวเลขนี้ถือว่าต่ำกว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมทั่วซิดนีย์ ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 121% ในช่วงเวลาเดียวกัน ทั้งที่ย่านเซตแลนด์อยู่ห่างจากใจกลางเมืองเพียงไม่กี่กิโลเมตร

อย่างไรก็ตาม ราคากลางของอพาร์ตเมนต์ในเซตแลนด์ยังคงสูงกว่าราคากลางของซิดนีย์โดยรวม ซึ่งอยู่ที่ 805,947 ดอลลาร์

“ปริมาณที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ไม่ได้แปลว่าจะทำให้ราคาถูกลงเสมอไป แต่อาจช่วยชะลอไม่ให้ราคาพุ่งสูงขึ้นได้”

เดวีส์อธิบายว่า เหตุผลหนึ่งที่เราไม่สามารถฝากความหวังไว้กับการสร้างอพาร์ตเมนต์เพิ่มเพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาได้ ก็เพราะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักไม่อยากสร้างในช่วงที่ราคาที่อยู่อาศัยเริ่มตกลง

“เมื่อราคาลด ธนาคารก็จะเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อในพื้นที่เมือง เพราะไม่อยากเสี่ยงกับหนี้เสียจากการจำนอง” เขากล่าว

อย่างไรก็ตาม เทอร์รี รอว์นสลีย์ นักเศรษฐศาสตร์ด้านเมืองจาก KPMG กล่าวว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยในย่านที่เป็นที่ต้องการ เช่น นิวทาวน์ (Newtown) ในซิดนีย์ อาจปรับลดลงได้ เพราะอพาร์ตเมนต์ใหม่มักมีราคาถูกกว่าบ้านทาวน์เฮาส์ที่มีอยู่เดิม

“ถึงอย่างนั้น ก็ไม่ได้หมายความว่าราคาจะถูกพอสำหรับแรงงานภาคบริการหรือผู้มีรายได้น้อยที่จะซื้อได้” เขากล่าว

รอว์นสลีย์เสริมว่า การสร้างอพาร์ตเมนต์ยังช่วยเพิ่มความหลากหลายของที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยมีทางเลือกมากขึ้น

เขาอธิบายว่า การสร้างบ้านที่มีคุณภาพดีกว่าสำหรับผู้มีรายได้สูง จะช่วยให้คนกลุ่มนั้นย้ายไปอยู่บ้านใหม่ และเปิดโอกาสให้บ้านราคาต่ำกว่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยได้อยู่อาศัยแทน

เขายังชี้ว่า ในหลายพื้นที่ที่กำลังถูกพัฒนาที่เคยแบ่งให้คนเช่าหลายคนอยู่ร่วมกัน ถูกปรับปรุงใหม่และกลายเป็นบ้านสำหรับครอบครัว

ในย่านที่กำลังปรับตัวเป็นย่านคนมีรายได้สูง เช่นอาคารแบบ terrace houses ที่เคยเป็นที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนหนุ่มสาวผู้เช่าร่วมกันหลายคน ได้ถูกปรับปรุงใหม่จนมีราคาสูงเกินเอื้อม Source: AAP / Bianca De Marchi

“นั่นคือส่วนหนึ่งของเหตุผลที่ทำให้เมืองต่าง ๆ มีค่าครองชีพสูงขึ้น เพราะเราสูญเสียตลาดบ้านเช่าราคาถูกไป รอว์นสลีย์กล่าว

เขาเสริมว่า หากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์มากกว่านี้ ก็คงช่วยป้องกันไม่ให้ผู้มีรายได้น้อยถูกเบียดออกจากตลาดที่อยู่อาศัย

อพาร์ตเมนต์อาจไม่ตอบโจทย์ “ครอบครัว”

แต่สถานการณ์ทีอยู่อาศัยสำหรับครอบครัวกลับซับซ้อนไปอีก

เดวีส์อธิบายว่า หากมีการรื้อถอนบ้านเดี่ยวจำนวนมากเพื่อนำไปสร้างเป็นอาคารชุดหรือทาวน์เฮาส์ ราคาบ้านเดี่ยวมักจะพุ่งสูงขึ้น เพราะมีจำนวนลดลงและหายากขึ้น

สิ่งนี้ส่งผลต่อครอบครัวที่ต้องการบ้านขนาดใหญ่ โดยเฉพาะที่มีห้องนอนอย่างน้อยสามห้อง เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาฯ มักไม่ค่อยสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่สำหรับครอบครัว

“ตอนนี้เรากำลังเพิ่มปริมาณอพาร์ตเมนต์แบบสองห้องนอน ซึ่งช่วยชะลอราคากลุ่มนั้นไม่ให้สูงขึ้นมากนัก แต่ขณะเดียวกันกลับลดจำนวนที่อยู่อาศัยแบบสามห้องนอนลง” เดวีส์กล่าว

ข้อมูลจาก Domain ระบุว่า ราคาของยูนิตแบบสามห้องนอนเพิ่มขึ้นเร็วกว่ายูนิตสองห้องนอน และปัจจุบันราคากลางของยูนิตสามห้องนอนในซิดนีย์สูงกว่าบ้านสามห้องนอน เนื่องจากที่ตั้งมักอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากกว่า

เดวีส์กล่าวเพิ่มเติมว่า เมื่อบ้านเดี่ยวถูกแทนที่ด้วยยูนิตสองห้องนอน จะส่งผลให้ครอบครัวในพื้นที่ลดลงและมีผู้เช่าเพิ่มขึ้น

“มันทำให้ชุมชนกลายเป็นพื้นที่ที่มีการหมุนเวียนของผู้คนสูง ไม่มีใครอยู่ระยะยาวเหมือนเดิม” เขากล่าว

เขาเสนอว่า ควรมีการวางแผนระยะยาวมากกว่านี้เกี่ยวกับสิ่งที่คนออสเตรเลียอยากเห็นในชุมชนของตนเอง

เราจำเป็นต้องมีมาตรฐานที่ชัดเจนขึ้นว่าควรมีอพาร์ตเมนต์กี่เปอร์เซ็นต์ที่เป็นแบบสามห้องนอนขึ้นไป เพื่อส่งเสริมการอยู่อาศัยของครอบครัว

ดร.เลียม เดวีส์ กล่าว

เดวีส์เรียกร้องให้รัฐต่าง ๆ กำหนด มาตรฐานขั้นต่ำของการออกแบบที่เหมาะสมและครอบคลุมมากขึ้น

“พื้นที่ต่าง ๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ แต่เราควรเป็นผู้กำหนดทิศทางของการเปลี่ยนแปลงนั้นอย่างมีเป้าหมาย” เดวีส์กล่าว

เขาเสนอว่า การสร้างอาคารที่พักอาศัยระดับกลาง (mid-rise) สูงประมาณ 5 ชั้น คล้ายของประเทศฝรั่งเศส อาจเป็นทางเลือกที่น่าพึงพอใจกว่าการสร้างตึกสูง (high-rise) ขนาดใหญ่

อาคารต่าง ๆ บนถนนรูว์ เดอ ริโโวลี (Rue de Rivoli) ซึ่งเป็นถนนสายหลักที่พาดผ่านใจกลางกรุงปารีส Source: Getty / Delmarty J/Alpaca/Andia/Universal Images Group

ผลการจำลองข้อมูลจากสถาบันแกรตตัน (Grattan Institute) ที่เผยแพร่เมื่อวันพฤหัสบดี ระบุว่า ซิดนีย์สามารถเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยได้ถึงหนึ่งล้านหลัง

หากอนุญาตให้พัฒนาโครงการสูงไม่เกินสามชั้นได้โดยไม่ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง (ตราบใดที่เป็นไปตามมาตรฐานที่ชัดเจน)

รายงานระบุเพิ่มเติมว่า หากอนุญาตให้สร้างทาวน์เฮาส์และอพาร์ตเมนต์สูงสามชั้นบนที่ดินที่อยู่อาศัยทุกประเภทในเมืองหลวงทั่วประเทศ ออสเตรเลียจะสามารถเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยได้มากถึง 67,000 ยูนิตต่อปี

ในระยะเวลา 10 ปี มาตรการนี้อาจช่วยลดค่าเช่าลงได้ราว 12 เปอร์เซ็นต์ และทำให้ราคาบ้านระดับกลางลดลงเฉลี่ยประมาณ 100,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย

ผู้เชี่ยวชาญชี้ “ต้องเพิ่มที่อยู่อาศัยทุกระดับ”

เดวีส์กล่าวว่า หากเป้าหมายคือการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาสำหรับผู้มีรายได้น้อย วิธีที่ได้ผลที่สุดคือต้องสร้างด้วยการวางเป้าหมายที่ชัดเจน ซึ่งโดยทั่วไปหมายถึงการมีส่วนร่วมจากภาครัฐ

ภายใต้ข้อตกลงด้านที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Accord) รัฐบาลกลาง รัฐ และดินแดนต่าง ๆ ได้ตกลงที่จะสร้างหรือสนับสนุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาจำนวน 20,000 ยูนิต ซึ่งคิดเป็นเพียงร้อยละ 1.7 ของโครงการก่อสร้างบ้านทั้งหมด 1.2 ล้านหลังที่จะเกิดขึ้นในช่วงห้าปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม แคลร์ โอ’นีล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่อยู่อาศัย ระบุว่า โดยรวมแล้วรัฐบาลตั้งเป้าสร้างบ้านเพื่อสังคมและบ้านราคาย่อมเยารวม 55,000 หลังภายในปี 2029

“ขณะนี้เรามีบ้านเพื่อสังคมและบ้านราคาย่อมเยามากกว่า 25,000 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการวางแผนหรือก่อสร้าง และกว่า 5,000 ยูนิตได้สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว” เธอกล่าวกับเอสบีเอส

รัฐมนตรีกระทรวงการเคหะแห่งสหพันธ์ คลาร์ โอ’นีล ระบุว่า ในช่วงสองปีที่ผ่านมา มีการก่อสร้างบ้านเพื่อสังคมและบ้านราคาย่อมเยามากกว่า 5,000 หลังแล้ว Source: AAP / Joel Carrett

อย่างไรก็ตาม มีความกังวลเกี่ยวกับความล่าช้าในการส่งมอบที่อยู่อาศัย โดยขณะนี้มีการตรวจสอบการดำเนินงานของกองทุน Housing Australia Future Fund (HAFF) ซึ่งเป็นกองทุนลงทุนที่รัฐบาลกลางจัดตั้งขึ้นเมื่อสองปีก่อน เพื่อสนับสนุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา

จนถึงปัจจุบัน มีที่อยู่อาศัยเพียง 567 ยูนิตที่สร้างเสร็จภายใต้โครงการของ HAFF

บาร์บารา พอคค็อก วุฒิสมาชิกจากพรรคกรีนส์ ตั้งคำถามว่าทำไมรัฐบาลไม่ให้เงินสนับสนุนโดยตรงแก่โครงการบ้านสาธารณะและบ้านชุมชน

“แนวทางนั้นเร็วกกว่า ถูกกว่า และได้ผลมาแล้วในช่วงหลังสงคราม เมื่อออสเตรเลียเคยเผชิญวิกฤติที่อยู่อาศัยมาก่อน เรารู้ว่ามันทำได้ เพราะเราเคยทำสำเร็จมาแล้ว” เธอกล่าว

ไมเคิล ฟอเทอริงแฮม กรรมการผู้จัดการสถาบันวิจัยที่อยู่อาศัยและเมืองแห่งออสเตรเลีย (Australian Housing and Urban Research Institute) กล่าวว่า หากออสเตรเลียต้องการแก้ปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง จะต้องกำหนดให้ทุกโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดเกินเกณฑ์ ต้องจัดสรรยูนิตจำนวนหนึ่งให้เช่าในราคาย่อมเยา

“แนวทางแบบนี้ถือเป็นเรื่องปกติในหลายประเทศและหลายเมืองใหญ่ทั่วโลก” เขากล่าว “ลอนดอนก็ใช้ระบบนี้มานานแล้ว และเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างการวางผังเมืองของเขาไปแล้ว”

เพื่อตอบสนองต่อความกังวลของชุมชน สภาเขตอินเนอร์เวสต์ (Inner West Council) ได้นำแนวนโยบาย inclusionary zoning ของสภาเมืองซิดนีย์มาใช้ ซึ่งกำหนดให้โครงการพัฒนาที่ดินในพื้นที่ที่มีการปรับผัง (upzoned areas) ต้องจัดสรรที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาไม่น้อยกว่าร้อยละ 3 ของพื้นที่ทั้งหมด

ฟอเทอริงแฮมระบุว่า เขตใกล้เคียงอื่น ๆ ควรดำเนินการเช่นเดียวกัน “เพราะหากบางเขตบอกว่าไม่ดำเนินการตามแนวทางดังกล่าว ระบบทั้งหมดก็จะล่มและสุดท้ายก็ไม่มีการพัฒนา” เขากล่าว

มาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ

“เราควรมีมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ” รอว์นสลีย์กล่าว พร้อมชี้ว่าการคำนวณว่าที่อยู่อาศัยแบบใดถือว่า “ราคาย่อมเยา” นั้นไม่ใช่เรื่องง่าย

ในพื้นที่กรีนสแควร์ (Green Square) ค่าเช่าบ้านราคาย่อมเยาจะคำนวณจากรายได้ของครัวเรือน แต่ในบางโครงการจะใช้วิธีได้ส่วนลดจากราคาตลาดโดยคิดค่าเช่าประมาณ 80% ของราคาตลาด ซึ่งหมายความว่าในพื้นที่ยอดนิยมใจกลางเมือง ค่าเช่าก็ยังอาจสูงอยู่ดี

นอกจากนี้ การกำหนดเพดานรายได้ (income cap) สำหรับการเข้าร่วมโครงการบางประเภท ยังอาจทำให้ครอบครัวที่มีรายได้เพียงเล็กน้อยเกินเกณฑ์ถูกตัดสิทธิ์จากการเช่าที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาด้วย

ตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาอาจช่วยให้ผู้ที่มีรายได้น้อยกว่า 60,000 ดอลลาร์ต่อปีสามารถหาที่พักอาศัยได้ แต่ผู้ที่มีรายได้ 80,000 ดอลลาร์อาจต้องแข่งขันกับผู้มีรายได้สูงกว่าเพื่อแย่งที่อยู่อาศัยที่เหลืออยู่

และหากผู้มีรายได้ 100,000 ดอลลาร์ต่อปีไม่สามารถหาที่พักที่เหมาะสมกับรายได้ของตนได้ พวกเขาก็จะหันไปสมัครเช่าที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า ซึ่งเดิมทีควรจะเข้าถึงได้สำหรับกลุ่มรายได้ 80,000 ดอลลาร์

รอว์นสลีย์กล่าวว่า “ผมคิดว่าแนวทางปัจจุบันที่พยายามเพิ่มทั้งบ้านสาธารณะ บ้านเพื่อสังคม บ้านราคาย่อมเยา และที่อยู่อาศัยจากภาคเอกชน เป็นวิธีที่ถูกต้องที่สุด คุณต้องเพิ่มปริมาณซัพพลายในทุกระดับของตลาด”

“ปัญหานี้มีขนาดใหญ่จนจำเป็นต้องดำเนินมาตรการหลายอย่างไปพร้อมกัน”

ติดตามข่าวสารล่าสุดจากออสเตรเลียและทั่วโลกเป็นภาษาไทยจากเอสบีเอส ไทย ได้ที่ เว็บไซต์ หรือ Facebook และ Instagram