Các cuộc xung đột và bất ổn toàn cầu đã làm chậm lại sự tăng trưởng của thị trường nhà ở trong năm nay, với giá cả giảm ở hai trong số các thị trường lớn nhất. Tuy nhiên, một thủ phủ thuộc một tiểu bang đang đi ngược lại xu hướng này.
Các bất động sản ở Perth đang được bán chỉ trong vài ngày với giá kỷ lục, một chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường đang ở mức khan hiếm nhất.
Theo báo cáo bất động sản mới nhất của Cotality, một ngôi nhà ở Perth chỉ mất trung bình 9 ngày để bán, nhanh hơn nhiều so với mức trung bình 30 ngày.
Nguồn cung hạn chế cũng đang đẩy giá lên, khi giá trị bất động sản ở Perth tăng vọt hơn 20% ,so với các thủ phủ khác trong năm tính đến tháng 3.
Các chuyên gia cho rằng, giá nhà có thể tiếp tục tăng ở phần lớn các khu vực trên cả nước, nơi cầu vượt cung, làm tăng rủi ro cho người đi vay.
Tuy nhiên, có hai thành phố đang đi ngược lại xu hướng nhà ở, đã ghi nhận mức giảm trong năm 2026 và dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong suốt năm nay.
Còn Perth và khu vực Tây Úc, chứng kiến mức tăng trưởng mạnh nhất.
Perth chứng kiến mức tăng trưởng giá trị nhà ở lớn nhất, cùng với Brisbane, Adelaide và Darwin cũng tăng trong năm tính đến tháng 3.
Thủ phủ phía tây chứng kiến giá trị nhà ở tăng 24,3% trong 12 tháng tính đến tháng 3, vượt trội so với các thị trường khác.
Ông Jarrod Mahon, giám đốc điều hành của Investors Edge Real Estate có trụ sở tại Perth, nói với SBS News rằng, người mua nhà ở thành phố chỉ có một khoảng thời gian ngắn để mua được nhà.
Chuyên gia kỳ cựu trong ngành cho biết, nhu cầu hiện nay chưa từng có tiền lệ.
"Tôi không nghĩ rằng tình hình có thể trở nên khó khăn hơn nữa, vì khi một bất động sản được đăng bán trực tuyến vào thứ Hai hoặc thứ Ba, nó thường đã bán hết vào cuối tuần đó. Trong 6 đến 9 tháng trước quý 3, tôi hầu như không phải điều chỉnh giá của bất kỳ bất động sản nào. Giá trung bình tôi bán được trong quý đó, cao hơn giá chào bán tới 99.000 đô la, thật điên rồ”, Jarrod Mahon.
Ông cho biết người mua nhà ở tiểu bang, hiện phải thỏa hiệp về diện tích hoặc vị trí, hơn so với những thập niên trước để mua được nhà.
"Trước đây với khoảng 600.000 đô la, bạn có thể mua được một ngôi nhà, nhưng giờ đây, lựa chọn chỉ là một căn hộ hoặc chung cư tươm tất, có vị trí tốt. Xu hướng đó đã xuất hiện và đó là điều mà mọi người hiện đang ưa thích, thay vì phải sống quá xa trung tâm”, Jarrod Mahon.
Ông cho rằng sự tăng trưởng dẫn đầu cả nước này, là do hai yếu tố chính: thiếu nguồn cung nhà ở hiện có và chi phí xây dựng tăng vọt, khiến mọi người ngần ngại xây dựng nhà mới từ đầu.
"Đã có bốn quý liên tiếp, số lượng công trình xây dựng khởi công và hoàn thành giảm, và lạm phát gần đây cũng bắt đầu làm tăng chi phí xây dựng”, Jarrod Mahon.
Trong khi đó Viện Phát triển Đô thị Úc đã công bố báo cáo thường niên "Tình trạng Đất đai" vào tháng 3, khảo sát hoạt động phát triển nhà ở trên khắp nước Úc.
Phúc trình dự báo, sẽ thiếu hụt 380.000 căn nhà mới vào năm 2030 và sản lượng giảm 11% chỉ riêng trong năm 2026, do chi phí tăng cao, thiếu hụt lao động và sự biến động trong ngành xây dựng.
Trong khi đó các thị trường khác, đang chạm đến giới hạn của mình.
Trong khi Perth chứng kiến mức tăng trưởng cao nhất vào đầu năm nay ở mức 7,3%, gấp hơn 3 lần mức trung bình toàn quốc, thì các thành phố khác lại có kết quả trái chiều.
Brisbane tăng 5,1%, tiếp theo là Adelaide với 3,6% và Darwin với 3,4%.
Ngược lại Sydney và Melbourne chứng kiến giá trị giảm trong 3 tháng, tính đến tháng Tư, lần lượt giảm 0,2% và 0,6%.
Trong khi đó ông Gerard Burg, trưởng bộ phận nghiên cứu của Cotality, nói với SBS News rằng, mọi thủ đô đều "bắt đầu mất đà".
"Chúng ta đã chứng kiến hai lần tăng lãi suất liên tiếp từ Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA). Vẫn còn một số bất ổn về việc lãi suất, có thể tăng cao đến mức nào và chúng ta cũng có sự bất ổn xung quanh thị trường năng lượng. Và tôi nghĩ tất cả những yếu tố đó kết hợp lại, đang thực sự ảnh hưởng đến nhu cầu của những người mua nhà tiềm năng”, Gerard Burg.
Trong khi đó, chiến tranh ở Trung Đông đã dẫn đến chi phí gia tang, trong các ngành công nghiệp phụ thuộc vào nhiên liệu, bao gồm cả ngành xây dựng.
Giá dầu chuẩn toàn cầu, đã giảm xuống còn 95 đô la Mỹ hay 134,9 đô la Úc mỗi thùng, trong bối cảnh lệnh ngừng bắn giữa Mỹ và Iran, cao hơn mức trung bình trước chiến tranh, khoảng 70 đô la Mỹ hay 99,4 đô la Úc mỗi thùng.
Hiệp hội các nhà xây dựng (Master Builders Association) cho biết chi phí nhiên liệu tăng cao, đã góp phần làm tăng 10%, chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng.
Được biết Ngân hàng Dự trữ Úc đã nâng lãi suất tiền mặt chính thức, từ 3,85% lên 4,10% vào tháng 3.
Ông Burg nói rằng, việc giá nhà giảm ở Melbourne và Sydney cho thấy, người mua đã đạt đến giới hạn khả năng mua của họ, dẫn đến nhu cầu giảm nhẹ.
Theo ANZ, giá nhà trung bình ở Sydney là 1,6 triệu đô la Úc vào tháng 4, trong khi ở Melbourne là 980.000 đô la Úc.
Thực tế là phần lớn người mua có lẽ không thể mua được bất động sản có giá trị như vậy, nếu không có sự hỗ trợ đáng kể, ví dụ như sự giúp đỡ từ gia đình, ông nói.
"Điều đó sẽ ngày càng trở nên phổ biến, ở các thị trường như Brisbane và Perth, khi giá nhà đã vượt mốc một triệu đô la. Một ngôi nhà ở Brisbane có giá trung bình là 1,2 triệu đô la, trong khi ở Perth, giá nhà trung bình là 1,06 triệu đô la", Gerard Burg.
Ngoài ra còn kể đến các rủi ro vay nợ quá khả năng.
ANZ dự đoán, giá nhà trung bình sẽ tăng ở hầu hết các thành phố thủ phủ, gây thêm áp lực lên người đi vay.
Giá nhà ở Perth, Darwin, Brisbane, Adelaide và Hobart dự kiến sẽ vượt tốc độ tăng trưởng tiền lương hàng năm là 3,4% vào năm ngoái, vào cuối năm 2026.
Giá bất động sản ở Perth dự kiến sẽ tăng thêm 12,3%, tương đương 51.569 đô la, vào tháng Giêng.
Trong khi đó, giá bất động sản ở Sydney và Melbourne dự kiến sẽ giảm, lần lượt 0,7% và 1,7%.
Sally Tindall, giám đốc phân tích dữ liệu của trang so sánh giá Canstar, nói với SBS News rằng, ngân sách của người Úc đang eo hẹp, trong bối cảnh hai lần cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA).
"Đối với những người mua nhà vẫn đang tìm kiếm, tin tức về việc giá nhà giảm sẽ được hoan nghênh, nhưng chúng không phải là giải pháp lâu dài. Hiện tại, ngân sách mua nhà của người dân đã giảm nhiều hơn, so với mức giảm giá nhà trung bình ở các thành phố, như Sydney và Melbourne”, .
Bà cho biết, thị trường bất động sản Úc ngày càng rủi ro đối với người mua, khi người vay thế chấp đang vay đến mức tối đa khả năng tài chính của họ.
"Một số người vay cảm thấy như đang ở thế tiến thoái lưỡng nan, vì giá nhà quá cao ở những nơi như Sydney, khiến họ cảm thấy không còn lựa chọn nào khác ngoài việc vay đến mức tối đa, hoặc không mua nhà nữa. Nhưng điều thực sự quan trọng, là không chỉ vay một cách mù quang, dựa trên số tiền ngân hàng cho vay, mà phải hiểu chính xác mình có thể sống được bao nhiêu, sau khi trả hết nợ”, Sally Tindall.
Bà cho biết, một số người có thể cân nhắc mua một bất động sản kém hấp dẫn hơn, để tránh thay đổi lối sống hoặc mạo hiểm khoản tiết kiệm của mình.
"Nguy hiểm là, mọi người sẽ vay đến giới hạn, đặt cược vào việc giá cả tiếp tục tăng. Nếu hoàn cảnh thay đổi - cho dù đó là lãi suất, an ninh việc làm hay nền kinh tế - điều đó có thể khiến một số gia đình rơi vào tình trạng rủi ro quá mức”, Sally Tindall.
Một vấn đề khac là lợi nhuận ở khu vực và khó khăn về giá thuê nhà.
Theo Cotality, trong khi giá nhà ở các thành phố lớn đang tăng lên nói chung, các khu vực vùng miền lại chứng kiến mức tăng giá lớn nhất trong quý 3 năm nay và trong 12 tháng tính đến tháng 4.
Ông Burg cho biết, điều này phần lớn là do những hạn chế về khả năng chi trả ở các thành phố lớn.
Ông nói rằng đã có sự di cư từ các thủ đô lớn, đến các khu vực vùng miền, kể từ khoảng giữa năm 2023.
"Thực sự thì vấn đề nằm ở chỗ rất nhiều người, bao gồm cả những người mua nhà lần đầu, nhưng có thể cả những người đang tìm kiếm cơ hội, thay đổi cuộc sống ở vùng nông thôn, đang tìm kiếm những thị trường mà ở đó, đồng tiền của họ có giá trị hơn nhiều. Trong làn sóng di cư gần đây nhất, ngày càng nhiều người lựa chọn các địa điểm vùng miền nội địa, hơn là các thị trường ven biển. Và đây là những thị trường thực sự có khả năng chi trả tốt nhất”, Gerard Burg.
Một yếu tố thúc đẩy khác cho việc chuyển đến các vùng khác, là tình trạng thiếu nhà cho thuê ở các thành phố, với số lượng thấp hơn nhiều ,so với mức trung bình của thập niên.
Tỷ lệ nhà trống trên toàn quốc ở mức 1,6% trong tháng 3, thấp hơn mức trung bình của thập niên là 2,5%, đẩy giá nhà lên cao, do cầu vượt cung.
READ MORE
SBS Việt ngữ
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
