Nghiên cứu mới cho thấy, người đi vay đang chịu áp lực lớn hơn bao giờ hết, kể cả năm 1989 khi lãi suất lên tới 17,5%. Nghiên cứu mới chứng minh, việc vay tiền mua nhà hiện nay khó khăn hơn bao giờ hết và quan niệm sai lầm về thế hệ bùng nổ dân số, với điều kiện khó khăn hơn trong quá khứ, không còn đúng.
Một quan niệm sai lầm lâu đời giữa các thế hệ, đã bị bác bỏ về mặt toán học bởi phân tích mới từ KPMG, cho thấy các gia đình hiện đang chịu áp lực về tiền vay mua nhà, lớn hơn so với thời kỳ lãi suất tăng vọt huyền thoại, vào cuối những năm 1980.
Công ty dịch vụ tài chính đã xem xét dữ liệu lịch sử của Nha Thống kê Úc (ABS), nhận thấy các gia đình hiện đối mặt với một trong những gánh nặng lãi suất nặng nề nhất trong lịch sử, khi trải qua những điều kiện khó khăn hơn, so với khi lãi suất tiền mặt của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đạt 17,5%, vào năm 1989.
Tỷ lệ thanh toán lãi suất nợ trên thu nhập gia đình đạt đỉnh điểm 5,7%, trong thời kỳ lạm phát tăng vọt năm 1989-1990.
Thế nhưng năm 2023, mức đỉnh điểm là 5,9%.
Quý 2 năm 2026, chứng kiến tỷ lệ trả nợ tăng nhẹ trở lại, lên 5,4% và dự kiến sẽ tiếp tục tăng.
Ông Terry Rawnsley, giám đốc kế hoạch và kinh tế cơ sở hạ tầng tại KPMG, nói với SBS News.
"Tình hình hiện nay khó khăn hơn so với giai đoạn lãi suất 17%", Terry Rawnsley.
Được biết KPMG là một trong "Tứ đại" về các mạng lưới dịch vụ chuyên nghiệp và kế toán toàn cầu, cùng với Deloitte, EY và PwC.
Tên gọi này là viết tắt từ chữ cái đầu của bốn thành viên sáng lập, đã giúp xây dựng mạng lưới quốc tế này.
Trở lại phân tích của KPMG, xem xét tỷ lệ trả lãi trên tổng thu nhập trung bình của tất cả các gia đình, không chỉ những gia đình có khoản vay mua nhà.
Phân tích này bao gồm cả lãi suất thẻ tín dụng và các khoản vay cá nhân trong 40 năm qua, với tỷ lệ phản ánh khoản trả lãi, chứ không phải khoản trả nợ gốc.
Về căn bản, sự khác biệt chính giữa hiện nay và những năm 1980, là giá nhà.
Mặc dù lãi suất hiện nay thấp hơn nhiều - Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đã giữ lãi suất tiền mặt ở mức 4,35% vào tháng 6 - nhưng quy mô khoản vay phải trả lãi lại cao hơn đáng kể.
Ông Rawnsley giải thích.
“Nếu bạn có khoản vay mua nhà là 100.000 đô la với lãi suất 17%, bạn sẽ phải trả cùng một mức lãi suất như khi vay 400.000 đô la với lãi suất 5%. Vấn đề không chỉ nằm ở lãi suất, mà còn ở việc các khoản vay mua nhà đã phải tăng lên bao nhiêu, để bạn có thể tham gia vào thị trường nhà ở, điều này đang đẩy tỷ lệ lãi suất trên thu nhập lên cao”, Terry Rawnsley.
Theo nhóm so sánh tài chính Canstar, quy mô khoản vay mua nhà trung bình toàn quốc đối với người sở hữu nhà ở tại Úc, là 735.000 đô la.
Trong khi đó lãi suất biến động trung bình đối với người vay là 5,93%, khiến khoản trả góp hàng tháng trung bình hiện nay là 4.300 đô la.
Phó giáo sư Ben Phillips là nhà nghiên cứu kinh tế và xã hội, tại Đại học Quốc gia Úc.
Ông nói với SBS News rằng, mặc dù 5,9% nghe có vẻ không nhiều, nhưng con số này xuất phát từ khoảng 35% dân số có khoản vay mua nhà, chiếm một tỷ lệ cao hơn nhiều so với những năm 1980.
Mặc dù hiện nay có nhiều người có khoản vay mua nhà hơn, nhưng Úc cũng là một quốc gia giàu có hơn nhiều, với thu nhập cao hơn nhiều, ông Phillips cho biết.
"Mức sống cao hơn nhiều, vì vậy chúng ta có thể trả các khoản trả góp cao hơn”, Ben Phillips.
Trong khi đó người dân Victoria trả nhiều hơn, các gia đình ở Victoria đang phải trả lãi suất cao nhất, so với thu nhập của gia đình trong cả nước, ở mức 6,9%.
Ông Rawnsley giải thích rằng, khả năng chi trả nhà ở được cải thiện trong 5năm qua, thực tế đã khiến các chủ nhà ở Victoria dễ bị tổn thương hơn.
"Chúng tôi có nhiều người sở hữu nhà ở Victoria hơn các tiểu bang khác, vì vậy đó là một dấu hiệu tốt. Tuy nhiên, vì Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đang "cố gắng quản lý áp lực lạm phát trên toàn nền kinh tế, bằng cách chỉ tác động đến một nhóm nhỏ hơn, dự đoán các chủ nhà ở Victoria "có lẽ đang cảm nhận tác động, của mỗi lần tăng lãi suất ngày càng nhiều hơn", Terry Rawnsley.
Điều này càng trầm trọng hơn, bởi thực tế là những người mua nhà lần đầu thường có khoản vay mua nhà lớn hơn và gánh nặng nợ cao hơn, so với thu nhập của họ.
Trong khi đó mức chi trả lãi suất so với lợi tức gia đình tại Nam Úc là 5,7%, NSW là 5,6%, Queensland là 5,5% và Tây Úc là 5,3%, đều thấp hơn mức trung bình toàn quốc là 5,8%.
Lãnh thổ Thủ đô Úc (ACT), Tasmania và Lãnh thổ Bắc Úc có tỷ lệ trả lãi dưới 5%, phản ánh giá nhà thấp hơn, nhưng cũng cho thấy tỷ lệ sở hữu nhà thấp hơn.
So sánh năm 2024-2025, với mức thấp nhất trong lịch sử vào năm 2021-2022, Victoria chứng kiến mức tăng lớn nhất là 3,8 phần trăm, tiếp theo là NSW và Nam Úc là 3 phần trăm.
Như vậy thì ai chịu thiệt thòi hơn?
Theo phân tích thì gánh nặng khó khăn nhất đối với các hộ gia đình, phần lớn không phải do thế hệ Baby Boomer gánh chịu, mà là do thế hệ X,.
Trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC), lãi suất chiếm tỷ lệ cao nhất trong thu nhập ở mức 7,9% vào tháng 6 năm 2008, khi lãi suất tiền mặt là 7,25%. Trong gần một thập niên, từ tháng 9 năm 2005 đến tháng 3 năm 2013, khoản trả lãi trung bình chiếm 6,6% thu nhập gia đình.
"Thế hệ X, những người sinh ra vào khoảng thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu, chắc chắn đã trải qua một giai đoạn khó khăn. Và giai đoạn gần đây, nhất mà chúng ta thấy trong 18 tháng qua cũng khá khó khăn. Giai đoạn 17% đó, chỉ đứng ở vị trí thứ ba", Ben Phillips.
Thế nhưng một mặt khác, người Úc đã trở nên giàu có hơn kể từ những năm 80, với mức lương tăng đáng kể.
"Giai đoạn gần đây nhất, mà chúng ta đã chứng kiến trong 18 tháng qua, cũng khá khó khăn. Giai đoạn tăng trưởng 17%, chỉ xếp ở vị trí thứ ba", Ben Phillips.
Úc đã trở nên giàu có hơn kể từ những năm 80, với mức lương tăng đáng kể; tuy nhiên, phân tích của KPMG đã tính đến điều này.
Điều không theo kịp là tỷ lệ giá nhà, so với mức lương hàng năm.
Vào những năm 80, một khoản vay mua nhà thường gấp 2,5 đến 4 lần thu nhập hàng năm của hộ gia đình, và khoản đặt cọc 20% chỉ cần 2/3 mức lương hàng năm, dữ liệu từ trang so sánh tài chính Finder cho thấy.
Ngày nay, giá nhà trung bình gấp khoảng 8,2 lần thu nhập trung bình của gia đình.
Tại Sydney, nơi khả năng chi trả thuộc hàng thấp nhất cả nước, giá nhà gấp 13,8 lần thu nhập của gia đình. Tuy nhiên, ông Phillips lập luận rằng.
“Mặc dù "khoảng cách tiền đặt cọc" đã khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn, đối với người mua nhà lần đầu, "nhưng một khi đã mua được, tôi không nghĩ mọi thứ nhất thiết khó khăn hơn so với trước đây. Đúng là có lẽ một số gia đình, đang gặp rủi ro cao hơn vì mức nợ cao, nhưng dường như điều đó không dẫn đến bất kỳ hậu quả nghiêm trọng nào. Miễn là bạn có thể trả nợ, mà ở giai đoạn này hầu hết mọi người dường như đều có thể, thì đó không thực sự là vấn đề”, Ben Phillips.
Ông Rawnsley lập luận rằng, không giống như người Mỹ, nơi phá sản là chuyện thường tình trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, thì "người Úc thực sự sẽ làm mọi thứ có thể, để giữ lại các khoản vay mua nhà".
"Họ sẽ cắt giảm chi tiêu không cần thiết, họ sẽ cắt giảm đủ loại chi phí, họ sẽ tìm việc làm thêm. Chúng ta đã thấy điều đó xảy ra rồi”, Terry Rawnsley.
Thế nhưng huyền thoại 17% vẫn còn tồn tại dai dẳng.
Trong khi về mặt toán học, giai đoạn căng thẳng nhất về khoản vay tiền mua nhà của gia đình, là trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC), tiếp theo là hiện tại, Rawnsley lập luận rằng điểm này đã bị bỏ qua, trong các cuộc thảo luận công khai.
"Năm 2009, lãi suất là 7,25%, nhưng con số đó nghe không ấn tượng lắm. 17% chỉ lớn hơn về mặt số học. Nó gây sốc hơn một chút”, Terry Rawnsley.
Ngoài ra, lãi suất mà thế hệ X phải trả vẫn ở mức cao trong nhiều năm, có nghĩa là người vay có thể đã quen với nó.
"Đó cũng có thể là một vấn đề thế hệ, có lẽ thế hệ X không bày tỏ những lời phàn nàn của họ”, Terry Rawnsley.
Trong khi đó ông Phillips cũng lập luận rằng bối cảnh lịch sử, đóng một vai trò trong việc duy trì câu chuyện này.
Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC), khi nó lan rộng khắp thế giới, sau cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà dưới chuẩn ở Hoa Kỳ, đã được truyền thông dự đoán vào thời điểm đó, sẽ ảnh hưởng đến Úc nặng nề hơn nhiều so với thực tế.
"Tất cả đều tương đối, so với những gì chúng ta đang thấy ở các quốc gia khác. Tình hình lúc đó rất tồi tệ, còn chúng ta có lẽ là điểm sáng trong chính sách tài khóa và tiền tệ trong giai đoạn đó”.
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
