由于长时间的低利率和新冠疫情的影响，澳大利亚的买房需求在过去两年大涨，同时新建房屋速度放缓，两相作用下，澳大利亚房价在去年创下了数十年来最大年度涨幅，超过22%。截止到去年底，大多数经济学家和房地产专家依然预测，房价的最高峰会出现在今年下半年，甚至是明年，也就是说他们中多数人都同意，2022年的房价仍有上涨空间。
但随着美联储甚至澳大利亚央行（RBA）的加息预期越来越高，近期股市走势已经开始显得非常动荡了。同样的因素一定也会影响到澳大利亚房地产市场，笔者认为，随着近期的澳大利亚通胀和就业数字联系走强，房产价格距离顶部可能比大家想象得更近，因为RBA的加息时间可能会大幅度提前。
目前，联邦银行（CBA）预测，今年的房价还将上涨7%，而到了明年房价将会转头向下，下跌10%。但与此同时，CBA的高级经济学家克里斯蒂娜·克利夫顿（Kristina Clifton）也表示：“基于过往经验来看，利率是房价最重要的驱动因素之一。”
而笔者认为房价的顶部有可能来得更早的核心因素同样在于利率，主要原因有二。
首先，RBA的加息时间很可能会大幅度提前。在过去的2021年中，RBA始终表示要到2024年才加息，大多数机构也预测加息时间点大概率在2023年。但近期的一些情况使得笔者认为，RBA的加息时间可能会来得更早。首先是通胀问题，虽然澳大利亚通胀在过去的一年中也在持续上升，但也才刚刚达到3%的水平，和美国超过6%的通胀有着本质差别。
但最新的Omicron变种疫情很可能会加剧通胀上升的速度，因为大量的疫情爆发导致了本地物流链条断裂以及劳动力供给进一步紧张。这已经在最近直接导致了生活必需品价格大涨，也进一步推动了失业率的下降，而就业市场持续紧张导致的工资上涨是RBA最为关心的会推动通胀长期上升的核心因素。因此在公布了最新的去年12月就业数据之后，市场上对于RBA加息时间的判断发生了巨大的变化，甚至有不少机构将加息时间的预测提前到今年内了。
其次，澳大利亚的住房负债率出于历史高位，如果加息来得过快，对家庭财政和现金流的冲击可能大过以往的加息周期。根据统计局公布的数据，从2020年5月左右开始，疫情期间的借贷热潮导致去年11月份购房者贷款金额达100亿澳元，创历史新高。与此同时，由于疫情带来的极大不确定性，导致了未来的加息速度可能快于此前一些经济学家的预测，这将令很多负债过高的家庭措手不及。
当然，在2021年1月的今天，澳大利亚房价依然保持着稳定的势头，上涨的周期尚未结束。但当面临着加息时间可能大幅提前、加息速度也可能远快于预期的威胁，现在考虑买入房产的朋友需要仔细考量。最简单的方法是，假设RBA会在未来的一年半以内加息1.5%，也就是衡量下房贷利息如果上涨1.5-2%，自己的还款能力是否会出问题。
（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
