上一次说中国楼市问题，还是在2016年10月。当时中国正在经历也许是最疯狂的一次房价暴涨，当时媒体形容“房价进入飞行模式”。
从2016年初到2017年中，中国一二线城市房价再次翻倍。虽然中国楼市经历过几次大幅上升，但这一波涨势仍然非比寻常，盖因房价已在山顶，现在更入云端。以北京为例，2016年初房子还有2，3万的，2017年初已经变成6万起步，北京3环内都要10万。新晋一线城市杭州情形差不多，半年时间，单价从1-2万变成4-5万。半年的涨价超过普通人10年工资。这不禁让刚刚富裕不久，享受岁月静好的中产阶级对房价迅速绝望，进而对整个国家的发展模式也产生了怀疑。
“北上广深约等于半个美国”
伴随房价疯狂上涨的，是中国人蓬勃的炒房欲望。
近15年来，中国楼市一共有过5次大的炒房机会，第一次是2004年，房地产商业化刚开始，城市住房开始快速翻番。于是有了第一次的调控政策“国八条”。也由于此后房价上涨和调控政策总是相伴而行，也形成了人们“越调控越涨”的印象。第二次大涨是2008年金融危机，那是中国楼市第一次普遍降价。07年底时大城市中也不乏三四千一平米的房子。随后就是4万亿放水，降息降准。从2009年中开始，到2009年底，半年时间就翻倍。从此中国房价就开始火箭上升。第三波是2011年末，国家收缩银行借款，部分城市开始降价促销，中国也开始出现业主“降价维权”的现象。过后不久就是又一个24个月的上涨期。第四次是2015年，由于2014年中的加息调控，楼市一度冷却。转年的3.30降息降准，又让楼市复苏。第五波，恐怕也是最后一波就是2015年底开始的疯涨。
2017年初，中国开始在一二线城市用空前严厉的行政手段打压房价，升利率、升首付、户口限购、二套房、新房限价，终于把一线城市房价控制住。“去库存”政策算是完美收场。不过此时一二线房价已经高不可攀。
北京市在2018年1月的房价均价为62957元/㎡，在2008年1月的房价均价为12479元/㎡，相差5倍左右。有的地区甚至2004年是4000/平米，2018年是8万，涨20倍。 号称按劳取酬的社会主义国家首都，买套房，啥也不用干，14年净赚760万，翻20倍，中国梦（北京梦）已经真实的超越了美国梦了。
China World Trade Center Source: Getty Images/Dukai photographer
2017年上半年，全国商品房销售额67000亿元，增长13.2%。累计销售面积17亿平米，同比增长7.7% 规模是2003以来最高。70城市中，63城上涨，且涨幅位居近年高位。
2016年末笔者预测再来一波涨幅就应该是中国楼市最后的晚餐了，不过笔者忽略了地区差异：2016年末开始，中国三四线城市开始了一波错峰的悄悄暴涨。主要原因是棚改货币化加速。
从2013年起，棚改逐年加速，货币化安置房面积占总商品房比例是，2013年2.9%，2.14年3.9%，然后2015年骤升到14.4%，2016达20%，2017年是19%。货币化安置比例由2015年的29.9%上升到2017年的60%。
这相当于在三四线城市定向放水，很多三四线城市房价直接翻2倍以上，部分地区甚至达4倍。终于把被冷落已久的三四线城市居民的钱袋子也狠狠掏了一把。
地方政府是欢迎棚改货币化的。有些地方政府还以例如货币化延期一年利息10%的利率向居民融资，加大了地方政府的财政风险。
当前中国房地产的纸面价值是450万亿，而美国房地产总值只有约178万亿，中国可买下2个半美国所有房产。光北上广深就可买下一半的美国。
变形的中国经济
与过去两年全国范围房价普涨同时到来的，是全国居民存款继续下降，2016年初是30万亿，到2017年9月只剩下24.8万亿，一年半多时间少了5万亿。同时家庭债务升至40万亿。
2017年全年新增人民币贷款13.53万亿元，同比多增8782亿元，再创历史新高，个人贷款36.4万亿，这个数字在2010年是8.8万亿。
2017消费贷爆发，全年居民短期贷款增加1.83万亿元，同比增长181.8%。其中很大部分变相流入楼市。房地产投资占GDP比例持续上升，部分城市房地产投资占GDP已达60%。
而与此同时，全国消费持续下降，2018年7月50家大型零售企业销售下降4%。三四线城市在棚改逐渐结束后消费也在下降。房地产刺激带来的消费潮先升后降趋势将仿效一二线城市。居民房贷收入比继续增高，消费收入比连续4年下降。
北京房价15年涨了20倍，但北京人的工资15年大概只涨了2倍到3倍。所以房子再涨就跟刚需无关了。加上贸易战影响，房价畸高使制造业雪上加霜。
即便中国经济高度依赖房地产，中国政府也一定认为不能再涨了。2018年两会，国家开始高调声称房住不炒，坚决遏制房价。7月份，央行即便增加信贷，也同时强调坚决不能流入房地产。于是2018年上半年，一线城市销售下降26%，二线城市下降8.5%，三线城市下降21.3%，棚改先是2018年4月审核收归国家开发银行总行，随后7月被叫停。全国楼市被暂时冻结。
历时18个月的媒体上多头与空头的争论，以空头渐渐夺过多头为主基调。有人甚至问出，2018会是最困难一年么？
从遏制过快上涨到遏制上涨
政府层面，越来越密集的货币，行政手段出台压制房价。
先是紧缩银根，严控信贷流向房地产，房屋利率上涨、首付比例上升、首套房限购、二套房限购、按户口限购、新房摇号、离婚买房严格审核等等。据统计2017到2018一年间70个大中城市2017年就出台了260余项调控政策。光2017年10月就出台政策34项。
然后，还有全国房屋信息联网，以及房产税的一只靴子隔三差五就在屋顶上敲几下。
先来说说房产税，其实是房地产税的简称。很多人认识有个误区，认为地不是我的，凭什么收房产税？首先，税收分流转税和资产性税收，比如对工资收税，对遗产收税。即便你不拥有土地，也可以对房产收税。这是税收的二次调节分配功能。不叫房地产税，可以叫物业税。
Shanghai Lujiazui financial district at night. On Saturday, 28 October 2017, in Shanghai, China. Source: Getty
其次，房产税会全部转嫁到租房客头上，这也不一定。要看具体供需情况。看空置率，空置结构、租房需求以及怎么收、收多少。举个极端的例子，比如1个人有空置100套房，只有20个人想租没房租，那么对2套以上房子征累进税，分别是第3套10万，第4套20万……依次累加。那么这10万、20万的税无论如何不可能转嫁到租房头上。
中国房叔房姐现象普遍，楼房空置率很高，是发达国家2-5倍。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，20%以上为房屋库存严重积压。2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为22%到26%之间。如果严格累进开征，税率较高，使持有成本远超租房收益，则房叔会卖房，市场供应增加，房价会下跌。立竿见影的刺破楼市泡沫。除非市场完全刚性，房屋数量有限，需求无限，才会出现收的税完全转嫁的情况。
但是，由于中国并非一人一票的民主社会，既得利益人群话语权重高，对他们有损的税收很难落地。征少了，没有用，穷人有怨言，征多了，富人不干。
房产税什么时候征？征多少？怎么征？最后一定是向固化放大既得利益阶层的方向征。税收痛感最强的一定是在中产阶级，这一点目前可以肯定。
正因为房地产税很厉害，所以政府迟迟不会出台。而在它的聚光灯效应之下，很多其它的住房政策被人忽视，那些政策对房价的影响甚至是颠覆性的。
比如，2017年中央政府反复讨论激活农村土地流转。目前中国农村空置宅基地3000万亩 相当于城市建成区的37%。如果都收归国有入市建房，则对中国楼市是毁灭性冲击。
目前政府鼓励5种流转模式，分别是互换、出租、入股、宅基地换城市住房，承包权换社保。总之是鼓励农民放弃宅基地。宅基地是中央政府眼中的肥肉，迟早要国有化。农村户口早已不让迁入。
第二个走向是房屋租赁。当前中国租房市场高达2万亿的潜力，2017年开始政府大力鼓励发展租房市场。包括廉租、公租、单位集资建房出租以及租售同权，向美国看齐。如果真的严格执行，也将对当前商品房市场造成根本动摇。
第三个政策更具创新性，叫发展共有产权。就是政府建房，卖给个人例如20%的产权，双方约定一个时期内不得出售，出售时按比例分成。相当于一次性交长期租约。这种混合所有制照顾了一定的稳定心理需求。又让大城市青年人表面上买的起房。如果政府真的大量建成这种房子，也将严重冲击商品房市场。
这三项政策如果认真执行，放量供应住宅土地，则会对房价产生根本逆转。但限于土地财政最大化以及户口政策等其它因素，宅基地不可能迅速转成住宅，租售同权也不可能做到。
而且，无论是租赁还是共有产权，实际上是默认了阶层固化：一个有房阶层，一个无房阶层。如果做不到租售同权，特别是子女上学的平权的话，两个阶层的利益分化将极大加剧。
也有人乐观的表示房价将会下降，媒体、房地产大佬和政策文件都表示过类似看法。
Contraste social en Shanghai, China. Source: Imaginechina
潘石屹去年表示：今天世界变化太快了。并明确说房地产不可持续。2017年，潘石屹和王健林一个卖掉soho，一个卖掉整个文旅产业。任志强2017还在说要涨涨，2018年初突然就改口，说房子看不懂了。2018年春天说，房子已经成金融产品。6月份，说未来楼市要有重大变化。
政策面，连续4次政治局会议将市价作为重点讨论议题：
2016年12月9日中央政治局会议：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
2017年7月24日中央政治局会议：要稳定房地产市场，加快建立长效机制。
2017年12月8日中央政治局会议：加快住房制度改革和长效机制建设。
2018年7月31日中央经济工作会议：加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
特别是7.31会议，放言“坚决遏制房价上涨”，这句话信息量非常大。一改过去15年“遏制热点城市房价过快上涨”等的说法。对此易居研究院副院长杨红旭进看来，下半年政策只能更紧了。
春江水暖鸭先知，这些大佬特别是任志强的改口和心灰意冷，标志着中国高层对房子的态度是铁了心了。
“冷冻慢收割”将如期而至
虽然市场看空房价趋势明显，但不代表房地产会降价。因为笔者之前说过，房地产降价就是泡沫破灭，动摇国本。特别是当前贸易战情况下，房产降价将造成楼市，汇率双双毁灭。所以涨也不是跌也不是，中国政府的唯一策略也可能是最佳策略将是“冷冻楼市”，然后以拖待变，房产企业淘汰，去库存，消费结构调整，产业结构升级等。如果房价扛不住就降利率，松政策，甚至直接不让交易。再出台房产税，轻税率广覆盖，慢慢收割。最新消息房产税将在2018年底提交人大审议，如无意外，2021年开始征收。
同时限售政策也已出台并加码，限售政策10年前已见端倪，2010年初，部分地区凡新房5年内出售要征收一定交易税。而2017年3月25日起，厦门新购买的住房，需取得产权证后满2年方可上市交易。因此厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。没过多久，2018年6月，深圳已经开始限售，新房3年不准出售。可以想像以后这个政策将会越来越频繁的使用。
这种冷冻慢收割政策符合三个层面的必然：
政治上，习近平中央价值观保守，倾向用行政手段解决经济问题，不排除彻底回归毛时代。有时候行政手段立竿见影，但但治标不治本。
第二，制度惯性上，中国社会矛盾积累已深，如果要治本，那就要涉及到存量蛋糕的重新分配，现制度下，既得利益阶层制订的政策，绝不会损害自身。可以想见，房叔房姐利益不会受损太多，痛感主要体现在中产阶级。
第三，经济层面，房价太高，刚需买不起，居民储蓄空虚，无力消化。90后成家立业但他们普遍不缺房，刚需匮乏，所以暴涨缺乏支撑。长远来看，放开鼓励生育补充刚需人口，远水解不了近渴，并且一般家庭无力养育多个子女。所以冷冻政策是唯一之选，以拖待变，等待产业升级，等待人口结构调整，再就是等待决策者把烫手山芋交出去。
从去年到今年，舆论逐渐统一到一个口径：“中国房地产暴利时代已结束，房地产从黄金时代正式进入到白银时代。”其实，泡泡一旦开始漏气，就不会是缩小这么简单。伴随这个黄金时代加速陨落的，还会有中国的高速发展和这一代中产的美好生活梦。
声明：作者沈度，SBS特约评论员，《周周侃》节目主持人。
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