我一直有跟进楼巿概况，从年半前确定楼巿未有泡沫，到数个月前警告监管机构出招，将导致贷款困难，引发楼巿降温。我也曾指出，澳洲楼巿并不如外界印象中，因为中国资金涌入而暴升（全年住宅物业成交量超过二千亿元，来自中国的资金连同商用物业才58亿元），本地居住和投资需求，依然是楼巿主要动力所在。
一手硬一手软
除了矿业投资断层式下跌，澳元正如笔者所料展开中长线跌势，澳元积蓄和资产价值缩水，储备银行进入减息周期。当矿业投资一年以一成以上的速度消失，澳洲一直依靠房地产建筑业活动作出弥补。联邦以至各州及领地政府一心想压抑楼巿，但又小心翼翼，不想把泡沫刺破。楼巿正处于这个平衡点当中。
有许多论据指，澳洲一天继续有人口增长，住屋需求增加，楼巿仍然会继续上升，这并不完全正确。
首先，人口增加，但工作机会减少，就会演变成失业率。失业率的构成方法，是以寻工人士的数字为基础，新移民将会是积极寻找工作的一群，因此失业率上升，是必然的趋势。而失业率上升则不利楼巿。
经济不景气，加上四大银行自行加息，以及消费者物价指数的公布，会在今年十一月以及明年二月给予储备银行减息的机会。
澳洲持续受增长型衰退的影响，因此监管当局一边收紧贷款， 一边减息刺激经济，这种一手硬、一手软的措施，依然会在可见的将来持续。
股巿与楼巿的反比
过去一百年，股巿与楼巿的增长相若，但其表现有一种逆向关系。在2003至2005年，楼巿并没有什么大作为，但股巿非常畅旺；过去一年直至上个月，澳股没什么看头，楼巿却做得不错。
目前澳洲的房产价值，直至今年年初，比长期平均值高一成，至现在高18％至20％，墨尔本和悉尼占的比重最高。不过，楼巿在高于平均值的情况下作出调整，也分为两种。一种是价格调整(Correction in price)，另一种是时间调整(Correction in time)。
澳洲通常出现后者，全国楼巿在1976至1996年，足足二十年的时间在横行。楼巿横行，即是价格变动不大，升幅只是按照通胀上升。事实上，时间调整远远比价格调整带来的冲击低得多。当出现价格调整，资金收紧，银行有时候会在阁下无法还款时，收紧贷款条件。此外，在经济低迷时的工资增长，不能追上利息的增长，也使供款人士感到吃力。
这也是笔者几个月前，促请读者以七至八厘利息，为自己作出压力测试的原因。
家庭债务创历史新高
中国未能保七，澳洲这一次只有靠自己，与此同时，澳洲人的家庭债务，包括信用卡和房贷，仍然不断彭胀，并屡创新高。在这种情况下，加息措施等同把澳洲经济推进火坑，因此低息环境仍然会持续。
在全国房巿中，特别是悉尼，土地供应比预期少，目前与人口比较仍然缺少十万个单位，出现供应过剩的依然限于个别地区。
笔者认为，澳洲楼巿会出现时间上的调整，痛苦少些，而置业者和投资者要用谨慎的方法处理债务。
（文章不代表本台观点，仅供阅读，不作为投资建议）
