越来越多的澳大利亚人到了中年之后才购买第一套住房，有的人可能要到退休之后才能还清房贷。当房贷债务一直延续到退休之后，这对个人的居住选择、财务状况和退休生活会带来何种影响？（点击播客，收听详情）
达米安·霍尔（Damian Hole）的最后一笔房贷预计 80 岁时还清。霍尔今年52岁，约十年前购买了他的第一套房子， 2024 年再融资，锁定了新的 30 年期贷款。
越来越多的澳大利亚人在年龄较大的时候才购买第一套房子，霍尔是其中之一。
根据澳大利亚抵押贷款经纪公司Aussie Home Loans的数据，去年40岁以上的购房者占首套房购买者的18.7%； 2005 年，这一比例略超5.5%。另一方面，2005 年，20 岁以下人群约占首次购房者的四分之一；而到 2025 年，这一比例不足 0.5%。
随着住房负担压力加大，许多年轻人购房愈加困难，旨在帮助人们实现购房梦想的解决方案越来越侧重于扩大信贷渠道，包括允许购房者借贷更多资金、首付更低或者可以选择更长的还款期限。
如果越来越多的澳大利亚人在年龄较大的时候购房，同时承担金额更大、更长期的贷款，会发生什么？
放宽贷款条件有可能会推高房价。悉尼大学住房经济学专家詹姆斯·格雷厄姆（James Graham）表示，如果没有大幅增加住房供应，仅仅扩大信贷渠道并不是可持续的解决方案。
格雷厄姆告诉SBS新闻：“房价上涨，于是我们调整抵押贷款政策。这又进一步推高房价。”
“一些人只是借更多钱来购买更昂贵的房子，但他们的实际处境并没有真正改善。”
去年政府推出5%首付计划。澳大利亚储备银行称，截至今年 3 月份，首次购房者新获得的贷款总额，比去年10月份该计划扩大之前高出大约 11%，这一增长主要反映在平均贷款额的增加上。
年龄较大时购房或有什么影响？
格雷厄姆表示，年龄较大时购买首套房屋，影响可能不仅仅是退休后仍然背负房贷。40岁或50岁购房，积累房产财富的时间相对就更少一些，而且随着生活状况变化，人们的搬迁能力、换房的选择也有可能会受到影响。
他说：“一些人原本只是打算将这套房子作为进入房地产市场的第一步，但最终有可能是长期居住。
他补充说，搬家次数减少也会有社交影响，这意味着有可能无法搬回他们原本希望生活的社区，可能居住得离自己的孩子更远，也无法住在他们理想的工作地点附近，也许他们搬到城外远郊，因为那是唯一能买得起的房子。也有可能又远离了便利设施和医生。
年龄较大时购房和更高的抵押贷款额也有可能对养老护理行业产生影响。传统上，许多澳大利亚老年人依靠住房净值（也就是房产中完全归自己所有的部分）来支付退休生活或养老护理，通常是通过出售家庭住房来实现。但如果房贷尚未还清，这种过渡可能会受到影响，可动用的住房净值会减少。
另一个问题是长期的房贷压力，据澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）2019 年的研究，这可能会降低老年人的福祉，有可能令一些退休人士动用退休公积金（superannuation ）来偿还房贷。
而这，反过来可能会给政府福利养老金系统带来更大的压力。使用退休公积金来偿还主要住房的房贷，会减少个人
“澳大利亚人口正在老龄化，因此如果政府通过福利养老金制度为更多民众提供支持，这一趋势将进一步加大政府的财政压力，”澳大利亚住房和城市研究所董事总经理汤姆·阿尔维斯（Tom Alves）告诉 SBS 新闻。
“强制性退休公积金制度正是为了解决这一问题而设计的，如果人们因为用退休公积金偿还了房贷，导致收入不足，那显然是个问题。”
该研究所的研究指出，上世纪 90 年代，55 至 64 岁人群中背负房贷的情况并不普遍；然而，从 1996 年至 2013 年，这一年龄段仍在还房贷的澳大利亚人比例，从不到 20% 升至 45%。
40年期抵押贷款的推出
再来看看40年期抵押贷款。虽然数量不多，但开始提供 40 年的抵押贷款期限的贷款机构在增加，这使借款人能够获得他们原本可能无力承担的贷款；但在贷款期限内，这可能会带来不菲的额外利息成本。
抵押贷款经纪集团Lendi Group 的首席执行官兼联合创始人塞巴斯蒂安·沃特金斯（Sebastian Watkins） 表示，依赖更长的贷款期限等借贷方式，可能会掩盖住房价格本身难以负担这一根本问题。
“我们不能因为人们需要更长时间才能攒够钱，就简单地让他们用更长的时间来偿还贷款。”
当房贷期限比接下来的职业生涯还长，会发生什么？
沃特金斯表示，贷款机构在评估年龄较大的申请人时，通常会寻找一个可信的还款退出方案，以证明借款人在退休后能够从容地偿还贷款。
对于退休后仍然背负房贷的挑战，阿尔维斯表示，没有一种单一的政策能够解决这一问题，但政府需要把退休政策和住房政策结合起来考虑。
他表示，可能的办法包括调整政府福利养老金的设定和发放标准，以更好地反映房主和非房主之间的差异，以及为 年长者扩大可负担住房的选择。
他认为，从更为广泛的角度看，改善人们在人生早期购房的机会，并增加可负担租赁住房的供应，将有可能减少在退休时仍面临住房压力的人数。
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