澳大利亚联邦预算案提出住房税改后，不少投资者开始关注“没有资本利得税”的新西兰房市。但专家提醒，跨境投资背后的税务规则远比想象复杂。点击 ▶ 收听完整报道。
要点：
- 澳大利亚住房税改，引发外界重新讨论新西兰房地产税制；
- 专家警告称，澳大利亚税务居民仍可能被税局征税。
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随着澳大利亚政府提出调整资本利得税（capital gains tax，CGT）和负扣税（negative gearing）政策，不少投资者开始把目光投向新西兰。
原因很简单：新西兰没有类似澳大利亚的全面资本利得税制度，也不像澳大利亚普遍征收房地产印花税（stamp duty）。
相比之下，澳大利亚目前对各类资产资本收益征税。按照现行制度，若投资者持有资产超过一年，只需对50%的资本收益纳税。
而澳大利亚本月预算案提出，自2027年起，将取消投资二手房的50% 资本利得税优惠，改为按通胀调整后的实际收益征税。
与此同时，新西兰对澳大利亚买家的限制，也比多数外国投资者宽松。
不过，税务专家提醒，对考虑在新西兰投资房地产的澳大利亚人而言，所谓“税务优势”可能远没有表面上那么大。
新西兰税制为何引发关注？
新西兰目前没有全面资本利得税，而是采用所谓“明线测试”（bright-line test）。
按照现行规则，住宅投资房若持有超过两年，出售利润通常无需纳税；若两年内出售，则收益可能按收入征税。
悉尼税务专家迈克·雷迪（Mike Reddy）表示，这种制度给投资者带来较大确定性。
“如果房产持有超过两年，生活会简单很多，因为不用再考虑资本利得税，”他说。
不过，他也强调，并非所有情况都能免税。
如果购房时本就带有“转售获利”意图，即使持有多年，也可能被征税。
“明线测试”期限过去十年数次调整，并于2024年由10年缩短至2年。
另一方面，长期以来，新西兰的“负扣税”制度比澳大利亚更严格。
在新西兰，房东可使用投资房相关支出（包括贷款利息）抵扣租金收入。
但与澳大利亚不同的是，这些租赁亏损通常不能抵扣工资收入。
2021年，新西兰工党政府曾取消房东申报房贷利息抵税的资格，但新建住房除外。
这一政策与澳大利亚目前提出的改革类似，目的都是鼓励投资者购买新房，而非已有住房。
政策推出后，新西兰房价下跌、租金上涨，但专家指出，由于当时利率也大幅上升，因此很难确认这些变化是否由单一政策造成。
2024年，新西兰保守派联合政府上台后，撤销了这一改革。
澳人真的会大举赴新西兰购房吗？
部分市场人士认为，随着澳大利亚收紧投资房税收优惠，部分资金可能流向新西兰。
但房地产经济学家卡梅伦·库舍（Cameron Kusher）对此并不认同。
他说：“澳大利亚经济规模更大、机会更多，所以很多新西兰人反而搬来澳大利亚。”
他认为，新西兰人口增长较慢、经济结构较单一，很难像澳大利亚一样持续支撑房地产市场。
澳新银行（ANZ）首席经济学家理查德·耶森加（Richard Yetsenga）则指出，此次预算改革是数十年来最重大的税务变化之一，未来多年都可能影响投资决策。
但他强调，澳大利亚税务居民需按照澳大利亚法律，对全球资产与收入纳税，因此投资新西兰房地产，并不意味着可以绕过澳大利亚税制。
“我不认为投资新西兰房地产，就能绕开澳大利亚预算中的税改，”他说。
真正的“坑”：澳税局依然可能征税
专家指出，许多投资者忽略了最关键的一点：即使新西兰不征收资本利得税，澳大利亚税务局（ATO）仍可能对相关收益征税。
雷迪表示，新西兰房产出售所得，“依然可能被纳入澳大利亚资本利得税体系”。
虽然澳新之间有避免双重征税协议（double tax agreement），但这并不意味着澳大利亚居民可以直接按照新西兰税法纳税。
他说，现实中很多人误解了跨境税务规则。
“我们经常接触到一些澳大利亚客户，已经搭建了所谓的新西兰投资架构，最后才发现并不能免除澳大利亚税务责任。”
他还警告，一些投资者甚至因为在错误国家报税、或没有同时向两国申报，而面临税务处罚。
本文仅供一般信息参考。如需投资或税务建议，请咨询专业人士。
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