新南威爾士州注冊總署（Office of the Registrar General）在2019年10月11日公布了樓花買賣合同(Off-the-plan contract)的新變化。
新版的樓花買賣合同及相關的法律變化將在2019年12月1日起生效，併會在2020年6月2日噹日部分適用於其他居住型不動產買賣合同。
所謂“樓花買賣合同”，是指標的住宅在合同籤訂之時還未建成的不動產買賣合同。
總署上月宣布的變化主要體現在以下幾點，包括賣方的披露義務和告知義務、買方享有的冷靜期和法律救濟、押金的保管和日落條款等。
賣方的披露義務：披露聲明書和文件初稿鬚附入合同
賣方必鬚在樓花買賣合同中附入一份披露聲明書（Disclosure Statement），包括一份由注冊土地測繪員出具的住房設計草圖（draft plan）。
除此之外，賣方還需要披露的其他文件初稿包括：
- 預計的完成時間表；
- 與住房設計草圖一起注冊的產權負擔文件（如地役權）；
- 分層物業管理細則初稿；
- 分層物業管理聲明書初稿；
- 建築合同初稿等。
該規定旨在保護買家的權利。如果披露聲明書或其他應披露的文件沒有附入樓花買賣合同中，買方有權在交換合同後的14天內解除合同。
需注意，針對分層物業、車庫和儲藏間的位置併不需要在設計草圖中標明，管理聲明書中也無需包含分攤費用的相關條款。
此外，這些新的披露要求是對《2017年產權轉讓（土地出售）規章》（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017）中規定的賣家披露義務的補充。
法定冷靜期：10個工作日
“冷靜期”（Cooling-off period）允許買家在合同交換後的特定期限內解除合同，併只損失合同價格0.25%的金額。
自2019年12月1日起，原先適用於樓花買賣合同的法定冷靜期將從5個工作日延長至10個工作日，其他非樓花的不動產買賣合同則會在2020年6月2日起開始適用該規定。也就是說，在2020年6月2日之後，所有不動產買賣合同（樓花和現房）都將給予買家10個工作日的冷靜期。
新州律師協會正在更新《2019年土地買賣標準合同》，設置新的冷靜期提示。需注意，新版本合同下，冷靜期仍可以通過Section 66W 證書被取消。該證書由買方律師在買方知悉且同意無冷靜期的情況下籤字併生效，這意味著買方將自動放棄冷靜期內的權利。
賣方的告知義務：重要事項變更
新法律對賣方應履行的告知義務做出了更嚴格的規定。在樓房開髮過程中，賣方應及時向買方告知一切與已披露內容不相符合的重要事項（material particulars）變更。
需要告知的變更事項是指那些可能會負面影響購房者對房屋的使用和享受的情形，通常體現在設計草圖、物業管理細則、產權負擔、管理聲明書和建築合同等文件中。
然而，對於房產編號、街道名稱、費用分攤、車庫和儲藏間分配等非重要事項的變更，賣方無需履行告知義務。
買方對於重要事項變更的法律救濟
在滿足以下條件時，買方可以以重要事項變更為由行使解除合同的權利：
- 收到來自賣方的變更告知；
- 證明如果在合同訂立之前得知該事項變更，將不會同意訂立合同；
- 證明該事項的變更使其遭受重大不公。
買方也可以選擇繼續履行合同，併就該重要事項的變更主張賠償，索償額不得高於合同價格的2%。如果買賣雙方無法就賠償金額達成合意，則可通過申請仲裁，由仲裁員做出最終決定。
不論是解除合同還是尋求賠償，買方必鬚在得知該變更事項或收到已注冊的設計圖後的14天內行使其權利。
此外，賣方必鬚至少在成交前21天向買方提供一份已注冊的設計圖及其他相關文件。如果該文件披露了與買方認知不相符的重要事項，買方依舊可以在收到文件的14天內行使解除合同或者索償的權利。
定金以信托的方式進行保管
自2019年12月1日起，在合同期限內，任何由買方支付的合同項下的定金（deposit）或者分期款項必鬚由合同指定的一方（通常為中介或者賣方律師）存入信托賬戶或者管控財產賬戶，不得在成交前支付給賣方。這一新的法定要求是為了在開髮商破產的情況下保護買方支付的定金和分期款項。
然而，該定金保管方式的變化併不會取代買方以銀行擔保（bank guarantee）或者定金債券（deposit bond）等方式支付定金。
更有力的日落條款保護
日落條款（sunset clauses）允許買賣任意一方在某特定事件髮生時（如賣方未能在規定日期前注冊設計圖）解除樓花買賣合同。
2015年，政府部門通過立法來避免開髮商在未經新州高等法院命令的情況下（除非買方同意） 使用日落條款來解除合同。
新的法律定義了可根據日落條款解除合同的事件（sunset event），如居住證書（occupation certificate）的出具。新規定還賦予了法院在賣方根據日落條款解除合同時判給買方賠償金的自由裁量權。
不管樓花買賣合同是在新規定生效前還是生效後籤訂的，該變化都將適用於所有的樓花買賣合同。
（本文作者為Legal Point Lawyers 吳戈律師及戴思洋律師。聲明：本文僅為一般法律信息，不代表任何具體的法律建議。）
