要點
- 兩首府城市價格最高四份一的住宅，跌幅超過入門級住宅的兩倍。
- 按揭及借貸負擔上升，買家轉向較低價住宅市場，令豪宅市道受壓，貴價物業可能需要大幅減價爭取買家。
地產分析機構 Cotality 最新數據顯示，雪梨及墨爾本住宅價格，處於市場最高的 25%，跌幅已超過入門級住宅的兩倍。兩城市高端住宅價格，均較市場高峰下跌超過 10%；至於價格處於最低 25% 的住宅，跌幅為 3.9% 至 5.4%。
本月雪梨 Balmain East，一幢豪宅以 1,280 萬元成交，較 2022 年近 2,000 萬元的成交價，大幅貶值 700 萬元，引起市場關注。
Cotality 研究總監勞利斯 (Tim Lawless) 向 SBS 新聞表示，貴價住宅市場在地產周期中，向來最先出現變化。雖然全澳整體地產市場於今年 3 月見頂，但高端市場早在去年 10 月至 11 月已開始回落。
隨著儲備銀行加息效應逐步顯現，買家貸款能力受影響。目前貸款利率徘徊在 9.5%，大幅削弱購買力。
數據顯示，目前一個收入達全國中位數水平的家庭，需動用超過稅前收入的一半，償還中位價住宅按揭貸款，令原本考慮中高價住宅的買家，逐漸轉向價格較低的物業市場。
勞利斯解釋：「主流買家的需求正被逼轉向較低價位的市場，因只有這類物業，才容易符合貸款資格。」
首次置業者、投資者及對價格敏感的中產買家，現時湧入低價物業市場，令貴價住宅需求進一步減弱。
豪宅市場觀望氣氛濃厚
貴價住宅需求減弱的影響，早在市場上明顯可見。賣家願意接受的議價幅度擴大，物業成交需要的時間亦持續延長。
新州獨立拍賣公司 AuctionWorks 董事兼首席拍賣師戴維森 (Jesse Davidson) 向 SBS 新聞表示，最劇烈的價格重估階段可能已過去，但富裕買家未急於重返市場。
他說：「高端市場受到的衝擊最為明顯，過去數月出現大幅價格調整。」
他認為市場可能未見底，但價格下調的速度確實已放緩。
戴維森補充指出，買家開始察覺部份物業具備投資價值，但市場依然缺乏迫切入市的氣氛。
他表示：「買家開始看到一些吸引人的價格，但現階段沒有急於出手的意願。」預計未來數個月，若價格跌幅進一步放緩，市場情緒才有機會改變。
地產市場調整引發政治爭論
地產市道下滑範圍擴大，引發政界就原因展開激烈爭論。
聯邦在野兩黨聯盟領袖泰勒 (Angus Taylor) 及兩黨聯盟黨多名資深議員認為，政府近期的稅務政策調整，包括負扣稅 (negative gearing) 改革，打擊市場信心，加劇地產市場回調。
財政事務發言人韋遜 (Tim Wilson) 表示，住宅市場調整對任何人都沒有好處，在加息周期下，首次置業人士按揭供款壓力不減反增，現有業主亦面對資產價值縮水。
工黨政府強烈反駁這種說法。財長查默斯 (Jim Chalmers) 引述財政部建模分析指，稅務改革是地產市場變化其中一個細小因素。住宅價格回落主要受家庭債務水平偏高，以及高利率影響。
房屋部長歐妮爾 (Clare O'Neil) 表示，高價市場開始向下調整，屬於地產周期中常見現象，而市場降溫有助改善首次置業者入市的機會。
地產數據分析公司 CoreLogic 數據顯示，截至 2021 年的 20 年間，全澳住宅價格中位數由 123,000 元，升至 795,000 元，增幅超過六倍。
骨牌效應開始浮現
貴價物業市場率先受壓外，Cotality 最新數據顯示，較低價住宅市場也開始出現下跌。
隨著各大首府城市掛牌量增加，全國住宅成交量下跌超過 15%。
勞利斯表示，過往較低價住宅市場相對穩定，現時已不能獨善其身。隨經濟壓力增加，高價和低價住宅之間的跌幅差距正逐步收窄。
市場分析認為，高端住宅價格跌勢有所放緩，但由於過去推動房屋價格急升的低息環境消失，高價市場未來仍將主導整體地產市道，而房屋價格調整壓力，短期內未必完全消退。
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