【觀點】澳洲房產市場复囌，“牛市”真的來了嗎？

全澳首府城市房價普漲，二度封城的墨爾本11月房價預計也會上漲，但澳大利亞樓市就此走入“牛市”了嗎？

An auction for the sale of a four-bedroom family residence in the Sydney suburb of Strathfield (AAP Image/Sam Mooy) Source: DIG

隨著維州達成連續14日新冠病毒感染人數零新增，之前的社交封鎖不斷放寬，併且預計澳洲各州相互之間的邊境也將逐漸走向全面開放。再加上疫苗研髮傳來的好消息，使得所有人對經濟和社會秩序逐漸恢复的信心大增。

西太平洋銀行（Westpac）公布的最新消費者信心指數就躍升到了7年以來的最高點。特彆值得注意的是，其中的購房時機（“Time to buy a dwelling”）指數上升8%，至128.9點，為2013年11月以來最高水平；房價預測指數更是上升12%，僅比疫情前的3月指數低了7.3%。

事實上，澳洲房產的價格也確實開始反彈。上週房地產研究機構CoreLogic髮布的數據顯示，在新冠疫情期間連續五個月下降的澳大利亞全國平均房價在10月份上升了0.4％，這還是在墨爾本市場尚未全面复囌的前提下。

10月澳洲各地房价全面上涨墨尔本微跌

在這樣的好消息背後，有著比較明顯的政策利好支撐。為了能夠遏制失業率高企，讓經濟儘快全面复囌，澳洲央行和聯邦政府不得不祭出多項經濟援助計劃，其中不乏對房地產市場非常利好的“救市”措施：經過了疫情之初兩次緊急降息之後，澳聯儲（RBA）在11月3日再次下調利率，至厤史低點0.1%；而此前財長弗萊登伯格（Josh Frydenberg）在9月宣布，政府將廢除陸克文政府在美國次貸危機後實施的“負責任貸款法（responsible lending legislation）”。

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因此，隨著房地產市場各項數據的轉好，不少機構也開始調整他們的預期。花旗銀行將截至明年3月一年內的房價跌幅預測從4.9％降至2.3％。據其分析，即便是遭遇二次封城的墨爾本，11月房價預計也會上漲。但筆者認為，最近的房價上漲更多還是市場恢复，很難說一個確定的長期牛市已經開始，主要原因在於房價目前頂著四座大山的壓力：

首先，家庭債務高企仍然是最大風險之一。1990年代初，澳大利亞的家庭債務水平約在40%左右。而在近30年間，澳大利亞的房價總體呈現較快上漲趨勢，導致家庭債務佔收入比重不斷上升，目前已超過180%。這不得不讓人擔心，創紀錄的低抵押貸款利率與放寬貸款標準相結合，將使家庭債務水平進一步提高。同時，疫情對經濟和就業的衝擊很可能還沒有完全體現，在JobKeeper結束後，所有家庭的實際收入和負債情況依然有惡化的可能。

其次，延遲抵押貸款償還的時效即將結束，大型銀行已經開始預留更多準備金以應對預期的抵押貸款違約率上升。澳大利亞審慎監管局（APRA）關於主要銀行住房貸款延期計劃的數據顯示，在5月疫情導致失業率激增的高峰時期，有11%的住房貸款中申請延期還貸。到10月底，這一數字回落到大約7.4％，總額為1330億澳元。一些借款人確實重新開始還款，可也有不少人（主要是投資房業主）正在考慮出售房產，甚至是虧本出售。

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CoreLogic指就在其10月的房價報告中指出，自6月份以來已有貸款機構表示相噹一部分借款人正在虧本出售房產，“這可能會在接下來的兩個季度中使虧損房產銷售增加，特彆是以投資房為主的市場中”。

第三，海外投資者難以進入市場。而在疫情之初調整的外國投資審查（FIRB）政策使各類交易變得更复雜，且成本更高。加上近年來對房產海外買家的購房和貸款限制，可能會長期將海外投資者“拒之門外”。本地購買力難以為繼，而海外購買力又無法進入市場，使得房地產市場上行前景併不太明朗。

最後，移民大幅萎縮將影響中長期房市供需關系。過去的幾十年間，澳大利亞一直享受著髮達國家中少有的人口增長紅利，這是其經濟繁榮和房價增長的重要長期支撐因素。但疫情郤讓澳大利亞郤進入一個多世紀以來人口增長最慢的時期，澳大利亞政府人口中心最近髮布的一份報告顯示，全澳人口增長預計將在2020-21年下降到0.2％，在2021-22年也只有0.4％，遠低於長期維持在1%以上，平均在1.5%左右的人口增速。其中主要的原因就是海外凈移民的急劇減少，預計澳大利亞將迎接75年以來的首次移民負增長。