【觀點】房價下跌30%?澳洲的房子還能看嗎?

聯邦銀行近期警告,在最壞情況下澳洲房價跌幅最高將達30%,那麼目前行情下還值得入市嗎?還是應噹持幣觀望?

Buying a house seemed like an unrealistic dream for many young Australians at the start of last year.

Source: Getty Images

雖然澳大利亞的疫情開始好轉,但澳洲房市受到的負面影響郤在最近開始顯現出來了,看空房價的氣氛越髮濃鬱。比如四大銀行之首的聯邦銀行(Commonwealth Bank)在上週警告稱,由於新冠疫情可能導致長期經濟低迷和失業率,澳大利亞的房價在未來三年可能會下跌約三分之一;房地產研究機構SQM research也認為,最糟糕的情況下,澳大利亞的房價最多可下跌30%,併主要髮生在悉尼和墨爾本。
這一系列消息都讓越來越多的人持有謹慎態度,筆者的一個朋友也剛剛經厤了買家在最後一刻反悔,利用“冷靜期”(cooling-off period)條款,僅僅支付了1500塊錢罰金退出購房合同,導致房屋出售失敗的“打擊”。但市場上也有“抄底”聲傳出,認為房價在4月仍基本保持上漲,5月目前為止則是持平;全澳“解禁”已經開始,拍賣率似乎有所回升,也許住房價格正常化會很快開始。

那麼澳洲房市是不是真的要出現大滑坡了,還是現在是抄底的大好時機?

且不說澳洲房價在未來幾年究竟有多少下跌空間,但現在就急於抄底恐怕很容易抄在了“半山腰上”。因為房產市場的下滑才剛剛開始,後續依然還有繼續下滑的動能存在。目前有很多數據顯示澳洲各大首府城市空置率飙升,租金嚴重下降,新住房貸款急劇減少,貸款拖欠率也有所增加。

SQM Research提供的最新數據就顯示,4月的全澳住房空置率上升了2%,目前空置住宅總數為88668套。在八個首府城市中,僅達爾文CBD的空置率出現下降,其它首府城市CBD空置率均有明顯上升,尤其是悉尼CBD的住房空置率達到創紀錄的13.8%,較3月份5.7%的空置率高出一倍以上。難怪有媒體誇張地形容,澳大利亞各首府城市CBD正在變成一座座“鬼城”。

而Suburbtrends.com收集的週度數據顯示,5月初帶有租房合約的房產佔掛牌出售的15100套房屋中的11%。相比之下,長期平均水平僅為9%。其中,首都領地情況最為嚴重,五套房屋中就有一套為出租房。因為空置率攀高,租金無法按時收到,會直接影響到房東的貸款償還能力。一環扣一環之下,必然最終會導致房價的下滑。
根據地產研究機構CoreLogic公布的4月住房價格統計數據,雖然全澳範圍內4月份房價整體上漲0.3%,較3月份0.7%的漲幅放緩過半,但這已經是自去年6月以來的最低月度漲幅。

自3月中旬以來,住房市場價格一直表現疲軟。墨爾本房價受到拖累,在4月下跌了0.3%。儘管悉尼的房價上漲了0.4%,可鑒於過去六個月的月均增長率為1.7%,悉尼的房價漲幅已經大大減弱,且後續的下跌恐怕很難避免。

而標準普爾(S&P,簡稱標普)最近髮布的數據就顯示,由於整個3月份全澳經濟處於“凍結”狀態,不合格貸款(nonconforming home-loan)房屋貸款拖欠率增加到4.38%,增加的大部分來自拖欠31至60天的貸款。標普指出,抵押欠款是財務壓力的滯後指標,比如2008年全球金融危機,直到爆髮後約12至18個月,抵押貸款欠款才達到頂峰。也就是說,在未來1年到1年半的時間中,無力償還貸款、考慮出售房產的業主會不斷增加,這勢必對房價造成壓力。這也是為什麼筆者和大多數銀行等機構觀點類似,認為房價的下跌財剛剛開始,因為房產作為有形實體經濟的一部分,其價格波動時滯後而非領先的,未來的半年到一年才是房價下跌動能釋放的核心時間段。

至於這一輪的房產熊市會持續多長時間,有多大跌幅現在還很難判斷,媒體所說的“30%下跌”多少有些斷章取義,實際大多數機構的30%是在情況惡化的前提下做的最壞打算。但隨著疫情的快速得到控制,如果今年三季度後經濟秩序能快速恢复,那麼這個跌幅可能就不會很大,比如Corelogic就認為房價下跌可能不會超過10%。
但不管這輪下跌是一年還是兩年,是10%還是30%,現在肯定不是急於投資房產的最好時機。事實上,現在就進行住房市場“抄底”是個徹頭徹尾的偽命題,因為房產和股市的價格機制有巨大差彆。股市是一個有百分百流動性的二級市場,往往會將對未來市場的預期噹天就反應在市場價格上。因此噹有類似新冠疫情這樣的重大負面因素出現,在一些公司的業績受到實際影響前,股價就已經完全體現出來。此時如果快速進入,一旦市場情緒趨於穩定或樂觀,那麼股價也會反彈得很快——事實上股市在暴跌一個月後,已經持續反彈了超過一個月。

但房地產市場併非如此。房地產實際上是實體經濟的一部分,其價格走勢一貫要比股市慢很多,波動幅度也小一些,併且具有一定的慣性。目前主要機構的預測幾乎都認為在未來一年中,澳大利亞的總體住房價格會下跌至少10%,那麼所謂的“底部”自然不是現在,而在未來。同樣的,房地產市場的恢复也不可能如股市那麼迅速,受到其實本身供需條件和交易週期的影響,現在入市顯然操之過急。

(本文作者魏睿昊為SBS特約通訊員、澳大利亞經濟和金融市場的分析人士,轉載鬚經SBS許可;本文觀點不能替代財務建議,如有財務投資請自行諮詢您的理財顧問。)
澳大利亞人必鬚與他人保持至少1.5米的社交距離,請查看您所在州或領地的最新社交限制措施。

目前全澳各地進行廣泛的冠狀病毒測試。如果您出現感冒或流感症狀,請致電家庭醫生或全國冠狀病毒健康信息熱線1800 020 080安排測試

您現在可以在手機上下載聯邦政府推出的冠狀病毒追踪應用程序COVIDSafe

SBS致力於用63種語言向澳大利亞多元社區報道最新的COVID-19新聞和信息,詳情請前往:sbs.com.au/language/coronavirus

更多信息前往聯邦衛生部網站,您同時可以收藏該網站關於COVID-19的中文信息專頁

關注更多澳洲新聞,請在Facebook上關注SBS Mandarin,或在微博上關注澳大利亞SBS廣播公司。



分享

Published

By Julius Wei

Share this with family and friends


立即訂閱SBS中文電子報

訂閱SBS中文電子報,接收最新新聞資訊。

訂閱即表示你同意SBS的服務使用條款私隱保障政策,包括接收來自SBS的電子郵件通訊。

下載手機應用程式
SBS Audio
SBS On Demand

收聽節目播客
Independent news and stories connecting you to life in Australia and Cantonese-speaking Australians.
Join prominent cook May Lee for gourmet recipes and tips for the kitchen.
透過你喜歡的播客程式,收聽SBS廣東話節目的最新獨家播客節目。

收看SBS
Cantonese Collection

Cantonese Collection

Watch onDemand
【觀點】房價下跌30%?澳洲的房子還能看嗎? | SBS Chinese