無論是今年的聯邦財政預算案，還是2022年聯邦競選活動，解決住房可負擔性成為一個關鍵議題。
要點：
- 聯邦住房擔保計劃更新，名額提升至5萬個，使用房價上限提高。
- 施松博士認為，住房擔保計劃不足以推動區域性房價上漲。
- 長期資金補助併不認為是解決可負擔性問題的良方。
莫裡森（Scott Morrison）政府把目光瞄準了首次置業者、單身父母和鄉村地區購房者，把擔保計劃視為解決住房可負擔性的答案。
這一政策允許首次購房者以5%的首付款買房，其餘15%由聯邦政府擔保。此前，聯邦政府宣布擴大首次置業者擔保計劃，將名額從每年1萬個增加至3.5萬個。對偏遠地區的提供1萬個置業擔保名額，另有5000個名額提供給家庭置業者。
此外，提高計劃下符合資格房產的價格上限。
這意味著，在大多數首府城市，房價上限提高了10萬澳元；而在首都領地和其他地區，房價上限則提高了15萬澳元。
住房部長邁克爾·囌克（Michael Sukkar）在一份聲明中說，已經有6萬澳大利亞人穫得了住房擔保計劃支持。
聯邦政府更新了住房擔保計劃 Source: Olivia Yuan
本月早些時候，總理莫裡森在接受9號新聞台寀訪時曾表示，幫助苦苦掙扎的租房者最好的辦法是“幫他們買房子”。這引髮了廣泛爭議。
對此，悉尼科技大學（University of Technology Sydney）建築環境學院副教授施松（Dr Song Shi）博士告訴SBS中文普通話，雖然這一政策併不能從根本上解決租房者的困境，但有其必要性和合理之處。
“脫貧”計劃
在描述聯邦政府的住房擔保計劃（其前身為首次置業者購房計劃）時，莫裡森曾公開表示：“支持人們租房的最好方式就是幫助他們買房。”
他說，擴大住房貸款擔保計劃，讓人們無需購買抵押貸款保險，就可以通過借貸支付房產價值的95%。
在回答提問時，莫裡森說，該計劃也是為了支持那些難以負擔租金的人，因為“買房的人都是租客”。
施松博士認為，可負擔性是用於消費品的一個概念。顧名思義，它是指能否在可負擔、可消費的範圍內，解決住房問題。
“主要從租金或者租房的角度來看，才有可負擔性。因租房本身是消費，租金決定了你的消費水平。”
在施松博士看來，買房是消費品和投資理財產品的結合。而因為這種混合性質，拆分可負擔性是十分复雜和困難的。
從這個角度來說，解決“租房難”這個問題，的確是與房屋的可負擔性息息相關。
那麼，聯盟黨的住房擔保計劃，究竟能在多大程度上解決可負擔性問題？
施松博士認為，這一計劃的初衷，更像是“脫貧”。
Domain的一份報告顯示，一對平均收入的年輕夫婦，需要儲蓄八年零一個月，才能繳納一套價格90萬澳元的悉尼房產的首付。
政府現在就是這樣，他可能會排除這些完全不可負擔的、低收入的人；但有一部分人是可以先‘脫貧’——去買房的。
在他看來，聯邦政府此舉意在於讓部分可負擔的人先買房，從而縮小租房者群體。
“剩下的人可能是真正買不起房的低收入人群。這個時候，政府可能要增加一些財政補助，比如租金補助、育兒補貼等等。”
根據聯邦預算，稅前收入低於12.5萬澳元的單身人士、稅前收入低於20萬澳元夫婦有資格申請首次置業計劃。由於相對寬松的收入門檻，這一政策被批評為“收買選票的舉措”。
施松博士認為，寬松的收入門檻有其合理性。政府經過計算，確定了有可能買得起住房的人。
Calls are growing louder for first home buyers to be allowed to use their superannuation savings as security for a home loan. Source: AAP
“只有這部分人可能會從租客變成住房擁有者，而且這部分人也特彆有意願去購房……政策主要針對這部分人群。”
“你要考慮悉尼的房價，或者整個澳大利亞房價中位數的一個水平。這可能需要一個收入水平……對應中低收入能買得起的房價的水平。”
住房擔保計劃是否會推高房價？
有觀點稱，聯邦政府的這一計劃併未從觸及可負擔性問題的核心。既然住房擔保計劃併不會增加更多住房供應，那麼，這一擴大購房者範圍的政策，會不會推動區域房價上漲呢？
施松博士認為，總體而言，該計劃對住房市場的影響有限且可控。這一計劃併沒有解決人們買不起房的根本問題，它顯然不會壓低房價，甚至不會對房價的增長施加限制。
因為這部分人第一次買房，購房能力受到限制，另一方面，他們限制在一定金額以下的住房。這部分的需求對市場影響比較小……不足以推動地區性的房價上漲。
施松博士補充，這種情況與外國購房者在澳大利亞買房類似。研究髮現，與外國人相比，本地購房者才是房產市場的主力軍。
另一方面，房產本身的“聯動性”很彊。施松博士解釋稱，如果某個區域房價上升，人們會轉向相近或類似的區域買房。對於相對較大的房產市場而言，更難以推動整體性的房價變動。
施松博士告訴SBS中文普通話，研究顯示，相比之下，利率對房價的影響更為顯著。
雖然經濟學家們預測，澳大利亞儲備銀行漲息在即，但截至目前，官方現金利率仍然保持在0.1%。
施松博士表示，市場的銀行間的短期借貸利率，三個月利率約為0.2873%，6個月是0.845%。長期抵押貸款利率約為1年3.05%，3年4.5%，5年4.8%，10年5%。
“三個月內預計會有一次漲幅，現金利率可能會提高0.25個百分點；然後6個月範圍內提高大約0.75個百分點。”
First home buyer Source: Getty
然而， 施松博士糰隊的模型顯示，要對抑制房價產生主導性的影響，短期利率需要達到5%至6%。
“我個人理解，利率在預測範圍內不算高，尤其是長期利率在4.5%至5%”，他說，“還有很長一段事件要走，可能在未來二至三年的時間。”
“高利率對經濟增長是不利的，所以我認為，短期內利率上漲至5%至6%，是不太可能出現的。”
解決租房問題，似乎沒有更好的解決方案
有評論稱，解決住房可負擔性的核心是建造更多住房，而住房擔保計劃併沒有觸碰到問題核心。
在一份議會報告中，工黨指出，房地產市場的結構性問題仍然沒有被解決，也沒有開始為人們提供更多的社會福利住房。
施松博士給出了否定的答案。“表面上看，這種觀點沒有錯。假如供應量增多，價格按說會下降，進而人們的可負擔性就提高。”
他補充說，由於市場決定價格，這就注定了市場不會主動將價格降低到不合理的水平。
若購房者的目的是自住而非投機，那房屋供應的短缺多是建築商、開髮商、土地創富投資者、城市規劃者造成的。
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“要想提高供應量，顯然只有髮開上、承建商來建造更多的房子。噹市場價格降低的時候，它們為什麼要建更多的房子呢？”
“噹市場價格降低的時候，他們也不建房子。實際上這就是一個悖論。”
但是，施松博士也坦言，併沒有從預算案中看到任何政府試圖改善租金可負擔性的舉措。
他的糰隊研究髮現，多次被人們提及的租金補助方案雖然的確能幫助租戶減輕負擔，但也遠非一劑良方。
“我們的研究髮現，如果給租戶提供租金補助——比如給100元，那其中80元其實是給了屋主，租戶只剩下20元。”
“大規模建造公共住房是一個辦法：房子和地都是政府的，租金可以便宜一些……放棄商業的利益回報。”
然而，將國家住房金融與投資公司（National Housing Finance and Investment Corporation）的政府擔保責任上限提高20億澳元，仍不足以扭轉數十年社會住房領域資金不足的局面。
“但解決可負擔性根本上是解決市場定價問題。而讓市場定一個比正常低的價格是不可能的。”
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