Коротко
- В Австралии наблюдается неоднородная ситуация на рынке недвижимости столиц: в 2026 году ожидаются как рост, так и снижение цен.
- По мере того как покупатели занимают всё больше средств на всё более напряжённом рынке, эксперты предупреждают о росте рисков для владельцев жилья.
Глобальные конфликты и неопределённость в целом замедлили рост на рынке жилья с начала этого года: на двух крупнейших рынках цены пошли вниз. Однако одна столица идёт против этой тенденции.
Недвижимость в Перте продаётся за считанные дни и по рекордным ценам. Один из экспертов рынка отметил, что ситуация там «максимально напряжённая».
Согласно последнему отчёту компании Cotality, дома в Перте находятся на рынке в среднем всего девять дней до продажи — это значительно быстрее, чем средний показатель в 30 дней.
Ограниченное предложение также подталкивает цены вверх: стоимость недвижимости в Перте выросла более чем на 20 процентов за год к марту, опередив другие столицы.
Эксперты отмечают, что во многих регионах страны цены могут продолжить расти, поскольку спрос превышает предложение, что увеличивает риски для заёмщиков.
Однако два города идут против общей тенденции на рынке жилья: в 2026 году там уже зафиксировано снижение цен, и ожидается, что падение продолжится в течение года.
Перт и региональные районы Западной Австралии демонстрируют самый сильный рост
Перт показал наибольший рост стоимости жилья; также за год к марту рост зафиксирован в Брисбене, Аделаиде и Дарвине.
В столице Западной Австралии стоимость жилья выросла на 24,3 процента за 12 месяцев к марту, значительно опередив другие рынки.
Джаррод Махон, управляющий директор пертской компании Investors Edge Real Estate, сообщил SBS News, что у покупателей в городе очень ограниченное время, чтобы приобрести недвижимость.
«Мне кажется, рынок уже не может стать более напряжённым: когда объект появляется онлайн в понедельник или вторник, к концу недели его, как правило, уже нет», — сказал он.
«За предыдущие шесть–девять месяцев до мартовского квартала мне практически не приходилось корректировать цены ни по одному объекту».
Опытный участник рынка отметил, что такой уровень спроса — беспрецедентный.
«В среднем цена превышала запрашиваемую на 99 тысяч долларов за тот квартал — это просто безумие».
Он отметил, что покупателям в этом штате всё чаще приходится идти на компромиссы по размеру жилья или его расположению по сравнению с предыдущими десятилетиями, чтобы приобрести недвижимость.
«Раньше за 600 тысяч долларов можно было купить дом, а сейчас выбор — это либо приличная квартира или апартаменты в хорошем районе. Этот тренд уже сформировался, и люди всё чаще предпочитают это, чем уезжать слишком далеко от города», — сказал он.
Он объяснил опережающий рост в штате двумя основными факторами: нехваткой готового жилья и стремительным ростом затрат в строительной отрасли, из-за чего люди неохотно берутся за строительство с нуля.
«Уже четыре квартала подряд снижается число начатых и завершённых строительных проектов, а недавняя инфляция также приводит к росту стоимости строительства», — отметил он.
Институт городского развития Австралии (Urban Development Institute of Australia) в марте опубликовал ежегодный отчёт State of the Land, посвящённый активности в сфере жилой застройки по всей стране.
Согласно прогнозу, к 2030 году дефицит нового жилья составит 380 тысяч единиц, а в 2026 году объёмы строительства сократятся на 11 процентов — из-за роста затрат, нехватки рабочей силы и нестабильности в строительной отрасли.
Другие рынки достигают своих пределов
Хотя в начале этого года наибольший рост наблюдался в Перте — 7,3%, что более чем в три раза превышает средний показатель по стране, — в других городах результаты были неоднозначными.
В Брисбене рост составил 5,1%, за ним следуют Аделаида с 3,6% и Дарвин с 3,4%.
В Сиднее и Мельбурне за три месяца до апреля цены упали на 0,2% и 0,6% соответственно.
Джерард Бёрг, глава исследовательского отдела компании Cotality, сообщил SBS News, что все столицы «начинают терять темп».
«Мы наблюдаем два последовательных повышения ставок со стороны Резервного банка Австралии. Сохраняется неопределённость относительно того, насколько ещё ставки могут вырасти… и также есть неопределённость на энергетических рынках», — сказал он.
«И я думаю, что всё это в совокупности начинает действительно влиять на спрос со стороны потенциальных покупателей жилья».
Тем временем война на Ближнем Востоке привела к росту затрат в отраслях, зависящих от топлива, включая строительство.
Мировая эталонная цена на нефть снизилась на фоне перемирия между США и Ираном до 95 долларов США (134,9 австралийского доллара) за баррель, оставаясь выше довоенного среднего уровня — около 70 долларов США (99,4 австралийского доллара) за баррель.
Ассоциация строителей (Master Builders Association) сообщает, что рост цен на топливо привёл к увеличению стоимости доставки строительных материалов на 10 процентов.
Совет по денежно-кредитной политике Резервного банка Австралии в марте повысил базовую процентную ставку с 3,85 до 4,10 процента.
Бёрг отметил, что снижение цен в Мельбурне и Сиднее показывает: покупатели достигли предела своей покупательской способности, что привело к небольшому снижению спроса.
По данным ANZ, медианная цена дома в Сиднее в апреле составляла 1,6 миллиона долларов, а в Мельбурне — 980 тысяч долларов.
«Реальность такова, что значительная часть покупателей, вероятно, не может позволить себе жильё такой стоимости без существенной помощи — то есть без так называемого “банка мамы и папы”», — сказал он.
«И это всё чаще будет происходить на рынках вроде Брисбена и Перта, теперь когда цены там превысили отметку в один миллион долларов».
Средняя цена дома в Брисбене составляет около 1,2 миллиона долларов, а в Перте медианная цена — 1,06 миллиона долларов.
Риски для заёмщиков
ANZ прогнозирует, что медианные цены на жильё вырастут в большинстве столиц, усиливая давление на заёмщиков.
Ожидается, что к концу 2026 года стоимость жилья в Перте, Дарвине, Брисбене, Аделаиде и Хобарте будет расти быстрее, чем годовой рост заработной платы, который в прошлом году составил 3,4 процента.
Прогнозируется, что цены на недвижимость в Перте дополнительно вырастут на 12,3 процента, или на 51 569 долларов, к январю.
В то же время ожидается снижение цен на жильё в Сиднее и Мельбурне — на 0,7 и 1,7 процента соответственно.
Салли Тиндалл, директор по аналитике данных сайта сравнения цен Canstar, сообщила SBS News, что бюджеты австралийцев остаются напряжёнными на фоне двух снижений ставки Резервного банка Австралии.
«Для покупателей жилья, которые всё ещё ищут варианты, новости о снижении цен на недвижимость будут хорошими, но это далеко не решение проблемы», — сказала она.
«Уже сейчас бюджеты на покупку жилья у людей сократились гораздо сильнее, чем снизились медианные цены на дома в таких городах, как Сидней и Мельбурн».
Она отметила, что рынок недвижимости Австралии становится всё более рискованным для покупателей, поскольку заёмщики берут ипотеку на пределе своих финансовых возможностей.
«Некоторые заёмщики оказываются словно между молотом и наковальней: в таких местах, как Сидней, цены настолько высоки, что у них, по сути, нет выбора — либо брать кредит на пределе возможностей, либо вообще не покупать жильё», — сказала она.
«Но очень важно не просто слепо занимать ту сумму, которую готовы выдать банки, а чётко понимать, с каким уровнем выплат вы сможете жить после погашения кредита».
Она добавила, что некоторые могут рассмотреть покупку менее привлекательного жилья, чтобы не менять привычный образ жизни или не рисковать своими сбережениями.
«Опасность в том, что люди берут кредиты по максимуму, рассчитывая на дальнейший рост цен. Если обстоятельства изменятся — будь то процентные ставки, стабильность работы или состояние экономики — это может оставить некоторые домохозяйства в уязвимом положении», — сказала она.
Рост в регионах — давление на аренду
Хотя в целом цены в столицах растут, в региональных районах зафиксирован самый сильный рост цен — как в мартовском квартале этого года, так и за 12 месяцев к апрелю, согласно данным Cotality.
Бёрг отметил, что это во многом связано с ограниченной доступностью жилья в столицах.
По его словам, примерно с середины 2023 года наблюдается миграция из крупнейших столиц в региональные районы.
«Всё сводится к тому, что многие люди — включая покупателей первого жилья, а также тех, кто, возможно, ищет возможность уехать из города и сменить образ жизни, — обращаются к таким рынкам, где их деньги просто позволяют получить гораздо больше», — сказал он.
«В этой последней волне миграции всё чаще выбирают внутренние региональные районы, а не прибрежные рынки. И именно там сегодня предлагается наибольшая доступность жилья».
Ещё одним фактором переезда в регионы является нехватка доступного арендного жилья в городах — его уровень значительно ниже среднего за последнее десятилетие.
Национальный уровень вакантности в марте составил 1,6 процента — ниже десятилетнего среднего показателя в 2,5 процента, что подталкивает цены вверх, поскольку спрос превышает предложение (вакантность — это доля пустующего жилья, которое сейчас не занято и доступно для аренды).
Больше историй, интервью и новостей от SBS Russian доступно здесь.
Слушайте программу на русском языке SBS по понедельникам, четвергам и субботам в 12 часов дня.
Читайте нас в Facebook и подпишитесь на наши подкасты по этой ссылке.
