Казначей Джим Чалмерс представил федеральный бюджет на новый финансовый год, который в частности ограничивает применение механизма налоговых вычетов по ипотечным кредитам – negative gearing – только новостройками с 1 июля 2027 года. Что это означает для тех, кто уже инвестирует в недвижимость или только примерял эту идею? Изменения комментирует ипотечный брокер Ольга Кулик.
Расшифровка доступна ниже.
Больше историй, интервью и новостей от SBS Russian доступно здесь.
Включайте радио в понедельник, четверг и субботу в 12.00 Мельбурн — 93.1 fm, Сидней — 97.7 fm, другие города.
Подключайтесь к эфиру на нашем сайте и в приложении SBS Audio app.
Ирина Бурмистрова
Добрый день, с вами Ирина Бурмистрова. 12 мая казначей Джим Чалмерс представил федеральный бюджет на новый финансовый год, который в частности ограничивает применение механизма налоговых вычетов по ипотечным кредитам – negative gearing – только новостройками с 1 июля 2027 года. У меня на связи
ипотечный брокер Ольга Кулик. Будем разбираться, что значит эти изменения. Ольга, большое спасибо за ваше время. Давайте для начала коротко объясним сам механизм негатив-гирин, как он действует сейчас, и потом поговорим про изменения.
Ольга Кулик
Да, конечно. Добрый день, буду рада прокомментировать. Негатив Гирин работает следующим образом. Если у вас есть какой-то личный доход, допустим, вы получаете зарплату, и особенно если она у вас достаточно высокая, то в высоком такс-брекете вы платите по процентной ставке налог. А если у вас, вот до
недавнего времени, если у вас при этом была какая-то инвестиционная недвижимость, и она у вас не приносила дохода... Что это значит? Допустим, платежи, связанные с обслуживанием этого объекта, такие как проценты по кредиту, strata fees, если это квартира, какие-то дополнительные расходы по содержанию
именно объекта. Если они превышали доход, который вы получаете от этой недвижимости, например, rental income, который вы можете получать в результате сдачи объекта, то вот эту разницу, ваш фактический расход вы могли вычитать из вашей налогооблагаемой базы. Этот расход уменьшал налогооблагаемую базу.
Это как раз одно из основных изменений. Для объектов вторичной недвижимости этот эффект уйдет. То есть если вы покупаете инвестиционную недвижимость после 12 мая 2026 года, то она уже таким свойством обладать не может. С другой стороны, я считаю, это вполне логичное изменение. Этот расход никуда не
уйдёт, он не пропадёт. Вы сможете его снова вычесть, но только тогда, когда у вас будет доход, связанный с этим конкретно объектом. Например, в результате его продажи. То есть этот loss будет аккумулироваться. И вы его сможете применить, но только тогда, когда вы, например, продадите объект или
когда он у вас станет приносить доход, вы сможете оттуда уменьшать. То есть, в принципе, подвели инвестиционную деятельность именно на established объектах под схожее налогообложение, как бизнес-активити.
Ирина Бурмистрова
Ну вот по вашему опыту это, наверное, был достаточно распространенный случай, когда люди брали свою первую ипотеку, немножко раньше ее гасили, зарабатывали себе то, что называется equity, и использовали это под вторую инвестиционную недвижимость, с помощью которой можно было немножечко уменьшить
свою налогооблагаемую базу дохода.
Ольга Кулик
Совершенно верно. Стратегия была очень распространена, особенно среди людей с высоким доходом, потому что выгода от этого инструмента тем больше, чем выше ваш личный персонал доход.
Ирина Бурмистрова
Как вы думаете, именно на вашу работу и на работу других ипотечных брокеров эти изменения окажут влияние? Будут ли люди меньше покупать инвестиционную недвижимость?
Ольга Кулик
Вы знаете, это замечательный вопрос, потому что вот это как раз изменение повлияет очень и очень сильно. И тут целых два компонента я вижу. Первый - то, мне кажется, чего пытается добиться государство, и они, по-моему, даже об этом говорят, это снижение спроса среди инвесторов на established объекты
для того, чтобы было больше пространства на рынке. Второй компонент - что они оставили эту льготу для newly built объектов. А это значит, что они очень-очень хотят обратить внимание инвесторов именно на newly built объекты. Тут тоже логика есть, потому что у нас сейчас недостаток
жилья, мы в shortage находимся. И нам нужно, чтобы кто-то был заинтересован строить. Хотят сделать это руками инвесторов. С точки зрения ипотечных кредитов для инвесторов - изменится очень сильно сейчас. Мы все ждем, затаив дыхание, как банки начнут эту ситуацию интерпретировать. Потому что при
расчете borrowing capacity для инвестиционного кредита мы используем tax deductibility. То есть мы используем negative gearing даже в расчетах, потому что таким образом мы можем достичь более высокой суммы кредита при инвестиционном кредите в сравнении с owner-occupier кредитом, потому что он был
полностью tax deductible. Теперь система расчёта должна измениться существенно. То есть часть расхода мы можем использовать в deductible, но она будет ограничена только доходом от этого именно объекта. И будет ключевой момент, если это established у нас объект, от даты, когда он был приобретен. То
есть система расчетов должна усложниться на порядок и, соответственно, снизиться точность расчетов. Особенно стандартизированных калькуляторов, есть онлайн много калькуляторов, они не до конца точные. Вот я бы ожидала, что их точность снизится очень сильно в расчете инвестиционных
кредитов, потому что много входных параметров будет, которые так или иначе влияют на расчет borrowing capacity. Но опять же, как я говорю, мы ждем разъяснения от банков, будем это изучать, как только банки начнут эти изменения внедрять.
Ирина Бурмистрова
То есть, если на совсем простые слова перевести, вы ожидаете того, что людям потребуется больше денег для того, чтобы обосновать возможность взять ипотеку на вторичное инвестиционное жилье.
Ольга Кулик
Совершенно верно. Borrowing capacity на покупку вторичного жилья, если оно не positively geared, если оно требует расходов больше, чем оно приносит доходы, снизится.
Ирина Бурмистрова
Есть ли какие-то подводные камни в том, чтобы инвестировать в новостройки?
Ольга Кулик
Это просто другое немножко инвестиционное решение. Оно требует изучения. То есть тот, кто не делал этого никогда, - просто стоит подойти и изучить вопрос. Но на самом деле это очень близко к классическому инвестированию в established. То есть я ожидаю смещения интереса инвесторов в сторону вновь
построенного off the plan, house and land package. Тут несколько есть вариантов. И да, я бы ожидала, что инвесторы сейчас пойдут изучать этот продукт. И к нему интерес повысится и действительно приведёт к увеличению строительства. Это, мне кажется, очень был бы неплохой результат. Я хочу
добавить, что успокоить, потому что, возможно, люди волнуются, у кого уже есть инвестиционная недвижимость, кто особенно сильно волновался, если у вас объект приобретён до 12 мая 2026 года, то для вас по negative gearing не меняется ничего.
Ирина Бурмистрова
Это очень важно, да.
Ольга Кулик
Да, все остается. Еще я хотела затронуть очень коротко про второе достаточно серьезное изменение, которое тоже сейчас начнет влиять на то, как инвесторы будут свои стратегии строить. То, что Capital Gain Tax Discount тоже изменился. Смысл изменения в том, что сейчас у нас есть правило, которое
говорит о том, что мы платим capital gain tax на инвестиционные не только объекты недвижимости, а на любые инвестиционные assets. Если мы продержали asset больше, чем 12 месяцев, то мы платим налог только с половины gain. Вот это меняется с 1 июля 2027 года. Изменения тоже очень существенные,
потому что будут налогооблагать не меньше, чем по 30% tax rate. Опять же, логика тут просматривается очень in line с изменением в negative gearing, потому что вот эта деятельность инвестиционная больше похожа теперь в вопросе налогооблажения на бизнес-активность. Какая стратегия у людей
инвестиционная подрывается немножко? Допустим, многие держат инвестиционное портфолио достаточно долго и думают, что они, допустим, продадут этот объект тогда, когда они уже выйдут на пенсию и не будут работать, чтобы использовать более низкую процентную ставку в налоговой шкале. Вот сейчас это не
будет работать, потому что нужно будет минимум 30% платить. В чем это может привести? Что инвестору будет легче продать раньше, когда ему удобно, а не ждать этого мифического года, когда у него не будет дохода персонального. Второе изменение тоже очень логичное с моей точки зрения. Пока непонятно, в
каких-то ситуациях оно будет более выгодно инвестору, в каких-то ситуациях менее выгодно. Что вместо вот этой 50% скидки на capital gain tax будет привязка к инфляции. То есть будет рассчитано за весь период, пока мы держали инвестиционную недвижимость, будет рассчитано, какая была инфляция в каких
периодах, где у нас gain превысил инфляцию, и налог будет рассчитан. Вот с этой разницей. Грубо говоря, будет опять же по разумному принципу бизнес-деятельности, что мы платим с того дохода, который мы получили сверх инфляции. В долгосрочную перспективу, мне кажется, это изменение очень логичным и
вполне себе справедливым.
Ирина Бурмистрова
Означает ли это, что людям будет немножко комфортнее инвестировать в, скажем, какие-то акции, которые можно перепродать в течение малого периода времени, чем, например, недвижимость, которую не будешь перепродавать каждый год?
Ольга Кулик
Да, вот это, кстати, хороший пример очень. Вот это станет чуть, наверное, проще, чуть будет более популярно, потому что, да, не будет привязки к году, и, собственно говоря, все будет зависеть от gain, который вы получаете в моменте. То есть, да, эта более трейдинг-активность будет
при такой системе, скорее всего, более выгодна.
Ирина Бурмистрова
Ольга, огромное вам спасибо за то, что вы нам объяснили всё, потому что изменений много в бюджете, и во всём разобраться самостоятельно крайне сложно. Я вам желаю, чтобы на вашу профессиональную деятельность эти изменения не оказали сильного влияния, во всяком случае негативного, а только сделали её
чуть более интересной, потому что... что-то новенькое.
Ольга Кулик
Да, спасибо большое. Действительно, изменения очень-очень масштабные. Мы сейчас затронули кусочек, который касается Property Investment. На самом деле, бюджет действительно революционный. Посмотрим, как оно будет работать, потому что цели озвучены очень светлые. Посмотрим, как будет реализовано и
каким результатом приведет. Но действительно, скучать не приходится.
Ирина Бурмистрова
Не приходится, да. Ольга Кулик, ипотечный брокер.
