Puntos destacados:
- Los inquilinos han alcanzado un límite de asequibilidad, lo que indica un cambio en el mercado, según Domain.
- Los alquileres están en niveles récord, con un crecimiento trimestral más débil pero aumentos anuales más fuertes, según PropTrack.
El mercado de alquiler de Australia podría estar en un punto de inflexión, según sugieren nuevos datos, ya que los inquilinos han alcanzado sus límites en términos de asequibilidad en las capitales del país.
En lo que Domain calificó como un "cambio decisivo" en su informe sobre alquileres del trimestre de marzo, publicado el jueves, las ajustadas tasas de viviendas desocupadas (que a nivel nacional han caído a 0,7 por ciento) ya no son suficientes para generar aumentos en los precios de los alquileres en general.
El informe estima que el crecimiento de los precios de los alquileres es cada vez más desigual en todo el país, lo que ha generado un límite en relación a lo que los inquilinos están dispuestos a pagar.
Alice Stolz, editora inmobiliaria nacional de Domain, dijo que los datos revelaban que el mercado de alquiler de Australia ha entrado en una nueva fase, en la que los inquilinos "han alcanzado su límite de asequibilidad".
"Lo que eso significa es que la cantidad que los inquilinos pueden pagar ya no puede prolongarse", dijo Stolz a SBS News.
"Se han visto presionados, han tenido que hacer concesiones por la propiedad que buscaban, comprometer el lugar que buscaban, tal vez mudarse a otros suburbios o alejarse de la ciudad.
"Pero ahora estamos... en un punto en el que no hay otro lugar adonde ir".
Los precios de los alquileres en Australia se encuentran en gran medida en máximos históricos, pero el ritmo de crecimiento se ha ralentizado, según Domain.
No hubo un crecimiento trimestral de alquileres en Sídney y Canberra ni para casas ni para units. Los alquileres semanales se mantuvieron en 800 dólares para las casas y 750 dólares para las units en Sídney, y en 700 dólares para las casas y 580 dólares para las units en Canberra. Los alquileres de viviendas en Darwin también se mantuvieron estables, en 720 dólares a la semana.
Domain dijo que el crecimiento de los precios "sigue siendo irregular" en Melbourne —donde los alquileres medios son de 590 dólares a la semana para las casas y 600 dólares para las units— y que parece "estacional más que sostenido" en Adelaida, donde los alquileres medios son de 590 dólares para las casas y 550 dólares para las units.
El crecimiento anual de los precios en las capitales osciló entre el 0 y el 10 por ciento.
Stolz dijo que la oferta de alquiler se mantenía y que creía que el problema podría deberse en parte a que los inversores que se están alejando del mercado debido a la preocupación por las reformas gubernamentales en materia de impuestos sobre las ganancias de capital y por el endurecimiento de las leyes de arrendamiento.
El tesorero Jim Chalmers anunció que el mes que viene habrá reformas tributarias en el presupuesto federal, pero no confirmó si eso incluía el impuesto sobre las ganancias de capital, que ofrece un descuento cuando se vende un activo, como una casa, después de haber sido propietario durante al menos 12 meses.
Sin embargo, Stolz agregó que algunas propiedades han pasado del alquiler a la propiedad de una vivienda, y que cada vez son más los que compran su primera vivienda.
"Creo que para encontrar un equilibrio [entre los dos mercados], todo depende de la oferta, no solo en el mercado de alquiler, sino también en el mercado de la propiedad de viviendas", dijo.
"Si tenemos el tipo de propiedad adecuado en los lugares correctos donde la gente quiere vivir, y eso incluye nuestras capitales y los grandes centros regionales, ofrecemos a las personas la posibilidad de elegir una vivienda asequible".
Otros datos del informe trimestral de alquileres PropTrack del Grupo REA, también publicado el jueves, revelaron que los alquileres combinados en las capitales habían alcanzado un récord de 680 dólares a la semana, mientras que el crecimiento trimestral fue más débil pero más fuerte a nivel anual.
"El crecimiento de los alquileres se mantiene sólido, con un aumento del 4,6 por ciento en el último año en las capitales. Si bien se mantiene firme, el crecimiento de los alquileres se mantiene por debajo de los niveles máximos registrados en 2022 y 2023, ya que la ligera mejora de la disponibilidad de alquileres, así como la tensa asequibilidad de los alquileres, han frenado el ritmo de los aumentos de los alquileres", señala el informe.
Angus Moore, economista sénior de REA Group, dijo que la asequibilidad de los alquileres había caído a "su nivel más bajo" registrado desde 2008, pero señaló que los inversores siguen siendo "un segmento activo" del mercado.
Dijo que los problemas de suministro se debían al retraso en la construcción de viviendas y que Australia tardaría tiempo en ponerse al día.
"El hecho de que la disponibilidad de alquileres sea tan limitada refleja que hay mucha demanda de alquileres y no hay muchas propiedades de alquiler disponibles, lo que significa que se agotan muy rápidamente cuando están disponibles", dijo a SBS News.
"Y esa disponibilidad limitada [está] ejerciendo presión sobre los alquileres y [por eso] seguimos teniendo un historial relativamente sólido [de alquileres]".
Los rumores de cambios en el impuesto sobre las ganancias de capital en el próximo presupuesto federal de mayo han despertado preocupación entre algunos grupos inmobiliarios, quienes sostienen que los cambios importantes podrían provocar que los inversores inmobiliarios abandonen el mercado, lo que afectaría a la oferta de alquileres y haría subir los precios.
Como parte de la reforma inmobiliaria, el Instituto Grattan, un centro de estudios sobre políticas públicas, ha propuesto reducir el descuento fiscal del 50 por ciento sobre las ganancias de capital al 25 por ciento en un período de cinco años.
Ashleigh Chang, asociada del programa de vivienda y seguridad económica del Instituto Grattan, dijo a SBS News que, si bien la medida propuesta podría reducir en 10 000 el número de nuevas viviendas que se construirán de aquí a 2030, podría recaudar unos 6.500 millones de dólares al año para el presupuesto federal.
El grupo de expertos ha argumentado que el aumento del presupuesto podría usarse para apoyar a los inquilinos de bajos ingresos a través de programas como la asistencia para el alquiler.
Chang señaló que la reducción del descuento solo tendría "pequeños impactos" en los alquileres medios.
"El enfoque principal, desde nuestra perspectiva, debería estar en la oferta".
