ข้อควรรู้เมื่อซื้อบ้านหลังแรก

การซื้อบ้านหลังแรกทั้งน่าตื่นเต้นและน่าหวั่นใจไม่แพ้กัน ตั้งแต่มองหาทำเลที่ใช่จนถึงเลือกสร้างใหม่หรือซื้อบ้านหลัง มีเรื่องสำคัญมากมายที่ต้องตัดสินใจหากอยากมีบ้านหลังแรกเป็นของตัวเอง

A family outside thier newly bought home

You may be eligible for the First Home Owner's Grant if you have built a new home or bought a newly built one. Source: Getty Images/ Mikolette

รัฐบาลออสเตรเลียเพิ่มมาตรการจูงใจผู้ซื้อบ้าน ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นประวัติการณ์ในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยยิ่งเพิ่มสูงขึ้น


ประเด็นสำคัญ

Advertisement
  • ติดต่อผู้ตรวจสอบอาคารแต่เนิ่น ๆ ช่วยเลี่ยงค่าซ่อมราคาแพงได้ในภายหลัง
  • พิจารณาแผนพัฒนาพื้นที่เพื่อคาดการณ์ว่าบริเวณนั้นจะเป็นอย่างไรในอนาคต
  • หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จหรือยังไม่เริ่มก่อสร้าง (off-the-plan) ระยะอายุสัญญาอาจเปิดช่องให้อาคารจริงมีข้อแตกต่างจากที่ระบุในแบบแปลนได้

โครงการเงินอุดหนุนผู้สร้างบ้านของรัฐบาลสหพันธรัฐนั้นคาดว่าเป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ช่วยพลิกฟื้นความสนใจต่อตลาดที่อยู่อาศัย หลังจากสถานการณ์ราคาอสังหาริมทรัพย์ร่วงลงช่วงต้นการระบาดของโควิด-19 

รัฐบาลลงทุนในภาคการก่อสร้างเพื่อช่วยฟื้นฟูจากเศรษฐกิจทรุดตัวปีที่แล้ว
ศจ.เควิน เดวิส (Kevin Davis) ศาสตราจารย์กิตติคุณสาขาการเงินจากมหาวิทยาลัยเมลเบิร์น (University of Melbourne) กล่าวว่า "ความกลัวตกขบวน" ในหมู่ผู้ซื้อดันราคาบ้านให้พุ่งสูงขึ้น

“เมื่อราคาบ้านขยับตัวสูงขึ้น คนก็คิดว่าตัวเองมาถูกทางแล้ว เราเห็นกรณีเช่นนี้บางส่วนกำลังเกิดขึ้น เพราะเมื่อได้เริ่มแล้วก็อยากใช้ประโยชน์จากสิ่งที่มีเพื่อไม่ให้พลาดจังหวะนี้”

A building inspect at a construction site
A building and pest inspection before committing to buing a property can reveal any hidden issues that otherwise may not be apparent. Source: Getty Images/ Kali9


ท่ามกลางตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังคึกคักนี้ อาจเผลอมองข้ามสัญญาณอันตรายได้ไม่ยากหากรีบเร่งจับจองอสังหาริมทรัพย์

ผู้ซื้ออาจไม่ทันสังเกตเห็นปัญหาของบ้านได้โดยทันที เช่น โครงสร้างเสียหาย ชิ้นส่วนสนิมจับ ฉนวนความร้อนเสื่อมสภาพ หรือแม้แต่ปัญหาแร่ใยหินในบางโครงการ หากปรึกษาผู้ตรวจอาคารที่ชำนาญการตั้งแต่ขั้นเริ่มแรกอาจช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาเหล่านี้ได้

“โดยทั่วไปบริเวณหลักที่น่ากังวลคือพื้นที่เปียก เช่น ห้องน้ำและห้องซักล้าง หากมีข้อบกพร่องแม้เพียงเล็กน้อยก็อาจนำไปสู่ปัญหาต่อเนื่อง เพราะน้ำเป็นสาเหตุสำคัญอันดับหนึ่งของความเสียหายส่วนใหญ่” คุณไมลส์ คลาร์ก (Myles Clark) ผู้ตรวจอาคารอาชีพกล่าว

คุณคลาร์กแนะนำว่า ลงทุนเพียงเล็กน้อยเท่านั้นก็ช่วยเลี่ยงค่าซ่อมราคาแพงในอนาคตได้

เงินที่คุณจ่ายเป็นเพียงเสี้ยวหนึ่งของต้นทุนก่อนที่คุณอาจจะซื้อบ้านราคาครึ่งล้านดอลลาร์
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยอื่นนอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ที่ควรพิจารณาเช่นกัน อาทิ มีแผนพัฒนาก่อสร้างอื่นใดในพื้นที่หรือไม่ บ้านหลังนี้อยู่ในเขตพื้นที่เสี่ยงไฟป่าหรือน้ำท่วมหรือไม่ เชื่อมต่อกับถนนใหญ่ ทางหลวง หรือเส้นทางรถไฟอย่างไร

รายละเอียดที่สำคัญที่สุดของการซื้อขายระบุแจกแจงไว้ในเอกสารสัญญา หากคุณต้องการความช่วยเหลือเพื่อทำความเข้าใจสัญญา อาจเป็นความคิดที่ดีหากจะขอรับคำปรึกษาจากผู้โอนกรรมสิทธิ์ (conveyancer)

คุณจอร์เดน ลัม (Jorden Lam) ผู้ก่อตั้งบริษัทเวลท์ซอร์ส คอนเวยอนซิง (Wealthsource Conveyancing) กล่าวว่า ถึงแม้กฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องจ้างผู้โอนกรรมสิทธิ์ หากติดต่อไว้แต่เนิ่น ๆ ย่อมช่วยรับรองว่าสิ่งที่คุณจะได้รับคือสิ่งที่คุณเจตนาซื้อ

A couple moving into a new house
THough there’s no legal requirement to hire a conveyancer, but engaging one early can ensure you get what you signed up for. Source: Getty Images/ Morsa Images


คุณลัมกล่าวว่า บางครั้งลูกค้าเซ็นสัญญาซื้อขาย รับมอบอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่แล้วค่อยมาติดต่อบริการ

“ผู้ซื้อหลายรายทำพลาดในจุดนี้ พวกเขาทำทุกอย่างนั้นแล้วค่อยมาเริ่มตรวจสอบบ้าน แต่ในมุมกฎหมาย ผู้ขายมีหน้าที่แค่ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ในสภาพเดียวกับที่เป็นในวันขาย”

บ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน

เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ดีดตัวสูงขึ้น ผู้ซื้อบางรายเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนระหว่างเก็บเงินรอบ้านในฝัน ศจ.เดวิสจากมหาวิทยาลัยเมลเบิร์นกล่าวว่า ทั้งสองทางเลือกให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีในรูปแบบแตกต่างกัน ทั้งนี้ การซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยนับเป็นทางเลือกที่มีประสิทธิผลที่สุดในแง่ภาษี เพราะไม่มีภาษีผลกำไรจากส่วนต่างของราคาทรัพย์สิน (capital gains tax) ณ เวลาที่ขาย

ในทางกลับกัน อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอาจไม่ได้ราคาดีเท่า

“จุดร่วมที่พบบ่อยของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คืออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มักไม่ได้รับการดูแลรักษาดีพอเมื่อเทียบกับบ้านที่เจ้าของอาศัยอยู่เอง”

ซื้อบ้านหลังหรือสร้างบ้านใหม่

แม้ว่าการตัดสินใจขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของผู้ซื้อ แต่ถ้าสร้างบ้านหลังใหม่หรือซื้อบ้านมือหนึ่ง คุณอาจมีสิทธิ์รับเงินอุดหนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรก (First Home Owner Grant) อย่างไรก็ตาม คุณลัมกล่าวว่า ผู้ที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จหรือยังไม่เริ่มก่อสร้าง (off-the-plan) ต้องดูรายละเอียดสัญญาให้ดี โดยเฉพาะข้อที่ระบุอายุสัญญา (sunset clause) ซึ่งอาจเอื้อให้ผู้ก่อสร้างมีเวลาส่งมอบโครงการนานกว่าเดิมหรืออาจปรับเปลี่ยนการก่อสร้างได้

“เพราะคุณยังไม่เห็นตัวอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว พอมาดูตอนสร้างเสร็จกลับไม่เหมือนที่คุณคิดไว้สักเท่าไร” คุณลัมกล่าว

“สัญญาประเภท off-the-plan มักเอื้อให้มีความแตกต่างระดับหนึ่งจากที่คุณเห็นในบ้านตัวอย่างหรือในรายละเอียดสัญญาที่แจ้งไว้ตอนแรก”

เงินอุดหนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรก

โครงการเงินอุดหนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรก (First Home Owner Grant) มอบเงินอุดหนุนโดยจ่ายครั้งเดียว จำนวนขึ้นอยู่กับรัฐหรือมณฑลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่

รัฐนิวเซาท์เวลส์ ขอรับเงินอุดหนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรกได้ 10,000 ดอลลาร์สำหรับบ้านใหม่มูลค่าสูงสุด 750,000 ดอลลาร์ ส่วนผู้ซื้อบ้านหลังใหม่ในรัฐวิกตอเรียขอรับเงินอุดหนุน 10,000 ดอลลาร์จากโครงการนี้ได้เช่นกันเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าสูงสุด 750,000 ดอลลาร์ ถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ในส่วนภูมิภาคของรัฐวิกตอเรีย ผู้ซื้อบ้านหลังแรกอาจมีสิทธิ์ได้รับเงินช่วยเหลือ 20,000 ดอลลาร์หากเซ็นสัญญาระหว่าง 1 กรกฎาคม 2017 ถึง 30 มิถุนายน 2021

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการเงินอุดหนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรก 


คุณสามารถติดตามข่าวสารล่าสุดจากออสเตรเลียและทั่วโลกเป็นภาษาไทยจากเอสบีเอส ไทย ได้ที่เว็บไซต์  

บันทึกเว็บไซต์ของเราเก็บไว้ในบุ๊กมาร์ก เพื่อไม่ให้คุณพลาดสถานการณ์ล่าสุด หรือติดตามเราทางเฟซบุ๊กที่ 




Share
Published 9 November 2021 at 11:59am
By Sneha Krishnan
Presented by Phantida Sakulratanacharoen