ถ้าหาที่เช่าในเมืองใหญ่ไม่ไหว แล้วควรย้ายออกไปอยู่พื้นที่ส่วนภูมิภาคจะดีกว่าไหม? ในช่วงที่ออสเตรเลียเผชิญกับวิกฤติค่าครองชีพและค่าเช่าพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ คำถามนี้กลายเป็นคำถามที่หลายครอบครัวต้องตัดสินใจ
แต่การย้ายออกจากเมืองหลวงหมายถึง คุณต้องแลกกับอะไรบางอย่าง ตั้งแต่การหางานใหม่ ไปจนถึงการอยู่ห่างจากครอบครัวและชุมชนที่คุ้นเคย
และความจริงที่สำคัญคือแม้ย้ายไปส่วนภูมิภาค ก็ไม่ได้หมายความว่าคุณจะหาบ้านเช่าราคาพอจ่ายไหวได้ง่ายๆ จากข้อมูลจากงานวิจัยล่าสุดพบว่าแม้แต่แรงงานที่ทำอาชีพที่จำเป็นต่อประเทศ (essential workers) ก็ยังประสบปัญหาเดียวกัน
เมื่อวันพฤหัสบดีที่ผ่านมา องค์กรด้านสวัสดิการสังคม แองกลิแคร์ ออสเตรเลีย (Anglicare Australia) เผยแพร่รายงานประจำปีฉบับที่ 3 เกี่ยวกับ “ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของแรงงานจำเป็น”
โดยระบุว่า ปัจจุบันการหาบ้านเช่าที่ราคาเอื้อมถึงในออสเตรเลียได้สำหรับคนกลุ่มนี้เป็นเรื่องที่ “ยากมาก”
รายงานฉบับนี้ซึ่งจัดทำควบคู่กับดัชนีค่าที่อยู่อาศัยที่ Anglicare เผยแพร่มาอย่างยาวนาน ได้ทำการประเมินโฆษณาประที่อยู่อาศัยให้เช่ามากกว่า 51,000 รายการทั่วประเทศ
และมีการทดสอบว่าคนที่ทำงานประเภทแรงงานจำเป็น (essential workers) ทั้ง 16 กลุ่ม มีกี่คนที่สามารถหาบ้านเช่าได้จริงโดยประเมินจาก “ความสามารถในการจ่ายค่าเช่า”
กลุ่มอาชีพที่ถูกนำมาประเมินรวมถึง พนักงานบริการ ร้านอาหารและโรงแรม, ผู้ดูแลผู้สูงอายุ, เจ้าหน้าที่ศูนย์เด็กเล็ก, คนงานก่อสร้าง, พนักงานทำความสะอาด, นักดับเพลิง, คนงานโรงงานชำแหละเนื้อ, พยาบาล และครูในโรงเรียน
และใช้เกณฑ์การคำนวณความสามารถในการจ่าย (affordability) โดยประเมินจากบุคคลที่เป็นโสดและมีรายได้ตามอัตราค่าจ้างเต็มเวลา (full-time award wage) ของแต่ละอาชีพ
แล้วดูว่าสามารถจ่ายค่าเช่าที่อยู่อาศัยตามประกาศได้จริงหรือไม่ โดยคิดจากค่าเช่าตามสัดส่วนรายได้ที่ถือว่าเป็นภาระค่าเช่าที่หนักเกินไป
จากรายงานของ Anglicare พบอะไรบ้าง?
Anglicare ระบุว่า ตลอดหนึ่งปีที่ผ่านมา แทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงด้านความสามารถในการเช่าที่อยู่อาศัย ของแรงงานในทุกกลุ่มอาชีพที่สำรวจ โดยความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับต่ำมาก
สิ่งที่น่ากังวลคืออาชีพ ครู และเจ้าหน้าที่ด้านบริการสังคม/ชุมชน (social and community service workers) พบว่ามีความสามารถในการจ่ายค่าเช่าลดลงอย่างชัดเจน
จากประกาศให้เช่าทั้งหมด 51,238 รายการทั่วประเทศมีบ้านเช่าที่จัดว่า “พอจ่ายได้” สำหรับ ครูปฐมวัย, คนทำงานภาคบริการ (hospitailty), และพยาบาล เพียง 417 รายการ คิดเป็นเพียง 0.8%
โดยที่ครูที่สอนในโรงเรียน (School teachers) มีทางเลือกมากที่สุด1,672 รายการ หรือ 3.3% รองลงมาคือ นักผดับเพลิง (firefighters) 1,651 รายการ หรือ 3.2%
ซึ่งหมายความว่าผู้ที่ทำงาน “แรงงานจำเป็น” ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าบ้านถึง 96% ที่มีอยู่ในตลาดบ้านเช่า
ในรายงานยังเน้นย้ำว่า “ทุกพื้นที่ในออสเตรเลียเผชิญกับวิกฤติค่าเช่า”
และสำหรับแรงงานภาคบริการ (hospitality workers) ในรัฐต่างๆ พบว่ายากมากที่พวกเขาจะหาบ้านเช่าได้
เช่น แคปิตอลเทร์ริทอรี (ACT) พบว่าไม่มีบ้านเช่าที่คนทำงานบริการสามารถเช่าได้ นอร์เทิร์นเทร์ริทอรี (NT) พบเพียง 5 รายการ ส่วน รัฐวิกตอเรีย (VIC) มีเพียง 80 รายการจากประกาศทั้งหมด
ในขณะที่ พนักงานทำความสะอาด (cleaners) สามารถหาที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึงได้ ไม่ถึง 1% ของประกาศให้เช่าในพื้นที่ต่อไปนี้ เช่น : Southern Highlands และ Hunter Valley ในนิวเซาท์เวลส์ ตอนกลางของรัฐควีนส์แลนด์
รายงานขององค์กรแองกลิแคร์พบว่า ผู้ที่ทำงานในอาชีพ “แรงงานจำเป็น” ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าบ้านถึง 96% ที่มีอยู่ในตลาดบ้านเช่า Source: AAP
สรุปคือ แม้จะย้ายออกจากเมืองใหญ่ “คนที่มีงานทำในออสเตรเลีย” จะหาบ้านเช่าที่จ่ายไหวได้
จากรายงานยังระบุว่า ผลลัพธ์เหล่านี้ หักล้าง “ความเชื่อผิด ๆ” ที่ว่าถ้าหาบ้านเช่าในเมืองหลวงไม่ไหว ก็แค่ย้ายไปอยู่ต่างจังหวัดซึ่งค่าเช่าถูกกว่า เพราะในความเป็นจริง พื้นที่ส่วนภูมิภาคจำนวนมากก็อยู่ในภาวะที่ราคาบ้านเช่าสูงจนเอื้อมไม่ถึงเช่นกัน
แม้บางพื้นที่จะดูว่าสถานการณ์ดีขึ้น เช่นมีการประเมินความสามารถในการเช่าเพิ่มขึ้นจากปีก่อน แต่หลายพื้นที่กลับแย่ลงอย่างมาก
โดยเฉพาะ ควีนส์แลนด์ตอนใน (Outback Queensland) และ รัฐนิวเซาท์เวลส์ฝั่งตะวันตกไกล (Far-west NSW) ที่ค่าเช่าแพงขนาดที่ว่า “แรงงานทั่วไปไม่สามารถเอื้อมถึง”
เคซีย์ เชมเบอร์ส (Kasy Chambers) ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Anglicare กล่าวกับเอสบีเอส นิวส์ ว่า ตลาดเช่าเอกชนประสบความ “ล้มเหลว” ต่อการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนธรรมดา
คนที่เธอเรียกว่าเป็น“กระดูกสันหลัง” ของประเทศ เพราะพวกเขาคือแรงงานในอาชีพสำคัญที่ขับเคลื่อนระบบสังคมให้ดำเนินต่อไปได้ และนี่เป็นปัญหาหลักของประเทศ
“ทั่วทั้งประเทศ แทบจะ ไม่มีพื้นที่ไหนเลย ที่จะพูดได้เต็มปากว่า มีบ้านเช่าที่มีราคาที่คนทำงานจ่ายได้จริง” เธอกล่าวย้ำ
เชมเบอร์สกล่าวว่า แม้คนส่วนใหญ่จะเชื่อว่าตลาดเช่าของเอกชนควรตอบสนองความต้องการของ “ชนชั้นกลางออสเตรเลีย” แต่ข้อมูลจากรายงานชี้ชัดว่า “มันไม่ได้เป็นเช่นนั้น”
เธอกล่าวเพิ่มเติมว่า การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึงได้ยิ่งซ้ำเติมภาระค่าครองชีพ และจำกัดโอกาสในการเข้าถึงงาน
โดยเฉพาะในพื้นที่ห่างไกลจากเมืองใหญ่ ซึ่งปัญหาเหล่านี้ ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น
“ตอนนี้เราเริ่มเห็นชัดว่า ต้อง ‘จัดหาที่อยู่อาศัยให้พร้อม’ เพื่อดึงแรงงานเข้าไป โดยเฉพาะในภูมิภาคที่ต้องการคนทำงานด้านการดูแลผู้สูงอายุ (aged care) และอาชีพสำคัญอื่น ๆ” เชมเบอร์สกล่าว
กล่าวอีกนัยหนึ่ง ถ้าไม่มีบ้านอยู่ ก็ไม่มีแรงงาน และถ้าไม่มีแรงงาน ระบบบริการพื้นฐานของประเทศก็เดินต่อไม่ได้
ค่าเช่าในต่างภูมิภาคยังถูกกว่าจริงหรือ?
แม้หลายพื้นที่ในต่างจังหวัดจะ ไม่จัดอยู่ในเกณฑ์ “เอื้อมถึงได้” สำหรับแรงงานรายได้ปานกลาง แต่ถ้าดูจากตัวเลขค่าเช่าเฉลี่ย (median rent) ก็ยังต่ำกว่าเมืองหลวงอยู่
รายงานตลาดเช่าประจำเดือนกันยายนของ Domain ระบุว่า:
- เมืองหลวงทุกแห่ง (Capital Cities) มีค่าเช่าเฉลี่ย 650 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์
- พื้นที่ภูมิภาคทุกแห่ง (Regional Areas) มีค่าเช่าเฉลี่ย 585 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์
- เมื่อเทียบแบบปีต่อปี พื้นที่ภูมิภาคทั่วประเทศมี อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 6.4% จากระดับเฉลี่ย 550 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์ในเดือนกันยายน 2024
โจเอล โบว์แมน (Joel Bowman) นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Domain ระบุว่า แม้อัตราการพุ่งขึ้นของค่าเช่าจะ เริ่มชะลอตัวทั้งในเมืองหลวงและต่างภูมิภาค
แต่จุดเริ่มต้นของค่าเช่าในต่างภูมิภาคอยู่ในระดับสูงกว่าที่หลายคนคิด
“ถ้าดูจากไตรมาสล่าสุด จะเห็นชัดว่าการเติบโตของค่าเช่าในภูมิภาคเริ่มช้าลงจริง แต่ก็ยังอยู่ในแนวโน้มขาขึ้นโดยรวม” เขากล่าวกับเอสบีเอส นิวส์
เขายกตัวอย่างว่าแม้ว่าในพื้นที่ภูมิภาคของรัฐนิวเซาท์เวลส์ เซาท์ออสเตรเลีย และเวสเทิร์นออสเตรเลีย ค่าเช่าบ้านเฉลี่ย “ไม่เพิ่มขึ้น” ในไตรมาสกันยายน เมื่อเทียบกับไตรมาสมิถุนายน
อย่างไรก็ตาม หากดู ในภาพรวมตลอดทั้งปี ค่าเช่ายังอยู่ในระดับสูงจากการปรับขึ้นอย่างแรงในปีที่ผ่านมา แต่ตอนนี้เริ่มเห็นสัญญาณว่าแรงกดดันด้านราคา “เริ่มเบาลง”
“โดยรวมแล้วข้อจำกัดเรื่อง ‘กำลังจ่ายไหว’ ของผู้เช่า (affordability constraints) กำลังกลายเป็นปัจจัยที่จำกัดไม่ให้ค่าเช่าในเมืองหรือในภูมิภาคพุ่งขึ้นไปไกลกว่านี้” โบว์แมนกล่าว
เขายังชี้ว่า การชะลอตัวของราคาไม่ใช่เพราะมีบ้านเช่าว่างมากขึ้น แต่เป็นเพราะเจ้าของบ้านไม่สามารถขึ้นค่าเช่าได้มากกว่านี้ เนื่องจากผู้เช่า “ไม่มีศักยภาพจะจ่ายไหวอีกแล้ว”
“ปัจจัยเรื่อง ‘ความสามารถในจ่าย’ กำลังหยุดการขึ้นราคาค่าเช่า”
อย่างไรก็ดี แม้ค่าเช่าในภูมิภาคจะถูกกว่าเมืองหลวงในเชิงตัวเลข แต่ก็ยัง “เอื้อมไม่ถึง” สำหรับแรงงานในอาชีพทั่วไปจำนวนมาก ไม่ว่าพวกเขาจะอยู่ในเมืองหรือย้ายออกไปต่างจังหวัดก็ตาม
จะแก้ปัญหา “ค่าเช่าแพง” ได้อย่างไร?
เชมเบอร์ส ระบุว่า ปัญหาที่ทำให้ที่อยู่อาศัย “แพงเกินจนจ่ายไม่ไหว” มีหลายปัจจัยร่วมกัน
หนึ่งในนั้นคือ ความไม่มั่นคงของการเช่าในตลาดเอกชน ที่ทำให้ผู้เช่าต้องย้ายบ้านบ่อยกว่าที่ควร ส่งผลกระทบต่อความเป็นอยู่และเสถียรภาพในชีวิต
รายงานของ Anglicare เสนอแนวทางหลัก ๆ ดังนี้:
- ต้องมีการคุ้มครองผู้เช่าให้เข้มแข็งขึ้น เช่น ห้ามขึ้นค่าเช่าเกินควร หรือจำกัดการยกเลิกสัญญาแบบกะทันหัน
- กฎหมายควรมีมาตรฐานระดับประเทศ ไม่ใช่ปล่อยให้แต่ละรัฐมีกฎต่างกันจนกลายเป็น “กฎหมายปะติดปะต่อ” (patchwork laws) ที่สร้างความสับสนและช่องโหว่
- แยกค่าแรงออกจากการไต่ระดับของตลาดเช่าเอกชน เพราะ ค่าจ้างแรงงานเติบโตไม่ทันค่าที่อยู่อาศัย จนทำให้คนทำงานเต็มเวลาก็ยังไม่สามารถหาบ้านเช่าได้
- สรุปคือ ไม่ใช่แค่เรื่องราคา แต่คือ “โครงสร้าง” ของตลาดและกฎหมายที่ต้องถูกปรับใหม่ เพื่อให้ระบบที่อยู่อาศัยตอบสนองคนทำงานธรรมดาได้จริง
อ่านเพิ่มเติม
สาเหตุที่แท้จริงของวิกฤตค่าเช่าในออสเตรเลีย
อย่างไรก็ตาม แม้รายงานของ Anglicare จะเสนอแนวทางหลายข้อเพื่อแก้ปัญหาค่าเช่าที่อยู่อาศัย แต่ก็ระบุชัดว่า มาตรการเหล่านั้นจะ “แทบไม่มีผล” หากไม่ปฏิรูประบบภาษีควบคู่กันไป
องค์กรฯ เรียกร้องให้ ปรับโครงสร้างระบบภาษีของออสเตรเลียครั้งใหญ่ เช่น
ทยอยยกเลิกส่วนลดภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gains Tax discount) ภายใน 10 ปี
ยุติการให้หักลดหย่อนจาก negative gearing สำหรับนักลงทุนรายใหม่ในตลาดเช่าเอกชน
รายงานระบุว่า “หากไม่ปฏิรูปแรงจูงใจทางภาษีเหล่านี้ มาตรการอื่น ๆ ก็จะเป็นเพียงการแก้ปัญหาปลายทางแบบกระจัดกระจาย (piecemeal efforts)”
หรือกล่าวอีกนัยหนึ่ง ตราบใดที่ระบบภาษียังเอื้อให้นักลงทุนถือครองบ้านเพื่อลงทุนมากกว่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยของคนทำงาน ความฝันของ ‘บ้านเช่าที่จ่ายไหว’ ก็จะยังคงไกลเกินเอื้อม
ฟังสรุปประเด็นกับ The Big Brief ที่นี่:
