Bất động sản Úc vừa hứng chịu cú sốc lớn nhất kể từ năm 2022 khi giá trị nhà ở toàn quốc sụt giảm nghiêm trọng trong tháng 6. Cơn bão hoàn hảo kết hợp giữa ba đợt tăng lãi suất liên tiếp, chi phí năng lượng leo thang và những thay đổi mang tính bước ngoặt về chính sách thuế từ ngân sách liên bang đang đảo chiều thị trường một cách chóng mặt. Từ thế thượng phong của người bán, làn sóng giảm giá sâu từ Sydney và Melbourne hiện đang lan rộng ra toàn quốc. Liệu đây có phải là thời điểm vàng để người mua "bắt đáy" hay là điểm khởi đầu của một chu kỳ suy thoái kéo dài?
Thị trường nhà đất Úc vừa ghi nhận một cột mốc đáng lo ngại trong tháng 6 khi giá trị phân khúc nhà ở chứng kiến mức sụt giảm hàng tháng nghiêm trọng nhất trong vòng hơn ba năm qua. Đà giảm tốc vốn khởi nguồn từ các đô thị lớn như Sydney và Melbourne hiện đang có xu hướng lan rộng ra phạm vi toàn quốc, đặt thị trường vào một giai đoạn thử thách mới dưới áp lực từ chi phí lãi vay và những thay đổi mang tính bước ngoặt về chính sách.
Bước ngoặt từ những số liệu tiêu cực
Theo dữ liệu mới nhất từ công ty phân tích bất động sản Cotality, giá trị nhà ở trên toàn quốc đã giảm 0,4% chỉ riêng trong tháng 6. Đây là mức giảm theo tháng lớn nhất được ghi nhận kể từ tháng 12 năm 2022. Sự suy giảm này không chỉ xuất hiện ở một vài khu vực cá biệt mà đang thể hiện một xu hướng chung khi dòng vốn đầu tư và sức mua của người dân đồng loạt sụt giảm.
Mức thay đổi giá trị nhà ở tại một số thành phố lớn (Tháng 6)
| Thành phố | Mức tăng/giảm (%) |
| Toàn quốc | -0,4% |
| Sydney | -1,2% |
| Melbourne | -1,0% |
| Darwin | +1,4% |
| Hobart | +0,6% |
Đi đầu trong làn sóng sụt giảm này là hai thị trường lớn nhất quốc gia. Giá nhà tại Sydney giảm mạnh 1,2%, trong khi Melbourne cũng ghi nhận mức giảm 1%.
Ngay cả những thị trường từng chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ trước đó như Brisbane và Perth hiện cũng đang tăng trưởng với tốc độ chậm lại rõ rệt. Tại Adelaide, thị trường gần như đi ngang, cho thấy động lực tăng trưởng đang suy yếu tại hầu hết các thủ phủ bang.
Ông Gerard Burg, Trưởng bộ phận nghiên cứu tại Cotality, nhận định rằng các số liệu của tháng 6 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng sau nhiều tháng thị trường tăng trưởng chậm lại.
"Thay đổi then chốt mà chúng tôi thấy trong dữ liệu tháng 6 là thị trường toàn quốc hiện đã hoàn toàn bước vào giai đoạn suy thoái", ông Burg nhấn mạnh.
Bức tranh ảm đạm này cũng được phản ánh đồng nhất trong các hệ thống chỉ số thay thế khác. Khảo sát từ nền tảng PropTrack thuộc REA Group cho thấy giá nhà toàn quốc giảm 0,3% trong tháng 6, đánh dấu tháng giảm thứ ba liên tiếp.
Theo PropTrack, Sydney và Perth dẫn đầu đà giảm với cùng mức 0,5%, theo sau là Melbourne và Canberra với mức giảm 0,4%.
Ngược lại, các thị trường khu vực địa phương (regional markets) vẫn giữ mức ổn định. Bản chỉnh sửa dữ liệu của Cotality thậm chí còn chỉ ra rằng thị trường nhà ở quốc gia thực tế đã đạt đỉnh từ tháng 3 và đã giảm tổng cộng 0,7% tính chung trong quý 2.
Cơn bão hoàn hảo bủa vây tâm lý người mua
Giải thích về nguyên nhân dẫn đến sự đảo chiều của thị trường, các chuyên gia kinh tế cho rằng lĩnh vực bất động sản đang phải hứng chịu một "cơn bão hoàn hảo" từ nhiều yếu tố bất lợi cộng hưởng. Sức ép đối với nguồn cầu thực tế đã xuất hiện từ trước khi Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) tiến hành các đợt tăng lãi suất vào đầu năm nay, trong đó rào cản lớn nhất chính là khả năng chi trả của người dân đã chạm ngưỡng giới hạn.
Nền kinh tế liên tục đối mặt với các thách thức lớn:
Áp lực lãi suất: Ba đợt tăng lãi suất liên tiếp từ ngân hàng trung ương đã trực tiếp thu hẹp hạn mức vay của khách hàng.
Chi phí năng lượng leo thang: Ảnh hưởng từ các cuộc xung đột tại Trung Đông đã đẩy chi phí năng lượng tăng cao, đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng.
Chính sách thuế mới: Các thay đổi về chính sách thuế nhà đất được công bố trong ngân sách liên bang đã tạo ra tâm lý e ngại lớn đối với các nhà đầu tư.
Sự kết hợp của các yếu tố này khiến niềm tin thị trường sa sút nghiêm trọng, đẩy hệ thống vào chu kỳ sụt giảm hiện tại. Trước đó, chỉ số giá nhà của Cotality từng chứng kiến một đợt giảm ngắn hạn từ tháng 11 năm 2024 đến tháng 1 năm 2025, trước khi RBA cắt giảm lãi suất. Tuy nhiên, đợt sụt giảm kéo dài và trên diện rộng gần đây nhất là từ giữa năm 2022, thời điểm ngân hàng trung ương liên tục thắt chặt chính sách tiền tệ.
Sự phân hóa sâu sắc do nguồn cung tách biệt
Mặc dù xu hướng chung là suy yếu, diễn biến cụ thể tại từng địa phương lại có sự phân hóa sâu sắc, phản ánh cán cân cung cầu khác biệt giữa các bang. Trong khi Sydney và Melbourne lao dốc, Darwin lại ghi nhận mức tăng trưởng tháng mạnh nhất cả nước với 1,4%, và Hobart tăng nhẹ 0,6%.
Chuyên gia kinh tế cấp cao Matthew Hassan từ Westpac đồng tình với nhận định rằng các thành phố như Brisbane, Adelaide và Perth vẫn đang được nâng đỡ nhờ lượng nhà đất rao bán duy trì ở mức cực kỳ thấp.
Ở một số khu vực, lượng hàng tồn kho trên thị trường hiện chỉ đủ đáp ứng nhu cầu mua trong vòng một đến hai tháng, so với mức cân bằng thông thường là bốn đến năm tháng. Thêm vào đó, tỷ lệ phòng cho thuê trống ở mức thấp kỷ lục cũng là bệ đỡ giữ cho các thị trường tầm trung này không bị điều chỉnh quá sâu.
Ngược lại, Sydney và Melbourne bước vào giai đoạn suy thoái này với mức định giá vốn đã quá cao, khiến hai thị trường này nhạy cảm hơn rất nhiều trước làn sóng tăng lãi suất. Hiện tại, lượng nguồn cung sơ cấp trên thị trường tại hai thành phố này bắt đầu nghiêng về phía có lợi cho người mua, tạo áp lực giảm giá sâu hơn.
Giới đầu tư rút lui vì bất ổn chính sách
Một trong những động thái rõ ràng nhất phản ánh sự chững lại của thị trường là việc các nhà đầu tư đồng loạt trì hoãn các quyết định giải ngân. Theo ông Matthew Hassan, các thay đổi về chính sách thuế bất động sản trong ngân sách liên bang đã trở thành nguồn cơn gây ra sự bất ổn kéo dài.
"Không còn nghi ngờ gì nữa, thay đổi lớn nhất chính là các chính sách thuế được công bố gần đây. Sự mơ hồ về tác động của các quy định mới chính là 'liều thuốc độc' đối với thị trường," ông Hassan nhận định.
Số liệu từ hệ thống cho vay của ngân hàng Westpac đã phản ánh rõ nét sự rút lui này:
Hồ sơ xin vay vốn đầu tư bất động sản tại Westpac đã giảm khoảng 20%.
Thống kê cho thấy dòng vốn đầu tư dự kiến sẽ còn tiếp tục suy giảm khi các quy định mới chính thức đi vào đời sống kinh tế.
Tuy nhiên, nhờ có các điều khoản chuyển tiếp (grandfathering provisions), các nhà đầu tư hiện tại ít có xu hướng bán tháo ồ ạt, điều này giúp giảm bớt nguy cơ xảy ra một cuộc sụt giảm nghiêm trọng hoặc đổ vỡ dây chuyền.
Mục tiêu cốt lõi của chính phủ liên bang khi ban hành các thay đổi về thuế là dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các bất động sản có sẵn sang phân khúc xây dựng mới, nhằm gia tăng tổng cung nhà ở cho nền kinh tế. Dẫu vậy, dữ liệu từ hệ thống ngân hàng Westpac cho thấy dòng dịch chuyển này vẫn chưa thực sự xuất hiện trên thực tế. Giới đầu tư hiện chỉ đơn thuần là thắt chặt hầu bao và đứng ngoài quan sát chứ chưa hề có dấu hiệu chuyển dòng tiền sang việc xây dựng nhà mới.
Thách thức bủa vây các nhà phát triển dự án
Tâm lý thận trọng bao trùm không chỉ tác động đến người mua mà còn đẩy các doanh nghiệp phát triển bất động sản vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Tại Sydney, tổng giám đốc điều hành của Tập đoàn Rosewell, ông Louie Beaini, cho biết chi phí xây dựng leo thang kết hợp với chi phí tài chính tăng cao và giá nhà sụt giảm đang khiến hiệu quả tài thi thi công của nhiều dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Ông Beaini chia sẻ trên ABC về thực trạng ngành:
"Hiểu lầm lớn nhất trên thị trường hiện nay là nghĩ rằng các nhà phát triển không muốn xây dựng — chúng tôi hoàn toàn muốn làm điều đó. Nhưng thật không may, với việc giá nhà sụt giảm như hiện tại, tính khả thi của các dự án mới rất khó để đảm bảo. Nếu muốn giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở tại Sydney, chúng ta phải làm cho việc xây dựng những ngôi nhà chất lượng trở nên dễ dàng hơn, chứ không phải khó khăn hơn."
Theo đại diện của Rosewell Group, các nhà thầu hiện đang phải chống chọi với chi phí xây dựng tăng vọt từ 20% đến 30% chỉ trong vòng một năm qua, đi kèm với đó là tình trạng chậm trễ kéo dài trong việc phê duyệt quy hoạch từ các cơ quan quản lý. Hệ quả là niềm tin hoàn toàn biến mất, khiến cả các đơn vị phát triển lẫn các nhà đầu tư chọn giải pháp dừng lại.
Đồng quan điểm, ông Benjamin Ong, Trưởng bộ phận phát triển của Rosewell Group, khẳng định rằng nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân trong nền kinh tế vẫn ở mức rất cao.
Tuy nhiên, rào cản lớn nhất lúc này không phải là nhu cầu, mà là việc người mua không còn đủ khả năng tài chính để tiếp cận dòng sản phẩm này sau ba đợt tăng lãi suất liên tiếp.
Với dự báo từ tổ chức nghiên cứu Domain về việc giá nhà tại Sydney và Melbourne có thể giảm tới 7% và 8% trong năm tới, thị trường nhà ở Úc đang đứng trước một giai đoạn tái cấu trúc toàn diện dưới áp lực của các chính sách vĩ mô.
Tâm thế người mua khi thị trường điều chỉnh
Bối cảnh thị trường bất động sản Úc trong nửa sau năm 2026 đang có sự phân hóa mạnh mẽ.
Việc giá nhà sụt giảm trên diện rộng (đặc biệt tại Sydney và Melbourne) kết hợp với các thay đổi lớn về chính sách thuế từ ngân sách liên bang đang mở ra cả cơ hội lẫn thách thức.
Dưới đây là các tư vấn mang tính chiến lược dành cho người mua nhà trong giai đoạn này, được xây dựng dựa trên báo cáo phân tích từ các tổ chức tài chính và dữ liệu bất động sản hàng đầu tại Úc.
1. Tận dụng ưu thế thương lượng tại Sydney và Melbourne
Nếu bạn đang tìm kiếm bất động sản tại hai thành phố lớn nhất nước Úc, đây là thời điểm cán cân quyền lực đang dịch chuyển dần từ người bán sang người mua.
Chiến lược: Đừng vội vàng. Với việc tỷ lệ đấu giá thành công (auction clearance rates) tụt xuống dưới mức 50% và thời gian cắm biển bán nhà kéo dài hơn (theo dữ liệu tháng 6 của Cotality), người mua có quyền mặc cả sâu hơn. Hãy tập trung vào các bất động sản phân khúc cao cấp (upper end) vì đây là nhóm đang bị điều chỉnh giá mạnh nhất do áp lực giảm hạn mức vay từ ngân hàng (theo phân tích của KPMG).
Lưu ý: Xu hướng giảm giá này được các nhà kinh tế cấp cao của Commonwealth Bank (CBA) dự báo sẽ giữ thị trường đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ trong suốt năm 2026, trước khi bắt đầu ổn định và hồi phục vào năm 2027.
2. Thận trọng tối đa khi tiến vào các thị trường tầm trung
Trái ngược với đà lao dốc của hai "ông lớn" bờ Đông, các thị trường như Perth, Brisbane và Adelaide dù đang chậm lại nhưng vẫn giữ được mức giá tương đối cao nhờ yếu tố cốt lõi: Thiếu hụt nguồn cung.
Chiến lược: Đối với người mua để ở tại các khu vực này, cạnh tranh vẫn sẽ khốc liệt. Theo chuyên gia Matthew Hassan của Westpac, lượng nhà rao bán (listings) tại các thành phố này cực kỳ thấp — chỉ đủ đáp ứng từ một đến hai tháng nhu cầu mua (so với mức bốn đến năm tháng của một thị trường cân bằng).
Lời khuyên: Đừng cố "đua giá" bằng mọi giá trong các buổi đấu giá tại đây. Hãy tìm kiếm cơ hội ở các vùng ngoại ô rìa ngoài (outer-ring) hoặc phân khúc căn hộ (units) trung tâm, nơi có tỷ suất lợi nhuận cho thuê tốt hơn và áp lực tài chính dễ thở hơn.
3. Tính toán lại bài toán dòng tiền sau thay đổi thuế
Các điều chỉnh về chính sách thuế nhà đất (như thuế lãi vốn - CGT và quy định khấu trừ chi phí đầu tư - negative gearing) từ ngân sách liên bang năm 2026 đang là "liều thuốc độc" làm giảm xung lực của giới đầu tư (nhận định từ Westpac).
Chiến lược cho nhà đầu tư: Khoảng 20% nhà đầu tư đã rút lui hoặc tạm dừng mua để quan sát (theo số liệu cho vay của Westpac). Nếu bạn vẫn muốn giải ngân, hãy chuyển hướng dòng tiền một cách khôn ngoan:
Ưu tiên nhà mới xây (new-builds): Chính sách thuế mới của chính phủ có điều khoản loại trừ hoặc ưu đãi (carve-out) nhằm hướng dòng vốn vào việc xây dựng mới để tăng nguồn cung.
Tập trung vào tỷ suất cho thuê (rental yield): Trong bối cảnh giá nhà tăng trưởng chậm, nguồn thu từ tiền thuê nhà sẽ là bệ đỡ cốt lõi. Hãy nhắm vào các khu vực có tỷ lệ phòng trống dưới 1% như Brisbane, Adelaide và Perth (dữ liệu từ Westpac IQ).
4. Xây dựng biên độ an toàn tài chính nghiêm ngặt
Yếu tố rủi ro lớn nhất trong năm 2026 không còn là sự biến động của giá nhà mà chính là năng lực vay vốn (borrowing capacity) và áp lực lãi suất.
Chiến lược: Sau ba đợt tăng lãi suất liên tiếp của RBA tính đến giữa năm 2026, các ngân hàng đã siết rất chặt điều kiện duyệt hồ sơ vay.
Lời khuyên từ chuyên gia tài chính (Loan Gallery): Khi lập kế hoạch ngân sách, người mua bắt buộc phải tính thêm một biên độ an toàn (buffer) từ 1% đến 1.5% trên mức lãi suất hiện tại của ngân hàng. Một khoản vay trông có vẻ "vừa vặn" ngày hôm nay có thể biến thành gánh nặng nếu RBA tiếp tục có các đợt điều chỉnh lãi suất trong những tháng tới để kiềm chế lạm phát.
Giới chuyên gia địa ốc cảnh báo người mua nhà tại Úc lúc này là "Phân hóa và Phòng thủ". Có thể tận dụng sự hạ nhiệt của thị trường Sydney/Melbourne để săn tìm bất động sản chiết khấu tốt, giữ cái đầu lạnh trước các thị trường thiếu cung như Perth/Brisbane, và luôn ưu tiên một bài toán tài chính có biên độ an toàn cao.
Xin lưu ý: Những thông tin trên chỉ mang tính tổng quát, tham khảo, không thể thay thế tư vấn chuyên môn, không có mục đích quảng cáo cho bất cứ tổ chức, các nhân nào. Mọi chi tiết về trường hợp của quý vị, xin liên hệ với cơ quan hữu trách hoặc chuyên gia trong lĩnh vực liên quan.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
Phần "Transcript" do AI tạo ra. Đọc thêm về việc SBS sử dụng AI: https://www.sbs.com.au/aboutus/sbs-guiding-principles-for-use-of-ai/
