Không có bộ số liệu nào được theo dõi sát sao như những con số liên quan đến nhà ở.
Và dữ liệu nhà ở mới từ công ty phân tích bất động sản Cotality tiếp tục cung cấp bằng chứng về thực trạng thị trường nhà ở tại Úc.
Số liệu tháng 11 cho thấy giá nhà trên toàn quốc tăng thêm 1%, với mức giá trung bình hiện vượt 888,000 đô-la và Brisbane đã trở thành thành phố thứ hai của Úc đạt mốc giá nhà trung vị một triệu đô-la.
Trưởng bộ phận nghiên cứu của Cotality, Eliza Owen, cho biết phân khúc giá thấp, tức các căn nhà giá rẻ vốn thường dành cho người mua lần đầu, đang góp phần chính vào mức tăng này.
“Giá bất động sản nằm trong nhóm 25% thấp nhất của thị trường nhà ở Úc đã tăng gần 9% từ đầu năm đến nay, so với mức tăng 6% ở phân khúc cao cấp. Chúng tôi cũng thấy các khu vực như Brisbane, Perth và Adelaide tiếp tục dẫn đầu tăng trưởng. Riêng Perth tăng mạnh 2,4% chỉ trong tháng qua, và Darwin cũng có mức tăng rất ấn tượng trong năm - tới 17%.”
Dữ liệu của Cotality cũng cho thấy tỷ lệ nhà đầu tư tham gia thị trường đang tăng, trong khi số lượng người mua nhà lần đầu lại giảm, điều mà nhiều báo cáo khác cũng chỉ ra.
Thượng nghị sĩ Đảng Xanh Barbara Pocock nói điều đó đồng nghĩa với việc ngày càng nhiều người Úc bị đẩy ra khỏi thị trường, đánh mất cơ hội sở hữu nhà.
“Chúng ta đang chứng kiến giá tăng liên tục, khiến nhà cửa ngày càng ngoài tầm với của người trẻ và những phụ nữ cần rời bỏ bạo lực gia đình. Chính phủ Lao động đang làm tình hình tệ hơn. Kế hoạch đặt cọc 5% của họ khiến giá nhà tăng và chèn ép người mua nhà lần đầu – những người cần mức giá mà họ có thể chi trả.”
Nhưng chính sách của chính phủ không phải là yếu tố duy nhất.
Lãi suất cũng đóng vai trò lớn.
Cotality cho biết các đợt giảm lãi suất trong năm 2025 đã giúp giá nhà tăng 7,5% trong 12 tháng qua, và số liệu tháng 11 cho thấy mức tăng hàng tháng đang chậm lại khi một bộ phận người mua chạm ngưỡng khả năng chi trả.
“Thị trường nhà ở rất đắt đỏ. Tôi nghĩ nó đã được hồi sinh phần nào nhờ các đợt giảm lãi suất năm 2025, khiến giá nhà tăng 7.5% trong 12 tháng. Nhưng giờ khi lãi suất được dự báo giữ nguyên trong thời gian dài, các dấu hiệu ‘nứt gãy’ bắt đầu xuất hiện.”
Eliza Owen cho biết đối với những ai có thể mua được nhà, giá tăng đã xóa sạch lợi ích từ ba đợt giảm lãi suất. Cotality ước tính các đợt giảm đó đã tăng khả năng vay của hộ gia đình thu nhập trung vị thêm 55,000 đô-la, nhưng giá nhà đã tăng tới 60,000 đô-la kể từ đó.
Các chỉ số khả năng chi trả trong quý 9 cũng cho thấy tỷ lệ giá nhà trung bình so với thu nhập hộ gia đình ở mức cao kỷ lục.
Theo đó, giá trị nhà trung bình cao gấp 8.2 lần thu nhập hộ gia đình trước thuế, và tỷ lệ thu nhập cần thiết để trả khoản vay mua nhà ở mức 45%, cũng là mức kỷ lục.
Owen cho biết đó là lý do người mua ngày càng dồn về phân khúc giá thấp.
“Đó là phân khúc tương đối rẻ và còn chỗ để tăng trưởng, nhưng điều này cũng cho thấy thị trường đang có vấn đề lớn về khả năng chi trả khi ngay cả nhóm thu nhập trung bình và cao cũng tập trung vào phân khúc thấp nhất.”
Đối với người thuê nhà, triển vọng còn tồi tệ hơn.
Giá thuê đang tăng ở tất cả các thủ phủ, với chỉ số thuê nhà toàn quốc tăng 5% trong 12 tháng qua - mức tăng nhanh nhất trong một năm trở lại đây.
Thượng nghị sĩ Barbara Pocock nói rằng quá nhiều người Úc đang vật lộn với chi phí thuê nhà, và bà đổ lỗi cho hệ thống thuế.
“Họ đang đối mặt với tỷ lệ nhà trống thấp nhất lịch sử và giá thuê tăng mạnh. Chúng ta biết có giải pháp để chấm dứt khủng hoảng nhà ở, để tạo ra sự thay đổi, đó là chấm dứt ưu đãi thuế, xây dựng thêm nhà chính phủ, và chấm dứt việc tăng giá thuê không giới hạn để thực sự tạo khác biệt cho hàng ngàn gia đình Úc. Nhà ở là quyền căn bản của con người, và chính phủ Lao động cần hành động.”
Nhưng hệ thống thuế không phải là yếu tố duy nhất được xem xét.
Úc đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài, trong khi các nhà phát triển cho biết nhiều vướng mắc đang cản trở nỗ lực của chính phủ nhằm tăng nguồn cung nhà xã hội, nhà giá rẻ và dự án xây dựng cho thuê.
Eliza Owen cho biết số lượng nhà rao bán hiện thấp hơn 10% so với một năm trước và thấp hơn 6% so với mức trung bình 5 năm.
Tuy nhiên, bà nói rằng việc nhu cầu giảm nhẹ do nhập cư giảm và người thuê gom về sống chung để giảm chi phí sẽ không đủ để kéo giá xuống.
“Áp lực chi phí sinh hoạt, khả năng chi trả, và việc lãi suất dự kiến giữ nguyên lâu dài, cùng với khả năng APRA can thiệp nếu rủi ro cho vay tăng, sẽ hạn chế tăng trưởng tín dụng và nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, điều này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung hạn chế: người bán có lợi thế giữ nhà lại nếu thị trường không thuận lợi, và nhà phát triển không xây mới khi tín hiệu giá không hấp dẫn. Vì vậy, đây là yếu tố bù lại nhu cầu yếu và là lý do chúng tôi dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng ít nhất đến năm 2026.”
READ MORE
SBS Việt ngữ
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook & SBS Vietnamese Instagram, và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
