Giá bất động sản có thể đang giảm nhẹ, nhưng các chuyên gia cảnh báo rằng, việc xác định mức thấp nhất của thị trường hiếm khi đơn giản. Số lượng nhà rao bán nhiều hơn và doanh số bán chậm hơn, đang mang lại cho người mua nhiều lựa chọn và ít áp lực hơn.
Các ngân hàng lớn đang dự báo giá sẽ giảm, nhưng các nhà kinh tế cảnh báo người mua không nên kỳ vọng vào một mức tận đáy rõ ràng
Trong hơn hai năm, Mary Latham đã dành những ngày cuối tuần đi xem nhà, mở bán khắp khu vực phía tây nội thành Sydney.
Người phụ nữ 37 tuổi này đã xem xét các bất động sản ở khu vực Canada Bay, hầu hết các tuần trong hai năm qua, và ban đầu đã bị cản trở bởi giá quá cao.
Giờ đây, cô ấy đang phải đối mặt với một mối lo ngại khác.
Với việc các ngân hàng lớn cảnh báo giá trị nhà ở có thể giảm, Mary lo lắng rằng việc mua nhà hôm nay, có thể đồng nghĩa với việc bỏ lỡ cơ hội mua được giá hời vào ngày mai.
Sau nhiều tháng với các dự báo khác nhau, các ngân hàng lớn của Úc đang ngày càng thống nhất về triển vọng yếu hơn, đối với thị trường nhà ở.
ANZ hiện dự báo giá nhà ở tại các thành phố lớn sẽ giảm 2,1% trong năm 2026, một sự đảo ngược mạnh so với dự báo trước đó là tăng trưởng 2,8%, trong khi NAB dự báo giá trị sẽ giảm khoảng 2%, sau khi trước đó dự đoán sẽ tăng.
Westpac cũng báo cáo rằng, số đơn xin vay mua nhà dành cho nhà đầu tư đã giảm 20% trong ba tuần sau ngân sách tháng 5, một dấu hiệu khác cho thấy điều kiện thị trường thay đổi, có thể đã ảnh hưởng đến hành vi của người mua.
Nhưng khi người mua ngày càng do dự trong bối cảnh lo ngại giá có thể giảm hơn nữa, các nhà kinh tế cho rằng vấn đề chính khiến người mua trì hoãn, là thị trường hiếm khi đưa ra tín hiệu rõ ràng rằng, nó đã chạm đáy.
Vấn đề theo các chuyên gia là sự phức tạp của thị trường nhà ở.
Tim Lawless, giám đốc nghiên cứu tại công ty dữ liệu bất động sản Cotality nói với SBS rằng, trong khi nhiều người mua hình dung chu kỳ nhà ở như một đường cong rõ ràng, thì thực tế thường ít rõ ràng hơn nhiều.
"Việc chọn chính xác đỉnh và đáy của thị trường, có lẽ là vấn đề may rủi hơn là khả năng dự đoán thị trường. Thay vào đó, thị trường thường trải qua các giai đoạn thay đổi dần dần và lấy ví dụ về sự suy giảm gần đây của Sydney, nơi đà tăng trưởng chậm lại, trước khi giá trị chững lại và sau đó chuyển sang xu hướng giảm liên tục hơn”, Tim Lawless.
Vậy làm thế nào để biết, điều kiện có thể đang ổn định?
Ông Lawless cho biết, không có chỉ số nào duy nhất cho biết, toàn bộ bức tranh và người mua nên theo dõi những thay đổi trên nhiều chỉ số khác nhau, bao gồm giá trị nhà ở và liệu xu hướng giảm có bắt đầu chậm lại hay không, khối lượng niêm yết và mức tồn kho, tỷ lệ bán thành công tại các cuộc đấu giá, số ngày rao bán và mức giảm giá của người bán.
Tuy nhiên, nhà kinh tế bất động sản độc lập Cameron Kusher nói với SBS News rằng, các chỉ số kinh tế thường biến động trước khi giá cả phục hồi hoàn toàn, nhưng tỷ lệ bán thành công thấp hơn và thời gian bán kéo dài hơn, có thể cho thấy người mua và người bán, đang ngày càng xa cách nhau về kỳ vọng giá cả.
"Bạn có thể sẽ bắt đầu thấy lạm phát giảm xuống, lượng hàng tồn kho bắt đầu được vận chuyển và tâm lý người tiêu dùng được cải thiện”, Cameron Kusher.
Thế nhưng việc chờ đợi quá lâu cũng tiềm ẩn rủi ro.
Tiến sĩ Meg Elkins, phó giáo sư kinh tế tại Đại học RMIT cho biết, người mua thường tập trung mạnh vào việc tránh thua lỗ, cho thấy mọi người thường sợ trả giá quá cao, hơn là giá trị thực sự của việc mua được bất động sản phù hợp.
"Đây là quyết định mua sắm lớn nhất, mà mọi người thường đưa ra trong đời, vì vậy chúng ta thường hay nghi ngờ bản thân mình”, Meg Elkins.
Nhưng bà Elkins cho biết, thách thức nằm ở chỗ các quyết định về nhà ở hiếm khi chỉ xoay quanh giá cả, mà vị trí, lối sống, kế hoạch dài hạn và sức khỏe, cũng là những yếu tố định hình, nên giá trị của một bất động sản đối với người mua.
"Luôn có yếu tố FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), mọi người bỏ lỡ thời điểm giá chạm đáy, cũng giống như bỏ lỡ một đợt giảm giá. Chúng ta thường nhìn lại tất cả những điều xảy ra xung quanh mình, nhưng nhận ra điểm đáy thường là điều chỉ có thể nhận ra, sau khi sự việc đã xảy ra”, Meg Elkins.
Đối với những người mua, lo lắng giá cả có thể tiếp tục giảm sau khi mua, các chuyên gia cho rằng khả năng phục hồi, quan trọng hơn sự chính xác.
Thay vì cố gắng chọn chính xác điểm đáy của thị trường, các nhà kinh tế cho rằng người mua nên tập trung vào việc đưa ra các quyết định, mà họ có thể duy trì trong dài hạn, bao gồm mua nhà với giá thấp hơn khả năng vay tối đa nếu có thể, giữ một khoản dự phòng tài chính và xem xét thời gian, họ dự định nắm giữ bất động sản.
Elkins cho biết, sự không chắc chắn về lãi suất và áp lực chi phí sinh hoạt nói chung, đã khiến việc kéo dài tài chính trở nên rủi ro hơn.
Còn ông Kusher cho biết người mua nên nhớ rằng, nhà ở thường là một tài sản dài hạn, và khuyến khích họ nghiên cứu loại nhà nào có xu hướng giữ giá và tránh đưa ra quyết định, chỉ dựa trên biến động giá ngắn hạn.
"Nếu bạn dự định nắm giữ tài sản trong 5 đến 10 năm, một sự giảm giá vừa phải, sẽ không ảnh hưởng nhiều. Giá cả có thể không quan trọng đến vậy”, Cameron Kusher.
Còn ông Lawless đồng ý rằng đối với hầu hết chủ nhà, chu kỳ thị trường có xu hướng ổn định theo thời gian.
Đối với Latham, điều đó không hoàn toàn xóa bỏ nỗi lo lắng.
Nhưng sau hai năm chờ đợi, cô ấy bắt đầu suy nghĩ khác đi.
"Có quá nhiều thông tin xung quanh và dường như ai cũng nói một điều khác nhau. Các nhà kinh tế nói một đằng, các nhà môi giới bất động sản lại nói một nẻo, và đôi khi những điều đó không khớp với dữ liệu mà tôi đang thấy. Tôi chỉ cảm thấy không thoải mái lúc này. Hành trình tìm kiếm ngôi nhà của tôi đã quá mệt mỏi về mặt cảm xúc và đôi khi, khiến tôi nản lòng. Tôi không muốn quyết định tài chính lớn nhất đời mình, lại trở thành một sai lầm mà tôi phải hối tiếc”, Mary Latham.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
