Giá nhà thuộc nhóm 25% cao nhất tại hai đô thị lớn của Úc đã sụt giảm, với tốc độ hơn gấp đôi so với giá nhà dành cho người mua lần đầu. Chi phí vay mượn ngày càng gia tang, buộc người mua phải tìm đến những bất động sản có giá thấp hơn, khiến các căn nhà sang trọng ngày càng phải chấp nhận mức giảm giá hơn nữa để tìm được người mua.
Tại các thủ phủ tiểu bang trên toàn nước Úc, giá bất động sản ở nhóm thượng tầng đang xuống dốc khá nhanh. Nhiều chuyên gia nhận định, đây có thể là dấu hiệu báo trước, phương hướng vận động của toàn bộ thị trường địa ốc trong thời gian tới.
Theo các dữ kiện mới nhất do công ty phân tích địa ốc Cotality công bố, giá nhà thuộc nhóm cao nhất thị trường, tức 25% số bất động sản có giá trị lớn nhất, đã giảm với tốc độ hơn gấp đôi, so với các căn nhà thuộc nhóm nhà với người mua lần đầu tại Sydney và Melbourne.
Tại hai thành phố này, giá trị các ngôi nhà cao cấp đã giảm trên 10% so với đỉnh cao trước đây, trong khi đó, những căn nhà thuộc nhóm giá thấp hơn, chỉ giảm từ 3,9% đến 5,4%.
Một trường hợp tiêu biểu vừa xảy ra tại Sydney. Một dinh cơ ở vùng Balmain East, được sang nhượng trong tháng này với mức lỗ lên tới 7 triệu đô-la. Căn nhà từng được bán với giá gần 20 triệu đô-la vào năm 2022, nhưng nay chỉ đổi chủ với giá 12,8 triệu đô-la.
Ông Tim Lawless, Giám đốc Nghiên cứu Điều hành của Cotality, nói với SBS News rằng theo thông lệ, các ngôi nhà cao cấp thường là nơi chuyển động trước tiên trong mỗi chu kỳ bất động sản. Nếu như toàn thị trường đạt đỉnh vào tháng Ba vừa qua, thì nhóm nhà thượng hạng thực ra đã chạm đỉnh từ tháng Mười đến tháng Mười Một năm ngoái.
Khi các đợt tăng lãi suất của Ngân hàng Dự trữ Úc bắt đầu tác động toàn diện đến nền kinh tế, người mua nhà đang phải đối diện với tình trạng tín dụng bị siết chặt đáng kể. Lãi suất thực tế đối với các khoản vay hiện xoay quanh mức 9,5%, làm suy giảm nghiêm trọng khả năng mua nhà của người dân.
Hiện nay, một gia đình có lợi tức ở mức trung bình, phải dành hơn một nửa tổng thu nhập trước thuế, để trang trải khoản vay mua nhà ở mức giá trung bình. Vì vậy, nhiều người trước đây có thể nhắm tới các bất động sản ở hạng trung hoặc trung-cao, nay buộc phải chuyển hướng sang những lựa chọn rẻ hơn.
Ông Lawless giải thích.
“Nhu cầu chính yếu của thị trường đang bị đẩy xuống các mức giá thấp hơn, nơi người mua còn có thể chứng minh khả năng trả nợ đối với khoản vay của mình”, Tim Lawless.
Kết quả là người mua nhà lần đầu, giới đầu tư và những người mua thuộc tầng lớp trung lưu nhưng nhạy cảm với giá cả, đang cùng cạnh tranh một lượng nguồn cung hữu hạn. Điều đó khiến các bất động sản cao cấp trở nên dễ bị tổn thương hơn, trước áp lực giảm giá.
Hiện không còn cảnh tranh mua quyết liệt tại các cuộc đấu giá.
Sự thiếu vắng người mua ở hạng nhà thượng tầng, đã được ghi nhận từ khá lâu. Các chủ nhà ngày càng phải chấp nhận giảm giá nhiều hơn, trong khi thời gian rao bán trên thị trường cũng kéo dài đáng kể.
Ông Davidson, Giám đốc kiêm Đấu giá viên trưởng của công ty AuctionWorks tại New South Wales, nhận định rằng giai đoạn điều chỉnh giá mạnh nhất, có lẽ đã đi qua. Tuy nhiên, những người mua giàu có vẫn chưa tỏ ra vội vã quay lại thị trường.
Hoạt động giao dịch nhìn chung đã nguội lạnh, song hành với đà giảm giá.
Dữ liệu của Cotality cho thấy số lượng đấu giá tại các thủ phủ tiểu bang đã giảm 31,1% so với cùng kỳ năm trước. Ông Davidson cho biết.
“Hạng nhà cao cấp là nơi chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, với những đợt điều chỉnh giá đáng kể trong vài tháng gần đây”, Davidson.
Ông cũng lưu ý rằng, tuy thị trường có thể vẫn chưa chạm đáy hoàn toàn, nhưng tốc độ giảm giá hiện nay đã chậm lại đáng kể.
Ông nói thêm rằng, người mua đã bắt đầu nhận thấy những cơ hội hấp dẫn hơn về mặt giá trị, nhưng họ vẫn chưa cảm thấy cần phải hành động ngay.
“Người mua đang thấy xuất hiện những món rẻ nhất định, tuy nhiên, họ vẫn chưa có cảm thấy cấp bách phải nhập cuộc ngay lúc này. Tình hình ấy có thể thay đổi trong những tháng tới, khi mức giảm giá tiếp tục chậm lại”, Davidson.
Thị trường địa ốc cũng khiến cho cuộc tranh luận chính trị vẫn tiếp diễn.
Đà suy giảm ngày càng lan rộng của thị trường địa ốc, đã làm bùng lên cuộc tranh luận gay gắt trên chính trường Úc, về nguyên nhân thực sự của đợt điều chỉnh hiện nay.
Lãnh tụ đối lập Angus Taylor cùng nhiều dân biểu Liên đảng cho rằng, các thay đổi gần đây về thuế khóa, trong đó có chính sách liên quan đến negative gearing, đã làm tổn hại nghiêm trọng niềm tin của thị trường.
Phát ngôn nhân đối lập về ngân khố, ông Tim Wilson, nhận định.
“Sự điều chỉnh của thị trường nhà ở “không mang lại lợi ích cho bất cứ ai”, bởi người mua nhà lần đầu phải bỏ ra nhiều tiền hơn, trong khi các chủ nhà hiện hữu lại chứng kiến giá trị tài sản của mình suy giảm”, Tim Wilson.
Về phía chính phủ Lao động, Tổng trưởng Ngân khố Jim Chalmers bác bỏ cách lý giải này. Ông viện dẫn các mô hình phân tích của Bộ Ngân khố cho thấy, những thay đổi về thuế chỉ đóng góp một phần nhỏ trong xu hướng hiện nay. Theo ông, nguyên nhân chính vẫn là mức nợ của gia đình cao và lãi suất kéo dài ở mức đắt đỏ.
Còn Bộ trưởng Gia cư Clare O'Neil cũng cho rằng, việc điều chỉnh bắt đầu từ hạng nhà thuộc hạng cao cấp, là hiện tượng bình thường trong các chu kỳ bất động sản. Bà nhấn mạnh rằng việc giá nhà hạ nhiệt, là một bước cần thiết, để khôi phục cơ hội sở hữu nhà cho những người mua lần đầu.
Theo số liệu của CoreLogic, trong hai thập niên tính đến năm 2021, giá nhà trung bình tại Úc đã tăng hơn 6 lần, từ 123.000 đô-la lên tới 795.000 đô-la.
Người ta nhận thấy một hiệu ứng đô-mi-nô đang xuất hiện.
Dù nhóm nhà cao cấp là nơi hứng chịu cú sốc đầu tiên, những số liệu mới nhất của Cotality cho thấy, nhóm nhà giá thấp hiện cũng đã bắt đầu suy yếu.
Khối lượng giao dịch trên toàn quốc giảm hơn 15%, trong khi số lượng bất động sản đưa ra thị trường tiếp tục gia tăng tại các thành phố lớn.
Ông Lawless nhận định.
“Những căn nhà giá thấp không còn được bảo vệ khỏi xu hướng suy giảm nữa. Khoảng cách giữa mức giảm giá của giá nhà cao cấp và nhà với giá bình dân đang ngày càng thu hẹp, khi các khó khăn kinh tế nói chung bắt đầu tác động trên diện rộng", Tim Lawless.
Dù tốc độ giảm giá ở nhóm nhà thượng tầng đã phần nào chậm lại, giới phân tích cho rằng đây vẫn sẽ là khu vực dẫn dắt xu hướng của toàn thị trường. Kỷ nguyên tín dụng rẻ, từng đẩy giá nhà tăng mạnh trong nhiều năm qua nay đang dần khép lại, và những biến chuyển ở nhóm cao cấp có thể tiếp tục lan xuống các tầng lớp khác, của thị trường địa ốc Úc.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
